"国六条"地方配套不一 细则"限房价"少见踪影

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月11日08:31 深圳商报  徐寿松 蔡国兆  

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“大限”已过，“国六条”地方配套细则喜忧参半

各地细则“限房价”少见踪影

国务院九部门要求各地必须在9月底前公布城市住房建设规划的“大限”已过，大多数城市政府按时出台了落实“国六条”的地方细则。在保障性住房建设方面，一些地方拿出了指标性方案，但也有不少地方细则避实就虚的多，定量细化的少；表态性的模糊条文多，操作性的具体方案少，个中充满“玄机”。这说明楼市的确还有一些“搅和”的因素存在，房地产行业的调控与纠偏仍任重道远。

可喜的与堪忧的：地方细则评说

许多城市政府赶在“大限”节点之前，出台了地方细则。审视其内容，其“亮色”在于保障性住房的规划终于在若干城市“破冰”。

深圳市在其“15条”细则中明确规定，每年将全市土地出让净收益的10％用于公共租赁住房（含廉租住房）建设。有业内人士测算，如果按深圳年土地收益的最高纪录100亿元来计算，今后深圳每年将有10亿元左右的公共资金投向公共租赁住房（含廉租住房）建设。

浙江省政府具体规定，各市政府每年要将土地出让净收益的5％以上用于廉租住房保障。

但地方细则中仍有堪忧的一面。在“国六条配套细则”中，有两点备受关注，一是新建住房结构比例如何落实，即90平方米以下住房占开发建设总面积的70％以上，是放到一个地区的建设总量中去实施，还是在每个具体项目中落实？二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型结构比例要求进行调整？而对于这两个关键问题，诸多地方的细则含糊不清。

9月上旬，北方某市发布的细则可谓玄而又玄，规定“从9月1日起对新审批的住房项目执行新审批流程”，但对于业界最关心的90平方米以下住房占比如何落实——是实行单个项目管制还是年度总量控制，竟不置一词。

东部某市在9月30日出台的住房建设规划中，也只是笼统地说“按照区域控制，总量和项目相结合的原则”，控制新审批新开工商品住房套型结构比例。

至于“历史遗留问题”，即6月1日前已审批但未获施工许可证的商品住房项目如何处置，众多地方细则或语焉不详，或不予涉及。

“地王”频出：“限房价”被忘的信号

国务院九部门出台的“国六条配套细则”在要求“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”时，明确指出：“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”遗憾的是，在各地的细则中，“限房价”少见踪影。与此相对，眼下诸多城市土地市场上，“地王”层出不穷。业内人士认为，这对于未来房价是个值得注意的危险信号。

9月初，上海浦东花木一地块拍出了59.89亿元的天价，以土地规划上限53万平方米的总建筑面积计算，楼板价高达1.13万元／平方米，加上建安成本等费用，项目成本价将超过1.5万元／平方米。而离这一地块不远处的新楼盘，目前普通公寓的平均售价只有9700元／平方米，连体别墅也只售1.5万元／平方米左右。

富阳控股集团的一位分析师指出，就地理位置而言，这一地块应执行90平方米以下住房占开发总面积70％以上的标准；而“地王”的诞生，则意味着这一地区的房价有了一个新标杆。于是，一个尴尬的局面出现了：即使限制住了套型面积，也阻止不了房价的拉高。

不仅仅上海如此，杭州“新地王”日前也破茧而出。此前，南京也诞生了总价14.95亿元的“地王”，楼板价在8000元／平方米以上，而其周边的楼盘均价每平方米不过6000元。

纠偏“含糊其辞”，还要靠政策执行力

如今，楼市调控政策的出台不可谓不多、措施也不可谓不狠，仅2006年以来，有关调控措施就不下10项：从金融手段的加息、财政手段的全额征税、市场秩序的净化，到开发按揭严控、土地闸门把紧、外资进入门槛提高，中央调控楼市的举措和决心深受百姓欢迎。但眼下，地方细则中的“玄机”在提醒人们，那种认为细则一出台，楼市诸多问题就可迎刃而解的想法，未免有些理想化。要纠偏地方细则中暴露出来的“含糊其辞”，还是要靠政策的执行力。

业内人士指出，毕竟目前中国房地产的主要矛盾不是投资不足而是安居远未到位，这就不能没有“国六条”及其实施细则的严格执行，不能不以监察等强力手段来保障楼市调控的到位、维护政策的尊严。

“国六条配套细则”与此前调控政策的一个明显不同之处是，监察部首次作为九个部门之一，参与调控。各地区、特别是城市政府是否切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，监察部门应该明察暗访。地方细则既出，具体执行尚可纠偏。“这回楼市调控能否见效，接下来得看监察部门的了！”

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责任编辑/sz007

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