杭州一手房市场研究报告：成交呈现冰火两重天

市场概述几家欢喜几家愁

据21世纪不动产研究院统计，8月份杭城八大区域共有1409套商品房成交，成交总面积为17.10万平方米，与7月份相比均有小幅下降；成交量如此低迷，除因受传统淡季和开发商自身定位的影响外，最直接的原因应该是政策的威力以及由此给购房者带来的心理预期。8月商品房成交均价为10052.62元/平方米，成交套均面积为121.33平方米。杭城各大区域成交情况如下图：

21世纪不动产研究院对杭城八大区域成交商品房深入研究后，发现有以下几个特征较为明显：

楼市出现冰火两重天。杭州楼市进入8月份以来总体销售速度放慢，一些开发商进入了“冬眠期”，据21世纪不动产研究院统计，8月份杭城八大区域共有40几个楼盘无成交记录；与此形成鲜明对比的是，一些具有较高性价比楼盘却“逆势走红”，像三墩颐景园、长兴苑等都取得了可喜的销售业绩。

低价楼盘受到购房者的青睐。本月份像三墩颐景园、滨江的长兴苑与燕语林森、下沙的梦琴湾等以均价低于6000元/平方米的价格销售的楼盘受到了消费者的热烈追捧，分析这些楼盘在楼市低迷时期的不俗表现，主要原因估计在于较高的性价比；从这些楼盘的销售价格上看，一般都比周边的楼盘每平方米便宜500-1000元，在国家宏观调控政策不明朗与购房者普遍持币观望之时，低价显得远比其他促销手段更具诱惑力，另外由于目前的购房者多以自住为主，以刚性需求(首次置业或婚房等)为主，因此较高性价比的物业就成了购房者的首选，当高性价比的楼盘出现时，购房者肯定会“该出手时就出手”。

高品质高价楼盘依然走悄。近几个月以来，像滨江·金色海岸、水岸帝景、深蓝广场、九树公寓等高价楼盘都取得了不错的销售业绩，在杭城房产销售的淡季可谓是“一枝独秀”。分析原因主要是购买这些楼盘的客户群比较稳定，通过调研了解到这些客户群一般都认为高价位可带来高品质的生活，且高价也是身份的象征。由于这些客户大都为企业主，其购房支出占其总资产比例很小，而且宏观经济的中长期看好，其仍旧拥有良好的盈利预期，因此，高品质的高价稀缺性楼盘市场将比较稳定。

三墩区块较红火，下沙、九堡较平淡。三墩区块凭借着8月11日颐景园的低价开盘，成交量明显放大，成为8月份杭城比较受关注的热点区域之一，与之相反的是7月份较红火的下沙、九堡由于8月份无性价比高的楼盘开盘，成交量出现了较大幅度的下降，市场较为平淡。

供应分析出现三大需求特点

供应方面：截止到2006年7月31日20：00，杭城八大区域共有可售房源19314套，可售总面积为267.08万平方米；老余杭闲林板块共有可售房源4310套，可售总面积为56.36万平方米。8月份，杭城八大区域共有13个楼盘开盘，除去经济适用房，新推出可售房源的总面积为15.72万平方米；8月份杭城八大区域总的可售面积为282.80万平方米。

21世纪不动产研究院通过对8月份杭城八大区域供应商品房的深入研究，挖掘出以下特征：

低价楼盘频频涌现。8月份，低价楼盘成了杭城楼市的主旋律。如8月11日开盘的三墩颐景园、滨江的长兴苑与燕语林森都是以较低的价格进入购房者视线的。分析原因主要是政策频出及其对购房者预期的影响，也使开发商短期内对市场的预期看淡，开发商在紧绷的资金链和利润之间进行艰难的抉择，而低价把实惠让给购房者形成现金流，保障公司财务安全，成了一些开发商的首选。

新增房源供应量小于成交量，存量依然充足。本月杭城八大区域新增房源总面积为15.72万平方米，成交总面积为17.10万平方米，从本月来看供应量小于成交量，但从整个市场的供应总量来看，到8月低仍有265.7万平方米的可售房源，供应量依然非常充足，不会出现房源供不应求的局面。

精装修越来越受到开发商的青睐。继滨江·金色海岸、深蓝广场等精装修的高档楼盘取得巨大成功后，8月19日具有低价精装修特征的同方·燕语林森小高层楼盘开盘，其热闹的开盘场面和火爆的销售场面成为杭州楼市入夏以来的一大亮点，其130平方米左右的主力户型、人性化的装修设计和亲民化的价格，更加适合自住，这说明开发商已经意识到杭州楼市需求的变化和购房者消费观念的转变，精装修已经越来越被开发商所重视。

需求分析低价、高价两类房源受到购房者的欢迎

21世纪不动产研究院通过对8月份杭城八大区域商品房需求的深入调查研究，分析出以下特征：

低价、高价两类房源受到购房者的欢迎。由于新政策频出，购房者心理受到的影响较大，通过我们的调研发现大约有60.32%的购房者表示有意买较低价格(7000元/平方米以下)的楼盘，这些购房者比较感兴趣的区域是九堡、下沙、闲林、老余杭、三墩等城市的郊区地带；还有大约19.62%的购房者表示愿意买市中心及钱塘江边的高价(13000元/平方米以上)楼盘。

对三墩区域购房者较为热衷。8月11日三墩颐景园低价开盘，以其较高的性价比获得了购房者的垂青，大约30.21%的购房者表示有意向。

后市预测自住型住房消费回暖

政策的作用将使住房消费回暖。始于2005年4月的新一轮房地产调控到目前为止已经在住房供应、需求两方面都推出了卓有成效的举措。政策基本明朗后，让购房者看到政策的矛头所指的并不是自住型需求，反而在一定程度上是对自住型需求的一种鼓励，这样前段时间被压制的刚性需求(首次置业、婚房等)就会得到释放，需求将会增加，另外，开发商经过了7月、8月传统房产销售淡季的压抑后纷纷开始发力，必然会导致成交量放大，即杭城楼市将会回暖。另外由于开发商与购房者都经过了几次市场的洗涤，已经都比较理性，我们预期价格将不会出现太大的变动。

近期，政府对土地政策的调整将有效地控制今后土地的供应量与成本，目前其效果正逐渐在市场上反映出来，估计两三个月内将影响购房者的购房心态。