是谁抬高了价格？ 透视深圳房价上涨的真正原因

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月07日10:47 深圳特区报   

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“房价走势决定生活质量，这是经济增长和发展的必然。”有专家直言。而消费者在不断上涨的房价压力下，更关心买房的时机和价位。2006年新的春天里，在和许多想买房的朋友拜年问候时，多有问及今年房价的走势，得到的结论基本一致：房价看涨！

买不买房呢？消费者们在观望着。

目前，深圳房价早已经突破万元瓶颈，其上升态势，虽有节制，但涨势不可遏止。先看一组2005年房价数据，基本行情是：中心区（包括CBD、景田、皇岗和香蜜湖一带）房子均价在每平方米9000元左右，部分特型项目，诸如酒店公寓，更有高达13000元的均价；罗湖在8000元左右，华侨城、南山在7000元左右，龙华在6000元左右，宝安中心区一带在5500元左右，布吉一带也在5000元左右，龙岗房价相对平实，约在4000元左右。

中心区自然是深圳大都市的一级区域。至于其他区域的房价，正向中心区看齐。如果按照2005年17％的涨幅发展，不用三年，龙岗房价将和现在的市中心一样。

房子涨了，开发商们偷着乐。而消费者则一脸愁容。涨价是正常的，但涨得如此迅猛，就有点不给消费者面子了。

是谁制造了楼市迅猛的涨幅？是谁抬高了今日的房价？带着这些疑问，我们不妨从开发商与消费者的不同角度，透视一下深圳楼市的房价涨幅根源。

正常现象：房价与土地供应量减少有关

“房子涨与深圳土地供应量减少有关。”这是众多开发商的观点，应该说，这也是房子上涨的重要原因之一。

诚然，自2001年开始，深圳市有关部门就对土地供应进行更加有效的管理，在出让土地的数量和形式上，都有着相当完善的管理体系。每年控制量在30万左右的土地供应量，自然让土地价值因稀缺而上升。再加上公开竞投土地使用权，使土地市场价格水涨船高。为了保证本身的利润空间，开发商只有通过两个方式来实现：一是增加容积率和商用空间面积；二是抬高房子价格。第一项一般很难做到，那开发商只能在第二项上下功夫了。

综合开发研究院（中国深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁认为：“2005年深圳土地出让幅度低于2004年，地产消费渠道缩小，变相加大了需求市场。这是房地产涨价最重要的原因之一。”

在房子这一产品的上游，除了土地，还包括建筑材料、规划设计、园林配套等等产品。从2002年开始，建筑材料的年度价格涨幅大约在10％以上，再加上随着人们对居住环境和生活质量需求的不断攀升，发展商为迎合这一需求，也不断加大产品质量的更新和丰富，更有不少开发商在建筑设计、选材用料、园林规划等方面“宁用贵的”，不用“好的”，宁用“外来的”，不用“国产的”，品质化追求无形中也增加了房子的建设成本。2005年末，香蜜湖某豪宅项目正以此为依据，甫一亮相，价位就突破每平方米20000元均价。

因此，从这个方面来看，作为房地产下游的房子，自然会因上游产品的价格高企而高企。而制作出更加精上加精的产品，价位高些，这应该是一种正常的现象。

责任编辑/sh012

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