北京上海广州三大城市“住房痛苦指数”有多高？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月08日14:43 搜房blog  魏雅华  

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当我们将“住房痛苦指数”作为一种人文指数，引入对中国房市的观察和度量时，我们立即还会惊讶地发现，我们过去的许多重要的结论都是错的。说中国房市是局部个别城市过热，不对。说中国房市泡沫最严重城市是京三角，长三角，珠三角，不对。中国房市泡沫最严重城市，居然是一座连省会城市都不是，连大城市都够不上的城市。
 
北京
 
我们试以北京为例，来分析一下北京的“住房痛苦指数”。

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我们之所以选取北京，一是因为北京是首都，所有的房地产新政的实施均应自首都始，它应该是中国房地产新政成效最重要最方便最直观的观察点，二是因为北京是中国房地产的龙头，是中国房地产三驾马车的头马。

它的一举手一投足，一笑一颦，一个脸色，一个眼神，都会对中国房地产的走势产生重大影响。

2005年1～4月，北京房市的均价为6246元/每平方米，2005年5月为6386元，6月为6555元，7月为6599元，8月为6625元，9月为6755元，10月为6781元，11月为6776元，12月为6725元。（以上数据均来自北京市统计局城市调查队）。

如此算来，2005年北京全年房价的均价应为6485元/每平方米。

北京房价每月都在公布，每个月都在变化，而北京市的居民人均可支配收入是半年公布一次，所以这个公式的分母是相对稳定的，计算起来比较起来倒也方便。2005年度北京市的城市居民人均可支配性收入为17653元。以此为基数，除以12，可以算出月收入为1471元。
于是，2005年1～12月北京市的“住房痛苦指数”分别为：

2005年5月为4.34，6月为4.45，7月为4.48，8月为4.50，9月为4.59，10月为4.60元，11月为4.606，12月为4.57。

全年为：
 
北京市住房痛苦指数＝6485元÷1471元＝4.41
 
这组数字以无可辩驳的事实告诉我们，尽管北京人的人均收入17653元，大大高于中国全国平均收入11197元，高出几乎50％，但北京人的“住房痛苦指数”却更高，大大高出中国平均的“住房痛苦指数”。高出了1.19。

2005年12月北京人的“住房痛苦指数” 为4.57，而同一时期的全国平均“住房痛苦指数” 为3.22，高出了1.35。高出41.6％。显然高出的太多太多了。
 
上海
 
看罢了北京，我们再来看中国房地产三驾马车之二的上海，2005年上海全年的商品房平均价，据上海市统计局所公布的数字为每平方米6698元。（这个数字似有缩水之嫌。---笔者注）比上年上涨14.6%。而2005年上海市的人均收入为18645元。以此为基数，除以12，可以算出上海人的平均月收入为1553.75元。

于是，2005年上海市的“住房痛苦指数”即为：
 
上海市百姓住房痛苦指数＝6698元÷1553元＝4.31
 
这样看来2005年上海市的“住房痛苦指数”4.31，比北京人的“住房痛苦指数”4.41低了0.10。

这是由于上海市的商品房房价在2005年下半年快速回落，从1-6月每平方米7054元，下降到全年的每平方米6698元，同比涨幅也相应地从15.1%，回落至4.9%。而北京市的房价在2005年下半年在继续上行。

这还表明，尽管北京位于天子脚下，但宏观调控的收效至今仍看不到，宏观调控的收效上海显然更快，更有成效。
 
广州
 
看罢了北京上海，我们再来看中国房地产三驾马车之三的广州。

据广州市国土房管局公布的房地产市场信息数据，2005年12月广州市的商品房平均价为5278元/平方米。2005年广州市的人均收入为14884元。以此为基数，除以12，可以算出月收入为1240元。

于是，2005年12月广州市的“住房痛苦指数”即为：
 
广州市住房痛苦指数＝5278元÷1240元＝4.26
 
从这个数字看，2005年广州市的“住房痛苦指数”4.26，比北京人的“住房痛苦指数”4.41低了0.15。比上海的4.31低了0.05。

通过这样的比较，你可以清楚地、量化地看出，北京、上海和广州宜居的程度。广州位列第一，而北京位列倒数第一。

责任编辑/sf057

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