杭房产中介上演“金融大战” 压力下的刚性转型

最近一段时间，杭州的许多二手房中介公司都开始把手伸向了一块巨大的蛋糕——金融服务。

在以往，金融服务和吞吐房源吃差价往往是一些小中介公司赖以生存的两大支柱产业，我们往往会在许多报纸的分类广告上看到某中介公司打的豆腐干广告——房贷理财咨询等等，在以往，大中介公司对这样的服务并不看重。

而最近一段时间，这一块的业务却在目前中介行业里如火如荼地开展起来，许多知名的房产中介公司老总都表示，今后的发展重点是金融服务。

8月18日，21世纪不动产杭州分公司将金融服务业务独立出来，组建金融服务中心，推出的金融服务产品包括二手房普通按揭贷款、转按揭贷款、按揭贷款、循环贷款及金融衍生业务。

9月11日，杭州华立集团旗下的华立地产开始提供转按揭、加按揭等更多形式的金融服务，而在此之前，华立地产只做普通的按揭贷款服务。

我爱我家杭州分公司在进入9月后也开始宣传一系列新的金融服务产品，并打算在一两个月的尝试后大力推广。

而像金丰易居、外滩房产等早已开展这一块的业务，并且从中尝到了不少甜头。

在今年和平会展中心的二手房区域，很多人注意到包括我爱我家、华立地产、21世纪不动产等多家杭州知名中介公司不约而同地推出了金融服务。这个看似和中介行业主业不相干的业务在这个时间点从幕后走到台前，让众多人士感到既惊讶又疑惑。

金融服务的前世今生

众多中介公司到底在推广何种金融业务？从我爱我家该业务负责人范倩的口中，我们可以了解到一些答案，“我们现在所推出的金融产品，简单地说包括房屋抵押贷款和房屋理财业务。主要就是向客户提供融资渠道和房屋增值服务。用通俗的话来说就是让不动产动起来。”据悉，另外几家正在推广金融服务的中介公司的业务核心也大致如此。

业内一些资深人士透露：中介公司从事金融中间服务其实早就是公开的秘密。早期的二手房市场，遇到资金困难的买卖单子，中介公司为了促成交易，会自行给房东垫资，并从中收取一定的垫资风险费用。

随着二手房市场容量日益扩大，中介公司本身的资金实力已经难以适应市场的需求，因此新的贷款方式“转按揭”由此诞生。“转按揭”主要是针对购房者首付不能满足房东还清银行贷款的情况下，通过购房者先期抵押所购物业所获贷款来支付房款。

但是无论是“自行垫资”和后来“转按揭业务”，中介公司所扮演的角色都只是配角，中介公司更多的是从促进传统业务的开展的角度出发。而以往的房产中介公司在遇到这样的问题时，都表示，这一块并不是发展的主要方向，传统的二手房置换、租赁才是中介公司的主业。

而在这届房交会上中介公司与银行如此大范围的合作在杭州中介业历史上是前所未有的，这究竟是出于什么样的原因？这一点是否预示着杭州中介业正在向相关领域横向扩张？

市场压力下的刚性转型

为何这么多家中介公司同时推出金融服务？一位业内人士透露，这与银行在恰当的时候抛来的绣球有关系。据他介绍，杭州某银行近期针对房产市场需求推出了一系列房屋理财和房屋贷款服务，现在杭州的中介公司基本上都在和这一家银行合作。其实这位人士的话并没有点出里面最关键的原因，真正促成杭州中介公司集体推出金融服务的主要动因是整个二手房市场行情背景和中介行业与金融业之间的关联度。

一位资深业内人士笑谈：如果杭州楼市一直如前几年一样一路飘红，这样的举动是不可想象的，中介公司肯定还是守着自己的一亩三分地。这句话是十分中肯的，我爱我家市场研究中心指出：杭州中介公司纷纷推出金融服务有其深刻的市场背景。近段时间国家三令五申打压房地产中投机成分，抑制高房价现象，连续出台了“取消转按揭”、营业税征收时间从“二年变五年”以及“征收个税”等相关政策，而且与去年的政策相比，今年的调控措施对杭州二手房市场影响巨大。同时，现在杭州二手房市场竞争也日趋激烈，大大小小的中介公司遍地开花，服务质量良莠不齐，服务内容同质化严重。在这样的背景下，“如何增加服务的附加值，怎么样拓宽经营渠道”成为了中介业集体思考的问题。

而金融服务恰恰是中介业最熟悉的领域之一。每年中介公司有大量的按揭业务产生，因此大多数中介公司与银行之间都保持着比较密切的合作关系。而长期从事按揭贷款的经历，也让中介公司本身也积累相当多的金融人才，这些都为中介公司涉及金融业务创造了条件。从另一方面看，在整个合作过程中，中介公司利用现成的客户资源，先期也不用投入较大的精力；而且从对“主业”的影响来看，这些金融业务的开展对促进成交也有不小的作用。

正是双方“郎有情，妹有意”的形势，才是中介公司纷纷开展金融服务的真正原因。然而这种尝试能否成功？从现在来看并非是一朝一夕的事情。

金融产品的市场何在？

中介公司大张旗鼓的宣传力度相比，房交会现场群众反映普遍比较冷淡，笔者随机询问了几个正在看房源的购房者，一些受访者表示听说过这个消息，但是具体什么内容并不是十分清楚，另外的绝大多数受访者表示不知道是

什么服务。这样的差异性不禁让人产生怀疑，这些金融的市场是否真的存在？

从多个机构在房交会的市场调查显示，在受调查的人中在近期或者未来一段时间打算购置房产的比例超过一半。然而房价依旧高昂，只是不再增长，不少真正要买房自住的客户依旧因为资金问题望“房”兴叹。我爱我家市场研究中心指出：在二手房的实际操作中，房东必须把银行贷款全部还清才能交易，一些购房者由于自己手头没有足够的首付资金先行支付给房东，让其去偿还抵押贷款，而最终无法购房。据悉因为这个原因推迟购房或者缩小购买面积的客户不少。如何解决购房首付问题成为中介行业的一个焦点问题。

现在中介公司推出金融产品中最主要的一块就是针对“首付问题”而推出的“房屋理财贷款”，通过它可以帮助房东申请再次贷款。据悉该项业务主要流程为买家在通过银行审批贷款后，银行把买方申请的贷款资金打入某家信誉度高的中介公司账号，让中介公司把房东方贷款还清，并且拿回他项权证，让交易顺利进行。如果房屋现已增值，无交易背景的情况下，业主可以通过房屋理财贷款向银行申请加按揭，即申请增加个人贷款额。从业内的预测，这块市场的潜力非常大。

除了上面所提到的“首付解决方案产品”，中介公司还推出了一些围绕“房屋不动产”做文章的房屋抵押贷款。一位金融界人士指出：从现在杭州居民的消费观念来说，用信用卡进行小额透支贷款消费已经受到相当数量人的追捧。但是如果要动用大笔资金，现在融资渠道还比较单一。从这点来看，通过房屋进行一些大额的消费贷款，对于一些短期有资金困难的人来说非常有诱惑力。现在问题的关键就在于客户如果接受中介公司的金融服务，中介公司能够提供比银行更方便的手续？

对于房交会上金融业务推广不甚理想的原因，一些分析人士认为：一是由于前期推广宣传不到位，使得众多消费者未能及时明了这个服务，二是来房交会现场的以购房者居多，还未到“住房金融”消费范畴，三是消费者接受中介公司的金融产品这个事情，需要有个时间过程。

金融产品能否成为

中介业新的利润增长点

从国外的经验来看，中介公司逐渐从单一的业务渠道向综合性的平台发展。但是国内的中介公司还主要停留在最传统的业务模式，如何利用中介公司信息平台作用创造新的利润点是摆在我们面前实实的问题。

一位中介公司的老总很直白地说：我们是名副其实的劳动密集型产业，运营成本相当大，如果单靠一条腿走路，今后发展的空间极其有限。

金融业务的开展是杭州中介业继“一手代理楼盘”之后迈出了的又一大步，但是对于金融产品的盈利前景，大多数中介公司都表态比较谨慎，纷纷表示暂时以推广为主，没有赢利的具体时间表。但是一位金融人士指出：一旦金融业务开展以来，将成为中介公司强有力的利润增长点。他给笔者举了个例子：现在市场上一些资产担保公司做抵押担保业务的佣金一般抵押物业所得按揭款的1%～2%，高的甚至可以达到3%，这显然比中介公司传统的置换业务的佣金要高得多。