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包括中小户型新政在内的宏观调控，为徘徊12年的住宅产业化带来了新的契机。住宅产业化为何长期步履蹒跚？实现住宅产业化究竟需要哪些条件？宏观调控已经和将要为之带来什么？企业又该从哪里起步？
“国六条”之后，金地集团技术管理部总经理宋涛更忙了。他已受命在年内拿出一套系列产品的标准设计成果，以推进实施金地集团主流产品标准化的中长期规划，为整个集团的产业化之路奠定基础。宋涛对《中国不动产》杂志说：“这样才有可能满足金地开发量成倍增加的需求”。
金地集团去年的开发规模是50多万平方米，今年的目标是冲刺百万平方米。宋涛解释说：“新一轮宏观调控之后，单一项目的收益率会受到影响。金地要保持以往利润率30％的年增长率，就必须扩大开发规模、提高开发效率、降低管理成本。产业化是实现这一目标的主要途径。”
全国工商联房地产商会会长聂梅生日前推断，“国六条”提出的“70/90”中小户型新政，将可能促进中国住宅产业化的发展。
政府推行12年之久、许多开发商依然不明就里的中国住宅产业化，终于要被一波又一波宏观调控、尤其是这次的中小户型新政“逼上梁山”了？
究竟谁要“上梁山”？
不要说对那些一直忙着卖户型、卖外立面、卖会所、卖景观的企业领袖，“住宅产业化”是“雾里看花”；《中国不动产》记者在采访中发现，即使是关注住宅产业化的业内人士，对于住宅产业化的本质与宗旨、实现住宅产业化所需条件，观点也不尽相同。
何谓住宅产业化？
在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来：住宅产业化说到底就是要将住宅产业从以劳动力密集、资本密集为特点的外延式增长转变成技术密集的内涵式增长。而转变增长方式的首要推动力是科技进步。产业化的目的是提高住宅质量和劳动生产率，也就是提高住宅的性价比，在“性能”与“价格”这对分子、分母上做文章。聂梅生认为住宅产业化企业有两条路可走：一条路就是像万科那样，利用产业化达到批量生产，让价格下降；另一条路就是提升性能，提供更高品质的住宅。她认为住宅产业化的标志有两点：一是住宅的标准化程度，例如北美的梁都是4、6模数，整个北美就可以实现梁的标准化生产。二是提高住宅的科技含量。
建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲在接受《中国不动产》采访时引用了相关的国际理念：在住宅产业化高度发达的日本，专家认为，住宅产业化即资金和技术的高度集中，大规模生产，社会化供应。而联合国经济委员会发布的产业化标准则是：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。童悦仲认为：住宅产业化一方面是生产方式的变更，主要的构件、配件可以在工厂里生产；更重要的是科研成果的应用。在他看来，中国住宅产业化的标志是我国的房地产企业能够参与国际竞争，像上海的开发商那样走出国门，在俄罗斯开发住宅小区。
刚刚从日本考察产业化回来的金地集团技术管理部总经理宋涛表示，在日本的见闻能够深刻感受到住宅产业化所具有的主要特征：一是产业供应链上下游集约化程度高，设计、材料、建造各个环节有统一的标准。政府提出了完善、统一的技术标准，很多日本的大企业在此基础上整合出自己完整的产业链。二是工厂化程度高。在日本的集合住宅中，绝大多数部品和局部的主体材料可以在工厂生产；独栋住宅的工厂化程度超过了70%。
实现住宅产业化需要哪些必要条件？
聂梅生认为：在住宅产业化的过程中，标准化是准绳，科技进步是动力，通用化是前提，工业化生产是基础。她指出，住宅产业化的发展需要多个平台的组合，如政策的平台、技术标准的平台和需求的平台。前两者已基本具备，需求平台也正在逐步形成，但还需要一个资本平台，让“资本行使否决权”--资本对流动速度的追求，迫使企业不得不向工业化生产转变。就像美国一位资深住宅产业界人士所说：资本使用受时间的约束，时间受工艺改进的约束，工艺改进受工艺稳定性的约束，工艺稳定性受工艺量化的约束。只有产业集中度高了，才能大批量地发展。
作为在房地产一线的专业人士，宋涛对实现住宅产业化的必要条件谈得很具体：首先要统一行业的技术标准。“如果每个企业都制定自己的技术标准，难免会形成各自不同的标准，行业的标准化如何实现？”为此，曾在万科工作的宋涛表示，金地集团的标准化有意识地借鉴了万科的一些成熟的经验。其次是实现房地产企业和供应商之间的标准化。
此外，宋涛认为，政府的促进与扶持也是实现住宅产业化的必要条件。日本政府有很多鼓励住宅产业化的政策。例如：很多住宅使用户式太阳能发电，在满足自己用电之余，可以向城市电网输电，政府根据相关政策向住户返还太阳能发电的收益。“住宅产业化是政府倡导的，企业要为此付出代价；因此，政府制定什么样的政策非常关键”。宋涛说，政府的政策可能是“推力”--迫使企业进行产业化，也可能是“拉力”--吸引企业投入，让企业感到付出是有价值的。他认为“拉力”比“推力”更有效。
住宅产业化为何步履蹒跚
1994年建设部即提出住宅产业化。但12年后，如日中天的房地产业却被某些经济学家建议“淡出支柱产业领域”。理由是房地产没有什么科技含量，使整个中国经济增长的质量下降。
全国工商联房地产商会会长聂梅生完全不赞同这种理论；但作为前任建设部科技司司长，她也认为中国住宅产业化12年徘徊，“一直处在探索的阶段。中间也发了很多文件，但一直没有什么成效”。
在对业内人士深入访谈之后，《中国不动产》归纳出影响中国住宅产业化发展的五个主要原因：
一、受整个社会经济发展水平限制
建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲指出，住宅产业化要和其他产业的水平相适应，不要企图一步到位。现在北京市满大街跑着水泥罐装车，所有的项目都使用商业混凝土；其实早在20世纪70年代就曾建了很多工厂化的混凝土搅拌站，技术都很先进，但由于当时市场需求有限，这些搅拌站后来都下马了。在日本积水化工株式会社筑波研究所，一条生产线8小时可生产10～11栋房子。每栋房子都将根据和客户约定的时间送达指定地点，并在一天内吊装完成，包括房子的外装修及安装冰箱、洗衣机等白色家电。从客户预定到装配完成，仅需40～50天。但这种高度产业化生产的房子，成本约7000元/平方米，而我们高层建筑的成本在2000元/平方米左右，多层建筑的成本还不到2000元/平方米。
日本等发达国家住宅产业化的重要动力之一，就是人工成本高。而我们的情况恰恰相反。宋涛分析说，中国的人工成本、资源成本都比较低，而技术更新的成本却相对较高。许多住宅产业化的材料、部品初期投入的成本都比较高，资金门槛限制了许多中国企业踏入产业化之门。
二、市场不成熟
五合国际集团总顾问刘力分析说：市场需要什么才是最重要的，如果市场没有需求，怎么推动也没有用。过去十年间我国的房地产业的发展只是解决了有无住房的问题，购房者对住宅品质和产业化程度方面没有要求，到现在购房者基本还是首先看区位，在自己工作、学习地点的周围买房，其次会考虑价格因素，再次会考虑户型的因素，然后会考虑房子的配套设施，这些因素都考虑完之后，才会对进入视线的房子进行品质上的比较。
“只有在能谈‘住得好’这个问题的时候，才能体现产业化的价值。”聂梅生同时也指出，住宅产业化在产业链中始终没有找到自己的定位--产业化能够提高性价比，但产业化是需要资金投入的，在这一点上，产业化并没有得到市场的认可。她认为住宅产业化没有得以推进，也在于当年的切入点没有找好，当时想提高整个房地产体系的产业化水平，但中国的房地产市场至今还没有达到这种推进整个体系产业化的程度。
三、企业不成熟
宋涛分析说，由于客户对住宅品质要求不高，造成很多企业都可以在没有太多专业积累的情况下进入房地产行业，致使企业素质良莠不齐，企业之间也不足以形成比拼集约化、高品质开发的动力。
对此，多年为房地产企业提供技术服务的刘力从3个方面进行了分析：
（1）企业规模。不是所有的房地产企业都会有产业化的需求，只有具有一定规模的开发商才会考虑到产业化的问题，比如万科、阳光100这一类的企业，它们在十几个城市布点，每个城市可能有两、三个项目；开发商考虑到开发总量，才会对产业化进行投入，来降低自己的成本；如果一个开发商只有一个项目，不可能考虑到产业化的问题，因为产业化的研发、模具、设计图纸等成本远远大于他所能承受的范围。
（2）企业素质。不是所有的企业都具备进行产业化的素质。只有那些有长远的战略目标的企业，才会考虑到可持续发展。可持续发展的一个支撑点是需要有自己的品牌，品牌离不开产品的品质；另一个支撑点就是产业化。产业化意味着初期的投入很大，可能最初的几年都是在赔钱的，但是在几年之后，别人建一个楼盘还是需要那么多成本，但是进行产业化研发的开发商就只需要原来50％的成本了。只有有这种战略远见的开发商才会有胆识进行这样的投入。
（3）专业素质。产业化是技术的标准化、深层化、精细化。现在很多开发商并不具有专业的素质，他们更多地把目光放在营销上或者成本控制上，而不是放在产品的技术上。只有把目光放在技术层面的开发商才会考虑到产业化的问题。
四、产业集中度不够
影响住宅产业化进程的另一个重要原因，是房地产供应链的资源集中度不够。宋涛分析说，美国前10位开发商所占市场份额达到全美市场的20%。日本大的房地产企业的市场份额也达到或超过5%。产业的集中度是产业化的重要条件。在市场份额分散的情况下，一个企业很难推动整个行业的产业化发展。产业的集中将有利于形成供应链上下游的标准统一和集约效应。而国内目前最有影响的住宅开发商的市场份额尚达不到2%，这将难以形成促进产业链技术更新的号召力。他认为随着市场竞争加剧，房地产企业与供应商之间的强强联合，有利于降低成本、提高开发效率，将成为未来的发展趋势。
产业高度集中的结果，是大的开发商有必要也有能力提高产业化程度。企业不仅有雄厚的实力进行相关的科研，而且，由于企业的规模较大，很容易和相关供应商达成合作，进而使企业的标准成为供应商行业的标准，并带动整个行业的产业化进程。
而目前由于产业集中度不够，供应商进行产业化更新的内在动力也不足。因为许多适应住宅产业化的材料、部品技术设备更新在初期投入的成本都比较高。宋涛举例说，如整体卫浴，技术上没有问题，但对开发商来说，一方面相比传统工艺的卫生间造价，整体卫浴的成本还是高了一些；另一方面，整体卫浴设备在技术上依赖于开发商提供的房间模数和连接技术与产品匹配，由于目前住宅产品个性化程度高，产品标准化的实际情况并不理想，这也会限制对整体卫浴的需求程度。如果不能形成大批量供货，整体卫浴的市场会受限，供应商降低成本的空间也有限。
五、政府支持的力度不够
刘力在接受《中国不动产》采访时直言：“中国至今产业化程度不够，政府的倡导不到位也是一个原因”。他认为，政府在产业化问题上奖励和惩罚措施不到位，政府对产业化、标准化规范的研发不到位，比如我国标准化的规范和标准只是入门标准，针对性比较差。
宋涛认为，房地产官方研究机构和企业的互动不够，也是产业化进程缓慢的一个原因。虽然当地政府开始对企业提供进行技术更新的扶持政策，但相关信息发布的渠道需进一步跟上。例如深圳市有一个房地产产业化实验基地，那里的很多研究成果的应用对我们很有启发。这个基地是政府工程，但广东开发商中知道和了解它的并不多。
聂梅生则进一步指出，房地产市场发展初期，政府的导向是以产业拉动经济，现在房地产市场开始过热，政府才提出节能、省地等概念，要求改变增长模式，提高增长质量，按照科学发展观，发展循环经济。这就要求房地产企业更多内涵式发展。从这个意义上说，现在才是到了住宅产业化快速发展的阶段。
宏观调控带来住宅产业化契机
如果说没有企业会因为住宅产业化而放弃使用廉价的农民工，那么宏观调控、尤其是中小户型新政，显然将推动住宅产业化加速发展。
宏观调控加快了房地产业的市场化
作为房地产商会会长，聂梅生非常清楚：住宅产业化的主体不是政府，而是市场。住宅产业化是一个市场化、商品化的过程，只有形成了一定的市场需求，有了市场的驱动力，才可能推行产业化。换句话说，就是要有人来埋“住宅产业化”这张单。
“澳大利亚的住宅产业化就是给市场逼出来的”，童悦仲说。由于澳大利亚的人工成本高，建筑工人的工资已达普通工人的3倍，原先在施工现场由工人手工干的活不得不越来越多地放到工厂的流水线上，以有效降低房屋的建造成本。
尽管许多业内人士仍认为今天的房地产行业竞争不充分，不是完全意义上的市场化运作，但2003年以来一系列宏观调控的政策，无疑加速了房地产市场化的进程。房地产金融、土地供应的日益市场化，从“卖方市场”向“买方市场”的逐渐过度，让房地产企业不得不同时面对拓宽融资渠道、降低成本、提高质量、开拓市场的多重压力。这种随着宏观调控有增无减、不断升级的压力，正在成为住宅产业化越来越大的驱动力。例如，融资的压力、尤其是国际资本介入之后，会对资金的流动速度提出更高的要求。资本与时间的动态关系，决定了资本流动越快投资回报越高。聂梅生举例说，如投入1亿资金，以传统方式建造需1年完成，用工业化生产，现场施工的部分尽量减少，在半年内就可建成，1年就可投两个项目，1亿投资就变成了2亿，所产生的效益远比劳动密集型运作高得多。
中小户型新政有利推进设计标准化
在《中国不动产》的采访中，无论是房地产企业、设计单位还是相关管理机构的专业人士，大家一致认为：“国六条”关于中小户型的政策对房地产产业化是一个巨大的利好消息。
产业化的前提之一是标准化，包括建筑设计标准化，以及设计标准与建筑构件、建筑部品标准的统一。标准化离不开“模数”。但中国建筑设计研究院原副总建筑师、长期从事模数研究的开彦却苦笑着说，关于模数的书一直在书店里“束之高阁”。因为多数房地产企业与“标准化”无缘，自然也无需研究“模数”。
虽然从“国六条”出台至今业内对“70/90”的户型新政一直议论纷纷，但无论面积、比例究竟多少才合理，以中国有限的资源，中小户型成为未来的主流户型，应该是一种大势所趋。开彦指出：过去开发商以开发大户型住宅为主，那么大的面积，什么都可以不在乎，就不存在模数和定制化的问题。他认为中小户型新政提出后，将重新唤起业内关注标准化、产业化的问题。聂梅生会长也认为，中小户型由于变化的空间有限，比较容易满足客户的需要，标准化程度可以比较高。
刘力则进一步分析说，推行中小户型的宏观调控政策限制了产品的宽度，使得产品高度单一化。原来建筑面积大的时候，开发商可以对住宅进行多样化的开发。多样化和标准化本来就是处于两极的东西，在高度单一化的前提下，多样化已经不可行了，这时，只有标准化才能给开发商带来更多的盈利空间。有了标准化，离产业化就不远了。
此外，聂梅生与童悦仲都认为中小户型新政将有助于推广“全装修”住宅。虽然目前市场上最受欢迎的是全装修的房子，但相当数量的开发商或因缺乏“全装修”的开发能力、或因不愿承担风险而裹足不前。而当中小户型成为主流户型后，全装修无疑是提升住宅价值的重要途径。 “以后房地产业的分水岭可能就是敢不敢做全装修房”，童悦仲说。在中小户型新政全面实施之后，住宅全装修将成为一种趋势，并将成为一股力量，推动住宅产业化。
宏观调控将加强产业集中度
今年7、8月间，万科以17亿并购了号称浙江首家省级房地产集团的南都房产集团有限公司，一次性获得近270万平方米的项目资源，其中杭州项目就有170多万平方米，并且都位于升值潜力很大的区域。万科声称将在浙江市场投资30亿元，将万科南都打造成为浙江的第一品牌。对此并购案，有业内人士分析认为，南都想要转型，退出房地产市场，需要套现；万科趁势并购，吞并其土地储备和优秀人才。而南都退出房地产业的大背景，正是连续3年的宏观调控。万科南都并购案并非偶然，几波宏观调控之后，曾经被许多企业视为“拿到就成功一半”的土地，现在可能已成为一种负担，因为土地要开发，必须要资金；为了解决资金的饥渴，就必须卖地。这种土地与资金的逆向循环不论企业大小，甚至扩散到曾以最能拿地著称的一线企业。
对于这番行业整合，聂梅生会长分析说，项目公司会消失一大批，住宅领域房地产企业的集中度会加强。而“国六条”引起房地产企业大规模并购。有利于产业化推进。其实，早在3年前聂梅生即提出，产业重整的过程将伴随着企业的并购，结果必将导致有中国特色的“Home Builder”出现，它们将承担起中国住宅产业化的重任。只有到了这个阶段，住宅产业化才有了主体，才能真正实现。
耐人寻味的是，并购南都这个浙江地产大鳄的，正是在产业化的道路上领先一步的万科。万科在解决了设计的标准化问题之后，已开始走向产品构件、部件的标准化，并在上海设立了定制厂，供应万科在长三角的项目。
金地集团技术管理部总经理宋涛在日本考察时注意到，日本的房地产企业不仅产业集中度高，而且产业链完整，如大和公司就有9个研修所从事相关研究，13家工厂生产相关材料、部品，此外还有38家建材超市。他认为，随着宏观调控的深入，房地产企业之间、房地产企业与供应商之间的强强联合，将成为未来的发展趋势。
住宅产业化从何处入手
日本的住宅多是独栋，中国以集合住宅为主；我们不必对日本住宅产业化道路亦步亦趋，但其中的许多重要理念，显然值得借鉴。在日本积水化工株式会社筑波研究所，每一种房型设计、开发的第一步、也是关键的一步，就是对客户（如两口之家）的生活习惯、居住习惯进行广泛、深入的调查，在对客户需求充分了解的基础上再提出设计任务书。设计方案经专家评议、修改并按照设计图制作出样品后，还会不断地根据客户的反馈进行修改，每栋房子都至少进行3次大的调整后才被定型送往住宅展示场。
谈到住宅产业化目前应该从哪些方面入手，聂梅生指出，企业首先需要锁定市场定位，研究究竟是哪些群体更需要住宅产业化的产品。例如，即使是在产业化初期，也有医院的病房、宾馆的标准间可以接受标准化、工业化的产品。她认为，中小户型针对的客户可以细分为至少9种，其中相当数量的客群对住宅的功能和质量会有较高需求，例如许多中等以上收入的年轻夫妇，崇尚现代人的简约生活，他们喜欢标准化的浴室，因为容易清洗。企业需要深入研究这些客户的需求，找到产业化产品的特定客户群，才有可能为他们提供性价比较高的住宅，满足他们的需求。
在住宅产业化的基础工作上，聂梅生认为，首先应该从结构体系的标准化入手，比如梁、楼板、墙体等主体结构。她指出，整体厨房的工厂化程度已经很高，但卫生间还没有普遍实行整体化、工厂化；主要是现有整体卫浴的模数与建筑设计的模数不交圈，没有工业化的结构便很难安装工厂化的整体卫浴。
显然，结构的标准化将成为住宅产业化的突破口。但这个标准又决非企业“各自为政”，没有行业的统一标准，遑论行业的产业化，何况行业的标准还需充分考虑到相关行业的标准。从日本的住宅产业化发展看，某些大企业的标准最后逐渐成为行业的标准。中国一些企业在制定自己的标准时，已在参照万科的标准。
跨地域开发的企业将成为中国住宅产业化的“先锋”。首先，目前中国大的房地产企业几乎没有不从事跨地域开发的，跨地域开发将使他们更有机会做大、做强，越是大的企业，对产业化的需求也越大；其次，随着市场竞争加剧，许多跨地域开发的企业选择了产品线的相对集中，使得产业化的效益能够进一步放大。
中国的住宅产业化发展虽然未尽人意，但12年间毕竟在不断进步。据童悦仲主任介绍，建设部已建立起技术保障、部品、建筑、质量控制、性能认定等5大体系；有了成套厨具、整体厨房、整体浴室、模板、商品混凝土等住宅产业化的初步成果。尤其是钢结构这种抗震性能好、自重较轻、节能环保而工业化程度高的新型建材，发展很快。钢结构住宅的成本要比混凝土结构高10％～20％，但钢结构更容易实现产业化。
童悦仲认为，有责任心的开发商应该有自己的研发队伍，在引进吸收国外先进技术的同时开发自己的技术。他建议中国应该建立住宅产业基金，来支持促进房地产的产业化。国家也应该有相应的政策鼓励企业参与住宅产业化，“国家的政策有时会起决定作用”。
相关链接：
建设部住宅产业化中心的主要职能新技术推广、国家康居示范工程推广、住宅性能认定、部品认证、住宅产业化基地、政府间住宅领域国际合作。
全国现有4个住宅产业基地：青岛海尔家居、浙江正泰电器、天津二建（钢结构）、北新建材（轻钢结构）。目前深圳、合肥、大连已申报住宅产业化试点城市。（孙一江 蒋毅坤 白净玮 陶宪宝）
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宏观调控：住宅产业化“逼上梁山”
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