专家论述：我国住宅保障体系会朝什么样的方面发展

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月10日11:23 北京新闻广播   

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朱秦：最近有媒体报道说，目前重买轻租的住宅市场将变成租售并举的市场。廉租房建设将被强化，经济适用房将淡出历史舞台。对此建设部出面澄清廉租房不会取代经济适用房，那么我们应该如何理解经济适用房、廉租房和限价房三种住房政策，我们国家的住宅保障体系可能会朝着什么样的方面发展？今天《时事对白》我们采访了中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海，我们来听一听他的分析。

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杨洪：中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海首先为我们明确了经济适用房、廉租房和限价房这三个概念。

曹建海：经济适用房、廉租房还有最近推出的限价房这三种形式都可以称之为住宅保障体系的实物补贴。廉租房是一种租赁的方式，对家庭水平收入最低收入以来的住户采取一个很低的租金租赁给他，使他有一个租赁方式的一种保障。经济适用房我们过去一直采取的一种商品房购买的方式，但是价格比较低，一般来说国家减免了很多收费，并且免收了土地出让金，基本上就是一个建筑成本，所以价格也是很低，是用购房的方式是用那些中低收入的家庭一般来讲，就是低收入家庭，通过销售住房方式来进行解决住房问题。 《瞭望》：体现对弱者的关怀 住房保障背后的价值

杨洪：除了经济适用房和廉租房，今年初北京市建委传出消息说打算在北京实行限价房的消费政策，那么现价商品房和经济适用房又有什么样的区别呢？

曹建海：限价房跟经济适用房有它相似的地方，限价房里面包含了地价，但是政府通过对地价拍卖的限定以及房价售价的限定通过这个实际上压低开发商环节的利润，然后把房价整个压低在一个低的水平，地方的土地出让金又不会减少多少。

杨洪：在给政府这一部分不会减少多少，就是开发商的成本就会降低？

曹建海：这是一个政府的想法，如果把房价压住地价可以根据建筑成本跟开发商的适当的利润水平，其实能够推进一个基本的地价，但是这个地价还是有可能尽量高的往上拍，这样通过开发商之间的竞争压低开发商的利润。

杨洪：那开发商愿意开发这类限价房吗？

曹建海：这对开发商来讲，一般来说就有没有消费风险了，就是销售不成问题。

杨洪：它就是因为价格偏低了。

曹建海：因为价格偏低所以销售绝对不成问题，所以开发商经营风险相对下来了，所以很多地方推出限价房已经，开发商仍然投标比较踊跃的。为住房社会保障托底 廉租房新规四大亮点

杨洪：对于限价房什么人可以购买，这是老百姓最关心的问题了，北京市建委的人士透露说，目前对限价房的购买对象准备借鉴外地省市的做法，对购买对象的收入、户籍以及购买的户型做出限定。但是目前这些规定还都没有最后的定下来，要等市政府认可之后才可以落实。那么无论是经济适用房、廉租房还是限价房都是政府住宅保障体系实物补贴的一部分，最近有媒体传出消息说，廉租房将会取代经济适用房，经济适用房将会渐渐的淡出市场，对于这样的报道建设部已经出面表示廉租房不会取代经济适用房，而租赁性经济适用房可能会是未来发展的一个方向。中国社科院工业机械研究所投资与市场研究室主任曹建海分析说。

曹建海：过去经济适用房跟出租说是没有关系的，他的房子完全以销售为一种供求方式，但是低收入家庭本身不是一陈不变的，你现在家庭是低收入家庭，并不以为着未来相当长的时间你都是低收入家庭，等你步入中年以后你可能就变成了中高收入家庭了。这个时候你还拥有你很便宜价格购买的经济适用房，这里面就有不公平的因素了，当社会产生了新的低收入家庭之后政府可能还要新的开辟提供盖房。

杨洪：由于一次性出售经济适用房制度缺乏退出的机制，而且政府需要不断的拿出土地来建设经济适用房，经济适用房的售价不包括土地的成本，仅包括一半的配套成本，政府甚至需要不断在这个项目上投入资金，缺乏退出机制的出售型经济房制度，逐渐的另政府不堪重负，所以很多专家建议，把出售型经济适用房转为租赁性经济适用房。廉租房运转暴露矛盾 廉了房租还要廉及其他

曹建海：根据收入状况，你符合低收入状况，你申请租赁经济适用房，一旦收入水平发生变化了，你就应该搬出去。你可能采取其他得更加市场化的方式进行住房，这样看来，现在所谓新的经济适用房的说法，可能比廉租租租金要高一些，这样的租赁房，过去所谓经济适用房更多转化为现在的限价房，限价房和经济适用房不同的地方就是包含了地价，它是可以完全的产权，将来把拆迁户楼房户所以他往往有一定的经济基础，可能向限价房这方面去引导。

杨洪：那这种出租的经济适用房和廉租房将来会有一个什么样的划分，因为廉租房主要也是出租为主。

曹建海：可能在划分上肯定是有一定的难度的，廉租房一般说的生活水平属于最低生活之下的住户，经济适用房相对的是所谓低收入家庭，所以这个里面还需要进一步详细的划分，现在只停留在一些讨论上。

杨洪：经济适用房将来会朝着以租为主的方向发展，对于开发商来说他们是不是愿意投资这种租赁型的经济房呢？现在盖卖的话，资金回笼会很快，而且很快能见到利润，如果将来转到租赁的话可能十几年、二十几年他才能把成本收回来，对开发商来说可能是一个非常长的周期了。廉租 经适 从“居者有其屋”到“居者优其屋”

曹建海：现在开发是一个不正常的体制，开发商出很少的钱，他就可以运作比较大量的资金，并且获取暴利，这不是正常的现象，这样开发体制下去，开发商获利本身是大的，但是老百姓购房者经济损失是太大了，所以这样不利于财富公平的分配，所以就应该通过正常的经营，经营就应该可持续的，所谓可持续就是通过租赁型。

杨洪：其实说到租房子，前一阶段也探讨过这样的话题，那个时候就在说租房子让人感觉没有安定得住，那么将来经济适用房的租出，它可能会是一个什么样的价格，现在我们所理解的这种租房的价格来租房吗，或者说它能人们一种安定感吗？

曹建海：现在为什么租房没有安定感是因为我们大多数的住房，都是私人住房，私人住房带有很大的确定性，比如说今天租到了，可能几天之后原来计划一年的，中途可能他要使用，或者他儿子要结婚，所以带有很强的不确定性。如果将来经济适用房租赁可能整个小区或者整栋楼是出租的，他整个出租是一般有一个专门的服务单位来负责出租，负责出租户的经济管理的，这个房子本身就是用来出租的，这个建议政府对这种出租经营业务进行管理，政府如果提供了很多的优惠政策，他相应对租金进行一个限价。

责任编辑/bj_zufang002

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