房市限价达预期效果需约束开发商和地方政府行为

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月12日08:13 新京报  乔新生  

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在采取商品房限价措施之后，地方政府必须制定更多配套性规定约束开发商的行为，同时也约束政府的行为。如果在任何一个环节出现问题，都可能会使限价的宏观调控效果大打折扣。

不出人们的意料，在轮番采用土地、税收、信贷、城市规划等宏观调控措施之后，为了进一步抑制城市房地产价格上涨，一些地方政府相继出台了各种模式的限价措施。

限制房价是政府法定的宏观调控措施

我国《价格法》第30条明确规定，当重要商品价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。换句话说，限制房地产市场价格，是省、自治区、直辖市人民政府法定的宏观调控措施。

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但是，由于价格是市场经济基本信息，限制价格有可能会扭曲市场经济运行机制，人为造成供需不平衡，所以，如果价格宏观调控措施使用不当，产生负面效果也不无可能。

房地产市场是一种典型的地域性市场，在供给多元化前提下，房地产价格主要取决于当地居民的需求状况。由于前期房地产市场发展，没有考虑到居民的实际需求，所以，才出现了房地产市场价格疯长的现象。全国主要城市对房地产市场价格进行宏观调控，其实是一种亡羊补牢的措施。通过限制房地产市场价格，可以挤出房地产市场的泡沫，使房地产市场发展优先满足当地居民的需求。

房地产市场也是一种建立在民主决策基础上的特殊市场，换句话说，房地产市场具有民主性。在一个城市居民的需求千差万别，决策者在对房地产市场进行宏观调控的时候，既不能眼睛向上，向中央伸手要政策，也不能无视普通居民的需求，盲目拉升房地产市场价格。房地产市场的价格取决于当地居民的收入水平，必须通过民主决策的方式加以确定。所以，各地应通过人民代表大会民主确定房地产价格，并且根据现有房地产供需状况，设计当地房地产宏观调控价格制度。

同时，房地产市场还是一种需求弹性较大的市场。也就是说，房地产需求不是一成不变的，而是充满弹性的动态市场。所以，在采用价格手段进行宏观调控时，必须根据市场的供需状况，及时调整价格制度，否则，错误的价格信号很可能会导致当地房地产供不应求或者供过于求。

限制房价的负面作用不容忽视

中央政府不是没有预见到房地产市场的地域性，也不是没有注意到房地产发展中的民主性和需求弹性，在地方政府一些权利不受约束的情况下，中央政府只能采取断然措施，加大中央宏观调控的力度，确保房地产市场健康发展。但是，当中央政府在理顺土地、规划、税收、信贷等法律关系之后，必须放手让各地根据本地房地产市场发育状况，自行出台房地产宏观调控政策。如果在一个城市外来资本较多，对当地房地产市场价格稳定构成威胁，那么，当地政府应当审时度势，采取限价措施，确保当地居民基本的住房需求。

在土地出让的过程中，政府限制房屋销售价格，可以起到立竿见影的效果，但是，如果在销售环节没有出台相应地措施，那么，价格调控手段所获得的收益不一定能落入普通消费者的手中。

正如人们所注意到的那样，采取限价措施可能会在一个城市出现“两种市场”，如果限价销售的商品房供应短缺，那么，如何分配限价销售商品房就成为人们关心的重点。政府在住房回购或者限价销售的过程中，能否做到公平交易，极其重要。

除此之外，在限制商品房销售价格之后，如果对商品房质量缺乏监督，则有可能会出现大量的“豆腐渣”工程。由此可见，利用价格手段对房地产市场进行宏观调控，不但没有减少政府的责任，反而使政府承担了更多的责任。如果地方政府在房屋分配、质量监督以及其他附加条件实施过程中，缺乏相应的配套措施，那么，可能会出现新的腐败现象。

需要配套性措施约束开发商和地方政府的行为

笔者不是给各地的商品房限价措施泼冷水，而是提醒决策者注意，商品房限价措施不能一劳永逸。在采取商品房限价措施之后，地方政府必须制定更多配套性规定约束开发商的行为，同时也约束政府的行为。如果在任何一个环节出现问题，都可能会使限价的宏观调控效果大打折扣。

笔者的具体建议是：首先，必须按照《价格法》的规定，出台房地产价格宏观调控的具体制度，并且报国务院备案。防止一些地方政府发布行政命令，反复操纵房地产市场价格，致使资源配置出现严重紊乱现象。其次，应当充分发挥地方人大的作用，由人民代表大会出台各项地方性法规，防止地方政府与开发商沆瀣一气，打着宏观调控的幌子，损害消费者的利益。最后，房地产市场具有地域性特征，但房地产开发必须建立统一的市场，必须在全国范围内遴选开发商，确保各地商品房质优价廉。建设部可以在现有的房地产开发资质等级制度基础之上，尽快建立全国性的投标招标机构，通过全国性的招标投标活动，选择合格的房地产开发商。

总之，地方政府通过限价措施对房地产市场进行宏观调控具有法律依据，但是要想使价格调控真正发挥作用，必须出台具有可操作性的配套性规范；地方人大应当监督地方政府的房地产调控行为，防止在限价措施实施过程中出现寻租活动。

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责任编辑/sf062

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