利差2亿元 北京上海土地招拍挂暗行限价回购

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月10日09:01 上海证券报   

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一场由土地招拍挂制度中的“回购条款”引发的利益之争正在一些开发商与地方政府间逐步升级。

昨天(10月9日)，是北京市一块“黄金”宝地的挂牌开始时间。这块位于朝阳区CBD核心地段的白家庄办公及商业用地在9月20日时悄然出现在北京国土资源网上，却在短短20天内在京城引起业界巨大反响。这不仅是因为地块位置优越，引来不少大型开发商关注，更因为其挂牌文件中规定的“限价回购”条款，令京城开发商一片哗然。

“限价回购”利差2亿

据记者拿到的北京白家庄地块竞买说明，该地块使用性质为写字楼及商业，总用地面积23709.623平方米，地上建筑面积87600平方米，其中商业用途5000平方米。“从位置看，这是CBD难得的核心地块。”一位意向开发商向记者介绍，“但是，就是这样一块宝地，目前真正有可能参与挂牌的开发商也许并不多。主要是回购条款挤占了大量的开发利润。”

记者看到，在竞买规则第16条单列了“关于限价回购的约定”，其中称“在该宗地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司(即土地一级开发商)以人民币12000元每平米的价格，回购5000平米的地上商业用房面积”，以及同样“以12000元每平米的价格回购8000平米的地上办公用房面积。”

市场人士介绍，以市场价计算，这一地段的商业用房单价在3-4万元/平方米。以此推算，低价回购物业的一级开发商如果当即转手卖出而不考虑其他因素，可直接获利2亿元左右。“这个地块本身面积就不大，如果这么多利润让度掉，开发商获利空间也就不大了，这对于普通参与竞标的开发商来说也就不再具有吸引力。”一位开发商表示。相反，如果一级开发商以另一个项目公司的身份参与竞争，因为有高额利润托底，其以高价拿地的把握性更大。

回购收益作何用？

对于一级开发商拿到低价回购收益的用途，白家庄地块的文件中称“用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。”知情人士介绍，该地块原为“8·31”大限前未能平整完毕的出让土地，因为一级开发商支付了大量的拆迁成本，北京市相关部门允许了一级开发商以低价回购成熟物业的方式“找平”支出。

“挂牌文件是国土资源部门认可的官方文件，我们有理由把这种回购视为政府支持行为。但是对于其他它市场参与者而言，我们认为显然是有失公平的。”一家大型开发商表示。

当记者问及北京此前是否有类似的“回购条款”时，一些开发商表示很少见到先例。“我们担心的是，一旦这种回购情况流行开来，会对未来土地招拍挂市场造成不公正的影响。”开发商表示。

上海“限价回购”也在暗行

同时存在限价回购的还有另一个房地产发展先锋城市———上海。

10天前，上海2006年一号土地出让公告刚刚落下帷幕，20幅出让土地大多有了归主。但是，包括徐汇区钦州北路地块，大木桥路地块在内的几个地块同样列出了回购条款。一位外资开发商表示，苛刻的回购条件压缩了不小的开发收益，并可能是导致部分意向企业退出的一个原因。

其中，钦州北路地块要求，“地块竞得人在建设完成后须提供该项目中建筑面积6000平方米的还产办公用房，还产办公用房由徐汇区土地发展中心按房屋总价款4516.31174万元补偿给竞得人”；大木桥地块则要求，“地块竞得人在建设完成后须在该项目中提供建筑面积3000平方米的还产用房，还产用房由徐汇区土地发展中心按3500元/平方米补偿给竞得人。”

据了解，徐汇区钦州北路地块总建筑面积23000平方米，其中住宅17000平方米，办公或商业面积6000平方米，楼板价约5348元/平方米。“这个价位可以接受，但是这6000平方米商业物业要以相当于每平方米7527元的价格卖给政府，而市场价至少在15000/平方米左右。”一家意向外资企业在拿到挂牌文件后即向记者表示了困惑。最终，两地块由上海两家本地开发商获得。

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责任编辑/sf062

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