楼市“金九银十”风光难现 住房结构调整任务仍然艰巨

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月11日08:15 金融时报  程瑞华  

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每年的9月、10月一直被业内认为是房地产的销售旺季，素有“金九银十”之称。而今年，对“金九银十”寄予希望的开发商可能会感到些许失望。因为，在接二连三的宏观调控组合拳出台以后，金秋时节楼市旺销的景象并没有再现。

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素有风向标之称的上海，自宏观调控政策密集出台以来，房地产市场一直都没有走出降价的阴影。

同样，欲与上海房价试比高的广州，两个月前人们对楼价是否回落还有疑问，而目前，这个疑问已逐渐有了答案。最新数据显示，8月份广州楼盘成交均价整体回落，个别中心区率先出现“杀价”，而城郊个别区域似乎再也无力扛起楼价，出现高达一成左右的跌幅。

在北京，也有黄金周楼市遇冷的消息见诸报端。黄金周对于众多购房者来说，是集中看房的最佳时机。但据报载，北京长假期间购房者看得多，买得少。

为什么今年“金九银十”风光难再现？有业内人士认为，面对飞涨的房价，以及对房地产调控政策的预期，不少购房者选择了继续观望。中国人民银行前不久公布的2006年第三季度城镇储户问卷调查结果显示，三季度城镇居民的购房热情继续减弱。被调查者在回答未来3个月“是否购买住房”时，仅有17.5%选择购买，较上季度和去年同期分别下降0.1和2.1个百分点，再创历史新低。

同时，今年住房的有效供应量不够，中小户型总比例小，也是造成购房者持币观望的一个原因。而今年出台的“90平方米七成令”，让很多购房人怀着“等一等、看一看”的观望心态，在期待中小户型的增加。特别是限价商品房地块的公布，也使一部分购房人放慢了购房的脚步。因此，造成了今年的“十一”黄金周期房销售不“黄金”现象。

搜房网上关于“今年楼市能否再现‘金九银十’”的调查，也证实了这一推断。调查显示，73.44%的人站在了否定的一边。他们认为，居民的购房能力决定了楼市旺季能否产生，而刹不住车的高房价已成为他们“不能承受之重”。因此，不少购房者认为，今年的“金九银十”并不是购房的最佳时机，他们期盼限价房的推出和宏观调控政策的逐步落实能给他们带来更多选择。

由此看来，当前房地产市场的供需矛盾很大程度上是一种结构性矛盾，是老百姓购买力与市场供应之间的不合拍，其具体表现在两个方面：一方面是商业用房投资大于住宅投资，另一方面是高档住宅供应过多，而中低价位住宅供应数量大幅下降。正是这种错位加剧了总量供给的矛盾，威胁着房地产市场的平稳发展。

调和百姓住房需求与价格上涨之间矛盾的关键，是提高经济适用房建设比例、扩大廉租住房覆盖面以及加大中低价商品房建设力度。作为宏观调控的目标之一，政府已经采取多项措施规范和纠正不良的供应结构。建设部部长汪光焘也多次指出，要调控项目立项和土地供应，及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。

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继去年国务院宏观调控的“国八条”颁布后，今年国务院推出的对房地产进行宏观调控的“国六条”比“国八条”更具体。华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎认为，今年的“国六条”更多地把目光关注到了对于住房结构的调节。这就从原来的单纯直接调控房价，深入到了通过调节居民住房结构的需求、比例，进而达到调节房价的目的，并把不同需求的住房要求加以了区分对待。

随着宏观调控的不断深入，房地产市场的产品结构调整将进一步深化。决定一个城市住房供应结构是否合理的依据不是开发商的设计图纸，而是这个城市的人口结构、职业结构、收入结构等一系列综合因素。就中国目前的现状而言，解决房地产市场供需矛盾，当务之急就是要加大住房结构调整比例，力推中小户型住宅。

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责任编辑/wh001

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