黄金周观察：京沪二手房“金九银十”缘何不旺？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月11日16:14 中国经济时报  王小霞  

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据２１世纪不动产分析，“金九银十”的销售旺季过半，京、沪两地二手房市场虽有回暖，却仍显低迷。受国家多项宏观政策的影响，两地二手房市场观望气氛浓重。由于９月份旺季不旺，造成一年中的销售旺季三季度市场总体走势趋于平稳。尤其是上海市场，部分投资者对于新一轮的税收以及利率政策重压，显出信心不足。

美壹栋限量6000起

中端物业明显下滑

据２１世纪不动产监测数据显示，北京９月份二手商品房买卖挂牌均价为８３６３元／平米，环比（跟上月相比）增长２．２％，上海９月份二手商品房买卖挂牌均价为１０７３６元／平米，环比下降１０．８％。

２１世纪不动产市场部齐凡在接受中国经济时报记者采访时表示，受国家多项宏观政策的影响，两地市场观望气氛浓重。虽然市场出现７月底８月初集中过户的高峰，但９月份的旺季不旺，造成一年中的销售旺季三季度市场总体走势趋于平稳。尤其是上海市场受政策影响更为明显，虽经历过多次国家调控政策的历练，但部分投资者对于新一轮的税收以及利率政策重压，仍然显出信心不足，随着资金的捉襟见肘开始寻找出手的机会。

进入９月以来，上海１５０００－２００００元／平米的中端物业价格开始出现明显下滑。这部分物业以其总价低、出手容易一直是投资者追逐的热点，因此受新政影响较为严重，投资者希望借助销售旺季将物业出手。个别楼盘下滑趋势明显，典型楼盘如中远两湾城，部分非本地投资者已开始出现抛盘的现象，房价已从高峰时期的１５０００元／平米下跌到目前的１１０００元／平米，下跌幅度高达２６．６％。但由于受国家对于房价调控的决心影响，买方认为后期市场发展仍不明朗，因此接盘的人有限，造成目前成交量小。

北京市场由于１０月１日起开始执行新的计税价格，使部分物业回报降低，因此部分物业开始寻求出手，造成９月份物业挂牌量继续上涨，而成交量增长缓慢。但部分地区价格仍稳中有升。

２１世纪不动产北京天鸿华信店童经理告诉本报记者，靠近北四环的展春园小区多为２０世纪８０年代的公房，虽然房龄较老，但其位置靠近中关村核心地区，配套设施完善，且低税费、物业费的优势，对在中关村地区工作的外地人有很大的吸引力，价格已接近周边的新房价格。

另外，限制外资购房政策也开始影响到京城的部分高端物业。２１世纪不动产北京金东华洋店店主赵江华向记者表示，朝阳公园周边多以高档涉外公寓为主，以棕榈泉为例，居住者多为外籍人士，这部分群体多为国外公司常驻中国的高层主管，购房的目的投资居住兼有，限制外资购房政策的出台导致该地区高档公寓交易量有所下滑。

租赁市场大户型走低

据２１世纪不动产监测数据显示，北京９月份二手商品房租赁挂牌价格环比增长２．３％，上海９月份二手商品房租赁挂牌价格环比增长１．７％。

业内分析认为，总体上对比买卖市场的低迷，三季度租赁市场表现平稳。新政执行后，出于对后市的观望以及各种费用的压力，京沪两地均有大量房源涌入租赁市场，造成两地租赁房源供给充足，但租赁价格表现平稳。

一方面，买方也多因观望转入租赁市场；另一方面，９月历来是以学生为主的租赁旺季，使得两地增长的房源得以消化。２１世纪不动产北京蓝天新城店经理王芳告诉记者，９月是望京地区传统的租赁高峰期，今年依然保持了供需两旺的势头，虽然部分物业租赁价格因房龄等原因有所下调，但总体上租赁价格基本保持稳定。

“北京市场受６月１９日北京市工商局正式实施的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》的影响，进入三季度后，四居以上大面积物业的供应量加大，由于失去了商用租赁需求的支撑，又面临恢复居住使用费用的压力，使得业主进退两难，部分业主已开始降低租价。”我爱我家经纪公司的相关负责人表示。

责任编辑/sf062

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