经纬研究吴定金:也谈9月份广州楼价的涨跌问题

—— ——回复韩世同先生关于楼市分析方法的商榷

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月08日08:22 房地产门户搜房网  吴定金  

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南方都市报10月2日A03版曾有9月楼市的相关报道：9月份全市商品住宅成交均价为6428元/平方米，比8月份下跌了72元/平方米，降幅为1.1％。针对楼价的涨跌，我作出了“大部分区域的楼价已经开始回升”的结论。

对此，地产专家韩世同先生在其博客及搜房网上发表的《为何同样的房价数据却得出截然相反的分析结论？》一文中提出质疑，认为我在分析9月楼价时“以偏概全、避跌就涨”，放着均价下跌的区域不说，只提均价上涨的区域。其实，我对9月楼价的分析并非如韩先生所言，亦非“唱涨”楼价，更不是为了“扰乱视听、鼓惑民众”，只不过是揭示了一个客观存在的事实真相而已。【延伸阅读：为何同样的房价数据却得出截然相反的分析结论? 】

这实际上是在探讨“楼价”与“均价”的关系问题。大家知道，楼价和均价完全是两个不同的概念，只是在大部分的时间人们习惯于用均价来代替楼价。然而，在一些情况下，楼价的走势可能与成交均价恰恰相反：当均价下跌时，楼价反而在上升；当均价上涨时，楼价有可能却在下跌。特别是在均价波动非常小的时候，出现这种情况的可能性就会大大增加。例如，在某一时间段以内，价格高的区域成交量增加，尽管大部分区域的成交均价出现下跌，但全市的均价却表现为“上涨”；当价格低的区域成交量增加，尽管大部分区域的成交均价出现上涨，但全市的均价却表现为“下跌”。

9月阳光家缘网的楼市数据正好符合后一种情形：统计显示，9月份全市商品住宅成交均价为6428元/平方米，环比小幅下跌了72元/平方米，跌幅为1.1%；但中心六区成交面积所占全市的成交比例却从8月份的64.5%下降到9月份的54.7%，降幅接近10个百分点。分区域来看，全市十区中有6区（海珠、越秀、荔湾、黄埔、番禺、花都）的成交均价环比出现了上涨，4区（天河、白云、萝岗、南沙）的成交均价环比出现下跌。

8月及9月份的阳光家缘网数据表明，中心六区的成交均价一般会比其他4区高出2300-3200元/平方米不等。假设9月份中心六区的商品住宅成交比例与8月份一致，那么9月份全市的成交均价一定会出现较大幅度的上涨。所以说，9月份的广州楼价已经开始回升，大部分区域的楼价环比也出现不同程度的上扬，只是由于中心六区的成交比重明显下降，从而导致全市成交均价“不升反跌”。在这里，全市均价不能简单用来描述全市楼价的走势，其局限性也得到了进一步的印证。【延伸阅读：黄金周广州6区一手楼上涨1632元/平 均价7800元】

当然，经纬地产市场调研部以及我个人，并非不欢迎“不同的声音和批评”，我们希望就广州楼市的发展等相关话题，同业内外人士一起交流、学习，互进合作！我个人也不是要去主张楼价“只能升不能跌”，因为这并不以某个人的意志为转移。但与其停留在楼价“下跌”（实为均价下跌）表象上“空欢喜一场”，还不如认清“楼价已经开始整体性回升”的事实，以便各方积极地采取相应的对策及措施。(作者系经纬地产市场调研部吴定金)

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