关注上海高价楼盘 差异化特征打破旧地段概念

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月12日14:58 上海商报  袁晨晨  

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在一些传统意义上的“不佳”地段，甚至远郊的小镇之上，出现令人难以置信突出高价楼盘，更加显得意义非凡，我们无意哄抬全市平均房价，但市场、产品、开发企业应该有所差异化特征正是上海楼市的软肋。

美壹栋限量6000起

仁恒家园远处高桥仍开价万元

位于浦东高桥镇上的仁恒家园近期开盘，打出“精装洋房”的旗号，容积率仅为0．8，绿化率达60%，推出多层带电梯的洋房，且房型面积普遍偏大，均为三房、四房和顶层复式房型，其中，三房面积在140平方米左右，四房面积约为200平方米，而顶层复式房的面积则在210平方米以上，得房率在81-85%左右。这样的楼盘，不要说是在高桥镇，就是市中心地区也是极为少见的。

据介绍，仁恒家园位于季景路、航津路一带，整盘建面达到8万平方米，由12幢多层建筑组成，栋距开阔达到40米，会所将配备网球场、烧烤区等多种设施，目前的房价水平在9000-10000元/平方米左右。

与周边楼盘相比，仁恒家园的售价无疑偏高，纵观整个高桥板块的在售楼盘，如幸福小镇、紫薇苑、连城新苑等，房价水平基本在6500-8000元之间，少有超过8000元/平方米的楼盘出现。永久城市公园位于仁恒家园以北，已经全部交房，目前市场上二手房的价格通常在6500-7500元/平方米之间不等，这样一比，仁恒家园9000-10000元/平方米的房价水平自然是高高在上，较周边行情高出25%左右。

然而，仁恒家园的上市却没有遭到大多数人预料中的“冷遇”，销售成绩相当不错。据网上房地产数据显示，仁恒家园于9月12日首度开盘，推出78套房源，截至目前，该盘已有56套房源售出、17套房源预定，尚有5套房源可售。

“仁恒家园是精装修的多层房源，这在高桥市场上还是第一个，产品有特色，自然能够吸引到当地购房者的目光，”仁恒高乔销售管理部经理助理郭先生向记者表示，“仁恒家园的购买者多数均为高桥区域收入相对较高的人群，品质决定市场。”

中环凯旋宫较邻盘价高近一倍

高品质、高价格实际上也意味着高风险，就目前销售记录看来，仁恒家园与绿洲雅宾利无疑是成功的，但有些楼盘却并不这么幸运了。

万里板块是近几年来普陀中环附近兴起的大型聚居地，大华、万里众多新盘都云集于此，房价水平通常在8500-10000元/平方米之间，而中环凯旋宫则是其中唯一的一个异数。

中环凯旋宫位于真华路、新村路附近，在今年3月的“上海之春”房展会上，售楼人员宣称其均价高达18000元/平方米。在4、5月份时，记者在售楼处问到的楼盘均价为15000元/平方米。近日，记者再次到售楼处实地探访，售楼小姐表示，中环凯旋宫的售价最低14000元/平方米，最高达到20000元/平方米，较周边在售楼盘价格高出6000-10000元/平方米不等。

中环凯旋宫规划用地12万平方米，总建筑面积达27万平方米，据介绍，中环凯旋宫小区内部将为住户提供了五大系统，包括24小时社区中央空调系统、独立新风交换系统、24小时中央热水系统、中央直饮水系统，以及中央生活用水系统等，并引进欧洲先进建筑技术及材料，力求将中环凯旋宫打造成节能保温住宅。该盘高调宣称，引进德国56家建材产业团队和102项世界先进节能建材，将全力打造成“中国科技节能环保住宅第一楼”。

据网上房地产数据显示，中环凯旋宫自今年1月推出房源以来，销售进度只属稳定，截至目前，近9个月的时间，仅售出156套房源，尚有127套房源可售。由此可见，在稍微偏远的地段打造远远高于周边房源价格的楼盘，并不是一件简单的事情，存在较大的风险，即便打出时下较为流行的“节能”牌，并不见得能够百分百得到客户的青睐。

绿洲雅宾利颠覆闸北地段概念

长期以来，闸北中南部的住宅开发商，往往强调自己楼盘与人民广场的距离是如何之近，但是，在上海本地人约定俗成的观念中，闸北始终停留在“棚户区”、“下只角”的概念中，以至于该处的房价水平无法攀高，虽同为内环以内区域，始终无法与长宁、徐汇、静安等区域相比。

如今，上海置业以“城市运营商”的形象，在闸北区开发一个超大型楼盘——绿洲雅宾利花园，并提出更高端的复合楼盘——HOPSCA，并彻底颠覆地段意义——均价高达18000元/平方米。

HOPSCA（豪布斯卡）是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。HOPSCA正是上述六大业态HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT英文单词首字母的缩写。售楼人员指出，在当前市场形势下，人们选择在上海买房通常具有前瞻性，他们更为看重的是小区整体规划。而绿洲雅宾利花园创新引进HOPSCA理念，打造出配套设施空前完善的小区。

上海硕诚置业营销部经理邵女士曾明确向记者表示，随着绿洲雅宾利花园HOPSCA的建设，相信将带动整个闸北区域的经济发展，更多企业会参与到闸北区的城市建设之中。她直言：“上海置业将努力把绿洲雅宾利花园提升成为与静安寺、打浦桥等平级的区域。”

据了解，绿洲雅宾利花园自今年4月开始推出市场以来，连续几次推出的房源均受到市场追捧，据网上房地产数据显示，目前该盘已售出446套房源。开发商上海硕诚置业营销总监潘浩非常自信地说：“在今年年底绿洲雅宾利的销售有望突破10亿元。”

据悉，绿洲雅宾利花园的购房者中有一部分为境外人士，注重交通、生活配套以及项目品质，对“地段”几乎没有什么概念。

责任编辑/sf062

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