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在某种意义上，房地产市场是一个竞争还不够充分的市场。房地产行业应该理解并支持政府的调控行为。但是，在政府调控的方式上，限房价的弊端已通过广州开发区地块显露端倪。
日前，广州市国土房管局挂牌出让位于开发区的两个住宅地块，要求建成90平方米以下中小户型。据悉，这两块地每平方米的建筑面积价格为1173元。为了保证最后能建成符合要求的中小户型，规划对住宅建筑套密度、住宅面积净密度也做出了严格的要求：这两幅地最终必须建成至少4603套限价中小户型住宅，每套房建筑面积的最高价不能超过6000元/平方米。开发商必须在签合同后的3 个月内向规划部门报送符合本地块规划设计要点和相关规范的用地规划方案，6个月内动工建设，两年内全部完成本地块的开发建设。
这个消息出来之后，一时成为业界及社会关注的焦点。这是广州乃至全国首先推出的限价房，最让人们关注的是限定的价格为6000元/平方米，因为这个区域目前的商品房均价不到5000元/平方米，在居住环境、容积率方面也比“限价房”好很多。因此，这次推出的限价房不仅没有起到平息民怨的作用，反而激发了新的民怨。不少人认为这样的限价没有意义，有的网友、包括业内人士甚至认为政府没有限价简直就是在抬价，目的是把地卖个好价钱；有专家认为政府担心土地流拍，也有人认为“限房价”本身就与商品房的市场化自相矛盾--以一种行政上的调控，干涉市场经济的规律，只能说是政府始终放不下“地主”身份的权力运作，不肯牺牲地价……
我认为，在中央政府大力提倡中低价位商品房的今天，与其以这样一种没有实际意义的方式限制房价，不如通过限制开发商的利润来调控房价。
这是因为房地产开发的各个环节都有对口的专业公司代为打理--从拿地时的土地价值评估，到拿地后设计、规划、园林、景观等各类专业公司的协助，直至建设时的建筑商介入，以及建成后策划代理公司代理销售……可以说，房地产开发公司本身并不具备太多的技术含量。但是，受土地和资金等方面的局限，房地产行业不是谁想进入就能进入的，因此，容易形成价格的操控。在这个意义上来说，房地产是一个竞争不充分的行业，房地产市场是一个竞争还不够充分的市场。
既然竞争不充分，那么，在行业发展到一定程度、集中出现了一系列问题的时候，政府介入进行调控就理所当然，行业应该理解并支持政府的调控行为。但是，在政府调控的方式上，限房价的弊端已通过广州开发区地块显露端倪；而且，针对限定的同一个价格，不同的开发商也可能做出不同的选择：有良知、重信用的开发商不会通过降低产品品质来降低成本、谋取利润，但是，如果是缺乏良知、不重信用的开发商，则会通过降低产品的品质来降低成本，从而达到谋取尽可能多利润的目的。如此一来，限价房的质量就很难得到保证。由此可见，限制房价并不是唯一的也不是最好的解决办法。
事实上，限房价不会成为房地产业发展的主旋律，它只能在现阶段这个特定的时期起到有限的作用，而且，其效果受地方政府执行力度的影响较大。如果地方政府只是为了应付中央政府的政策，在所限定的价位上为开发商预留大量空间的话，那么，即使是在现阶段，限房价对房地产业所能起到的作用也是极其有限、甚至不会起到实际效果的。
通过为开发商限定合理的利润来解决这个问题，效果会明显好过限房价。众所周知，房地产的成本主要由四块构成：土地价值、建筑成本、税费、开发商的利润，这四块都是政府可以控制的。政府可以组织相关专家根据地块位置、功用以及周边配套等因素确定土地价值，根据建筑材料、人力成本等因素确定建筑成本，税费则按现行的税率进行计算，剩余的一项未知数就是开发商的利润。在土地价值、建筑成本、税费三项数据都是已知的情况下，政府可以限定拿到该地块的开发商获取利润的比例，比如10％、15％或者20%的利润（具体可以根据当地实际情况，制定一个相对合理的利润率），通过这种方法，计算出合理利润的房价。
这种方法的好处是：政府可以通过控制利润，把开发商的利润控制在一个合理的区间内，保证开发商有利可图的同时，有效去除了过往房地产行业中的暴利因子，避免暴利对行业、对大众以及对行业自身的伤害。
同时，限制利润比起过往房地产业谋取到的暴利相差较大，但是还是会有很多的企业愿意来做。虽然曾有个别开发商宣称过“不建房”，但那并不是由衷之言，即使是，有一部分开发商退出这个市场，也并不代表这个市场没有人愿意做--现在已经有开发商主动介入中低价位商品房的建设，就是一个例证。
因此可以说，限利润既能促进行业的健康持续发展，又解决了老百姓的安居问题，保证有需求的老百姓能够买得起，至少买得不像现在这么吃力，在一定程度上可以缓解目前房地产市场紧张的供需矛盾。堪称是一举两得。只是在操作层面上会比简单地限定房价复杂一些，至少要综合平衡土地价值、建筑成本、税费、开发商的利润等各个方面，但是，对于解决现实中的房价高昂问题，它却更有效果而且也更合理，更有可能解决现实中百姓安居难的问题。
因此我认为：在一个时期内，政府想彻底解决房价飞涨、民众情绪对立严重等问题，实现为房地产业营造健康持续发展空间的梦想，限房价还不如限利润！
（凌峻地产（中国）有限公司供稿） >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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限房价弊端广州开发区露端倪 限房价不如限利润
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