业内重新展开“论战” 公开房价成本不宜一刀切

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月11日14:49 第一财经日报  杨白楼  

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围绕房价成本是否公开一题，业内重开论战。之所以称之“重开”，缘于去年福州市物价局抢先公布商品房的社会平均成本(在2019元/平方米至2305元/平方米之间)之后,曾在业内外引起轩然大波。但结果却未能以星星之火燎原，连其后江苏、浙江两省想要在全省推广这一做法的企图，也归于寂寂无声。

近日，广东省建设厅拒绝人大代表建议公开房价成本的提案和江苏盐城公布97个楼盘房价成本形成鲜明比照。所处立场不同，看法也就难免各异。有句俗话叫“买家没有卖家精”，由于买家无法知道卖家的商品价格成本构成情况，也就难以在讨价还价的博弈过程中占据主动。买房人当然希望公开房价成本，最好是具体到每个楼盘；而卖房人为了在定价中占据主动，必然捍卫成本秘密。

于是，“皮球”自然踢给了作为游戏“裁判员”的政府。对于购房者和开发商，政府颇有“手心手背都是肉”的抉择之难。平抑房价和落实住房保障是近两年宏观调控的重点所在，政治压力之大也在诸多高官落马中得到验证；但真要地方政府扼紧开发商们的咽喉，对地方建设和财政收入的影响之大也是显而易见的。一方面，消费者拥有知情权，另一方面企业拥有商业秘密权，确属进退两难之境。

“公说公有理，婆说婆有理。”依笔者看来，针对房价成本公开问题，还须分类裁断。在此之前，首先得对住宅定性。一方面，作为商品，住宅具有商品的基本属性，应该让市场决定其价值和价格；另一方面，作为生活必需品和耗费土地的不动产，住宅纳入政府价格监控体系也属理所当然。由此引申，非常有必要把商品住宅划分为消费类和投资类：以消费功能为主（不排除投资成分）的中低档住宅，应实行适当的价格管制；以投资功能为主的高档住宅，应放手让市场机制主导其价格。

我国目前的住房状况，比较类似于发达国家上世纪六七十年代的水平。因此，政府还须在中低档住宅的定价问题上，发挥主导作用。区别消费类和投资类住宅的分界线，正好可以借用“十五条细则”中有关“70%”的规定。70%的中低价商品房实行房价成本适度公开，可以作为地产新政的辅助性组成部分，对于实现消费者的知情权、控制开发商的利润率、减少地方政府的权力寻租，可以起到“一石三鸟”的功效。“70%”当中又可作两种细分：针对经济适用房，完全可以实行每个项目的房价成本全公开；针对非经济适用房部分，可以实行区域（住宅板块）房价成本公开，而非如“盐城模式”那样具体到项目，这样就能兼顾到消费者和开发商的各自利益。

针对另外“30%”的投资类商品住宅，中央的指导思想原本就是要让其完全市场化，所以不宜公开房价成本。如同股市、期货等投资市场一样，这30%的住宅投资市场既然存在买房赔钱的风险，同样也应允许存在超额利润。退一步讲，即使想公开房价成本，其测算难度也很大。其一，高档住宅的开发商多是知名品牌，但同样是地产名企，品牌价值各不相同，比如和记黄埔和中海地产在品牌价值上的差异性如何在项目中体现？其二，高档住宅多属精装修，其中相当多的楼盘实行个性化装修，这部分成本差距很大且难估算，例如汤臣一品的浴缸要比很多楼盘的贵好多倍。再退一步讲，即便能够精准地公布房价成本，意义也不大，因为对投资价值的判断见仁见智，看不到钱景的楼盘即使赔本销售，也不见得好卖。

很多学者都从法律角度，如《物价法》、《公司法》、《消费者权益保护法》、《房屋交易价格管理办法》等诠释这一问题。没有法律是万万不能的，但法律也不是万能的，在我国目前执法水平不高和房地产立法明显滞后的情况下，应从房地产市场的实际情况出发，以二分法为原则，综合考虑公开房价成本问题，才是真正具有可操作性的解决之道。

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责任编辑/sf059

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