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千亩土地入市
近日福州市国土局发出公告，于10月9日至18日期间，捆绑挂牌出让6幅社会保障性住房建设地块的国有土地使用权。这些地块将全部建成90平方米以下住房，此举被业内称为福州新政后的总量平衡“第一波”。
此次涉及的土地共计68.45万平方米，合计1026.82亩。据悉，如此大规模的社会保障性住房建设用地出让，在福州尚属首次。这也是继9月份福州推出1000多亩土地之后又一次大规模推出土地。但是不同的是，9月份推出的多是商品房项目，而此次推出千亩土地全部用于90平方米以下的保障性住房建设。
对于福州此次推出1000多亩土地建设社会保障性住房，当地开发商纷纷响应。他们表示，此举有利于稳定整个市场。
一位开发商分析，今年7月6日和9月6日福州的两场土地拍卖会，都试探性地把土地的开发指标定在“90平方米以下应占70%以上”，结果市场反映良好。“这说明市场开始接受新政，意味着开发商对福州房地产市场的判断是市场将继续走高。同时，这也让政府的下一步调控有了定心丸。”
福州市9月份挂牌的三幅地块，相关部门在挂牌不久就作出补充规定：把先前的“90平方米以下占70%以上”的规定改为“90平方米以下占50%以上”。在这位开发商看来，尽管这其中有建设部关于“90平方米以下占70%以上是指地区总量”政策明确的原因，但是更重要的是与新政后福州土地拍卖的火热程度相关。
另一位开发商则认为，福州市一次性推出6幅地块建设社会保障性住房，主要出于两个方面的考虑：一是抑制房价、稳定市场。二是出于切实解决中低收入家庭住房问题的考虑。
冲击商品房市场？
一次性推出千亩土地建设社会保障性住房，对于中低收入家庭而言无疑是件好事。然而，如此大规模的投放量，对于市场而言又意味着什么？同时，关于限面积、限房价的定向投放门槛如何确定等诸多问题，也需要在今后进一步明确。
按照福州市的规定，廉租住房供应对象主要是家庭收入在最低生活保障线以下且人均住房面积低于6平方米的低收入群体和环卫工人。经济适用住房供应对象主要是家庭年收入低于4万元，人均住房面积低于12平方米的福州常住户口的居民。限价房供应对象主要是在福州工作的中低收入常住居民以及拆迁居民。
对经济适用住房和廉租住房，福州都已出台详细政策。但是对于目前市场上还属“新兴产品”的限价房而言，相关操作执行等政策还有待进一步细化完善。
大规模推出保障性住房将改变市场供应格局，已不存悬念。但是，关于社会保障性住房的大量投入冲击商品房市场的担忧依然存在。
“不仅量大，而且是集中推出，届时项目也将集中上市”。一位开发商认为，这一政策将供应的房源进行了保障房和非保障房区分，将直接打破往常以商品房（非保障房）为主导的楼市供应格局。保障房和非保障房最大的区别体现在价格机制上，尽管政府对两类房源的户型进行了区别对待，前者按照“90平方米以下户型，占总比例70%”，后者按“90平方米以下占50%”来执行，但这还是会造成产品定位相似、销售对象雷同等问题，竞争激烈程度不言而喻。
据透露，福州此举仅仅是个开始。记者从福州市有关部门了解到，今年福州将建设经济适用住房（限价房）200万平方米，约占商品房新开工面积的40%。“十一五”期间争取建设500万平方米经济适用住房，重点满足拆迁安置和中低收入家庭住房需求。
市场中近半开发量将由保障性住房所代替，这对于开发商而言，意味着开发方式的转变。继续开发商品房还是介入保障性住房开发的选择，已摆在不少开发商面前。
有开发商表示，新的游戏规则对开发企业的管理能力和成本控制能力提出了更加严格的要求。“短、平、快”的经营思路将被打破。政策出台后，他们将改变原来“大量储备土地”思路，倾向于滚动开发模式。而对于此前不轻易介入的保障性住房建设，下一步公司也将考虑介入。“买大块土地需要的资金量很大，如果再不介入保障性住房建设，今后有可能在福州市场中难以立足。”
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