上海楼市“节点”已到来 房价升降只在一线之间

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月10日11:07 经济参考报   

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上海楼市竟似古时笑靥如花的青楼女子——看空者说，对我有情；看多者也说，对我未必无意。    

各地楼市房价：

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虽然行内有“金九银十”的说法，但上海楼市的表现显然并不尽如人意。自9月以来，上海市场虽然新盘迭出，但其成交量却一直未能走出今年6月以来的低谷。“金九”并没有给众多房地产开发商带来预期中的回升和足够的利润。

美壹栋限量6000起

但与此相矛盾的事实也同时在发生——9月，上海土地市场异常红火。9月6日，浦东花木地块拍出了近60亿的天价，28日，闸北大宁地块、闵行颛桥地块又分别在经过35轮和50轮的竞价后，以4.05亿元、5.3亿元的价格找到买主。

“从这三幅地的楼板价看，与周边住宅销售均价已相去不远。如果未来房价不能上涨，其利润相当有限。”业内人士评价说。

成交低谷徘徊，说明消费者对后市态度尚不明朗；地价不断攀高，说明开发商预期未来楼市还要涨。消费者与开发商之间的重大差异构成了上海楼市的第一个“谜面”。

上海楼市第二个“谜面”是统计数据与消费者直观感受之间的差距。

“报纸上的文章说，上海楼价降了，为什么我一点感觉也没有？”面对媒体铺天盖地的楼价微降的消息，上海市民张小淮疑问重重。

国家统计局数据说上海新房售价下降，上海著名房地产网站房产之窗网也说房价在降，但张小淮根据他的直观感受，就是拒绝接受这一事实。来自房产之窗网楼市行情监测系统的数据显示，9月15日至9月22日，上海动迁类住宅成交1167套，均价3554元，占住宅总成交的23.1%；9月22日至9月28日，上海动迁类住宅成交1632套，均价3415元，占住宅总成交的27%。

这种低均价的动迁类住宅成交占比过高的现象可能是造成消费者无法感知房价下跌的一个重要原因。

造成统计数据与消费者直观感受“落差”的第二个原因是开发商不敢大张旗鼓地进行“价格战”。自去年以来，沪上不少楼盘在降价之后出现了大量退房的情况。“‘退房’现象逼迫开发商不敢轻言降价，至少不敢大张旗鼓地降价。”对“退房”现象的影响，有学者作如是评论。

房价会跌；房价不会跌——伴随着上海楼市两大谜团的日益凸显，对市场前景的争论已经出现。

一种观点认为，从投资角度看，房地产市场是典型的预期市场。地价的上升将带来楼价上升的预期，观望资金可能“入场”，上海楼市将再度升温。

另一种观点则认为，“地王”频出是“土地断档-恢复供应”期的正常现象，而且地块本身价值也在其中起到了重要作用。当下房地产商和消费者的行为都表明，沪上楼市在下一阶段有可能走出一条平缓下行曲线。

“由于宏观调控的持续作用和反商业贿赂的深入开展，上海楼市可能会真的迎来一个拐点。”上海房地产独立评论人士顾海波称。

如果说上海楼市六七月份的观望是对政策前景不明朗的观望，那么，在房产调控各项政策基本出齐、政府决心已显的九十月份，这种观望已经表现得相当纯粹，那就是消费者对市场本身的担忧。

而在开发商层面，类似的忧虑其实也已经出现。“现在的市场我看不清楚。各种对立的因素太多，到底会怎样走，只有拭目以待。”一位在几个月前尚对市场表现出无比信心的房地产商日前在接受记者采访时说。

不管“拐点”是否到来，但一个毫无疑问的事实是，上海楼市的“节点”已经到来。

责任编辑/sf057

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