可交易数量不足总量5％政策走向有待观望

    北京、上海、广州在“国六条”细则规定之“大限”9月30日纷纷出台了未来五年城市住房建设规划，以回应“国十五条”提出的地方细则要求。其中，北京在“十一五”住房建设规划中明确，经济适用房拟建立政府回购制，即经济适用住房不得直接上市，而是实行由政府回购“内循环”的流转模式。此消息一经披露，京城二手房公司接到的相关咨询电话大为增加，人们对此项措施带给二手房的影响颇为关心。

　　据了解，目前北京经济适用房较为集中的回龙观地区，满5年的二手经济适用房价格已经高达4800－5200元／平方米。按现行经济适用房再上市相关规定，满5年经济适用房上市出售需缴纳总价10％的综合地价款及其他相关税费。回龙观地区一套当初购买价为2650元／平方米的经济适用房，目前按照4800－5200元／平方米的市场售价，即使缴纳10％的综合地价款，其年投资回报率仍能高达12％以上。有人认为，因房价上升带来的高收益，短期内北京将会出现经济适用房集中放量现象，目前人们处于对政策细则的等待阶段。

　　对此，“链家地产”认为，目前经济适用房业主中的投资户和准备升级置业的比例不低，但由于此前出售的经济适用房在销售时政府已经申明5年后可以上市交易，对此政府将会审慎对待。政府回购的政策界限如果只限定在今年10月1日以后购买的经济适用房，市场将不会出现抛售经济适用房的情况。

　　对带有政策性补贴的经济适用房采取政府回购的方式进行市场管理得到了社会的普遍认同。许多专业人士认为，这项措施比采取只租不售的方法易于落实，将有效遏制此前将经济适用房用于投资的行为。“我爱我家”等一些中介机构分析，北京市目前经济适用房总存量仅为12万套左右，大约占存量房总数的3％－4％，购买时间已满5年可以上市交易的经济适用房目前只有大约5万套，其在二手房的总交易量中占比不足5％。即使今后全部的经济适用房退出二手房交易市场，对于整个市场的影响也不大。

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