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有消息说央行将进一步采取“疏导”措施，将流向房地产业的资金引入其他领域。本刊多次联系央行证实消息真伪，未果。无论如何，金融调控已经给房地产业带来了严峻的考验。但是这种考验真的是房地产业应该承受的吗？
金融调控已经成了压在很多房地产开发商心头的一块大石。银根的收紧，让不少房地产企业到了生死存亡的紧要关头。如果说房地产市场真的过热，其根本原因是什么？金融应该如何“调控”房地产业？在等待央行回复的日子里，《中国不动产》记者采访了研究宏观经济并长期关注房地产金融的两位专家。
谁是房地产市场过热的元凶
社会科学院金融研究所研究员尹中立博士认为，房地产市场过热的原因有很多，包括我国的汇率改革、银行改革、GDP高速增长，以及人口结构的因素、外资进入房地产市场、房地产商的不规范操作等等。他认为其中的决定性因素是人口结构的问题：六七十年代是我国的生育高峰期，这批人现在已经进入置业的高峰期，直接导致了我国房地产市场过热。
北京科技大学经管学院赵晓教授并不完全同意这种观点。赵晓认为，人口只是一个基础性因素，与利率水平相关的购买力因素才是关键。中国房地产市场过热的真正原因，是“超级流动性”带来的大量的资金涌入了房地产市场，人口结构的问题并不是决定性的因素。“实际上人口问题带来的巨大需求是可以调控的，假如银行把存款利率提高到100％，房地产投资的回报率有20％，那么很可能会出现人们把房子卖了把钱存到银行的情况。与需求相比，更加难以调控的是房地产业的投资回报率。房地产业的投资回报率很高，甚至高达一般行业的两倍以上，所以有人不断地把资金投入到房地产开发当中。这样就造成了大量资金涌入房地产市场的现象，房地产行业像海绵一样每年吸收大量的资金，房地产市场过热由此产生”。
赵晓分析说，从目前的情况来看，房地产市场过热已经在放慢。从投资看，今年以来我国固定资产投资的增长幅度达30％，房地产业的投资增长幅度只有24％，而往年房地产业的投资增长都是和全国固定产值投资增长幅度持平或者略有超过。这说明宏观调控在遏制房地产市场过热上颇有成效。房地产市场完全在宏观调控的掌控之中。
金融调控：该调控谁
“如果一个公司有两个业务员，都给他们一万元，在同样的时间内一个可以赚3000元，另外一个只能赚300元，你说这个公司的老板会把资金放给谁去运作呢？没什么问题的话都会给能赚3000的那个吧，可是偏偏就有老板把资金给了只能赚300的那个业务员。”在赵晓的这个例子中，能赚3000的那个业务员是房地产，而只能赚300的那个业务员，便是我国的出口贸易。
从资金方面看，我国银行有10万亿的存贷差，而国外的资金还在不断地涌入我国市场，这就导致国内的资金越来越多，使得经济发展呈现一种过热的态势。应对经济过热也就成了政府的当务之急。经济过热也就是需求太高，其中外需就是出口，但在政府眼中，出口创造了很多就业机会，因此不愿意拿出口开刀，于是维持较为固定的汇率，以让我国的出口增长继续维持在一个比较高的水平。既然外需不让动，为了遏制经济过热，政府就只好打压内需；而在打压内需上又不能打压消费，因此只有打压投资，特别是打压房地产投资。我国的房地产业投资在投资总额中占了20％的比例，房地产业也就成了金融调控的着力点。
赵晓认为这实际上意味着，外贸部门得病了，却让房地产业吃药。我国房地产业的投资回报率是一般产业领域的两倍以上，但贸易顺差的回报却很低。去年我国的贸易顺差是1020亿，这些贸易顺差被用来购买美国的国库券，但是美国国库券的投资回报率只有2％～3％，而人民币还面临着升值的压力；人民币一旦升值，我国政府所持有的这些国库券也就随之贬值了。从投资学的角度看，压房地产投资而保出口的做法是得不偿失的，房地产业成了出口贸易的替罪羊。
如果不压制房地产业投资，让更多的资金参与到房地产开发中去，房地产开发量自然会上升。赵晓进一步分析说，随着开发量的增加，供应量就随之增加，令很多人头疼的房价上涨问题也就迎刃而解。压制房地产投资是和压房价相互矛盾的。
房地产业需要重新构建游戏规则
政府不应该压制对房地产业的投资并不意味着房地产业不需要调控。实际上我国的房地产业有很多制度并不完善。赵晓认为，至少应该从4个方面来重新构建我国房地产业的的游戏规则：
第一、产权。我国土地的产权界定是不清楚、不合理的。产权不清楚，土地招拍挂的交易形式也就说不上市场化。我国农村的土地是集体所有，农民承包，可以将土地出售给国家，国家再通过招拍挂的形式转让给开发商。但是农村的土地为什么不能是农民个人所有？为什么土地一定要出售给国家？如果土地的产权是农民自有的，那么农民可以和别人合作开发自己的土地。而且终端的土地产权也不清楚、不合理，比如：买了房子之后房子下面的土地是谁的？70年后土地归谁？公共用地是谁的？在这个大规模城市化的时代，现有的土地产权制度已经变得很不合理。
第二、发展模式。我国房地产市场的发展模式本来应该是双轮驱动的，一个轮子是房地产市场化，另外一个轮子是住房保障制度。1998年以来我国的房地产市场化进程很快，但是另一个轮子住房保障制度则没有什么进步，也就是把几乎所有的住房需求都挤到了商品房市场上。很多本来不应该买房的中低收入者也不得不购买商品房。中低收入者的住房应该是由政府用制度来保障的。
第三、房地产制度。我国的房地产市场有很多制度性的缺失，比如物业税的缺失、对外资限制制度的缺失等。
第四、政府监管。房地产市场是一个很特殊的市场，房地产是一种很特殊的产品；住宅不仅有商品的一切属性，还有很多其他商品所没有的属性，比如住宅有其公共属性。在房地产市场中，消费者是处于弱势的。这样一种特殊的商品是需要政府大力监管的。拿美国的房地产监管来说，购房者只要付打印费就可以得到一张纸。这张纸上有购房者感兴趣的住宅区的所有信息，包括以前每个购房者的购房价格、还剩余多少套房等等；而这些信息在国内很难得到披露。同时，美国的房地产开发商一旦在住宅质量上出现问题，所要面对的就将是天文数字的罚款。在这个方面，我国政府所做的工作是明显不够的。没有了政府监管，房地产市场就可能成为一个房地产商掠夺购房者的强盗市场。
我国的国有资产总额是106000亿，而房地产市场中仅仅土地这个环节，在2002年的统计数据就是25万亿。这一个巨大的市场牵涉到全国上下所有人的利益，只有这个市场能够稳定、有序发展，我们这个社会才能够共享和谐。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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