房地产开发投资增长 经适房比重为何不升反降？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月07日09:45 新华网  彭勇  

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今年以来，我国房地产市场的一个现象引人注目：一方面房地产开发的总体投资不断上升，前8月全国房地产开发投资同比增长了24％，但另一方面，经济适用房投资在整个房地产投资中所占的比重却有下降的趋势，来自国家统计的数据显示，前8月全国经济适用房投资比重同比下降了0．3个百分点。

专家表示，为解决好中低收入人群的住房问题，政府有关部门应该把经济适用房等政策性用房的建设摆到更重要的位置上来，不要因为商业利益而放弃了应该承担的社会责任。

房地产开发投资一“升”一“降”

来自国家统计局的数据显示，今年1－8月，全国共完成房地产开发投资11063亿元，同比增长24．0％。其中，完成商品住宅投资7762亿元，增长29．2％，经济适用房投资349亿元，增长10．8％，经济适用房占整个房地产投资的比重为3．2％。

从上述数据可以看出，尽管在国家的大力倡导下，各地开始加大投资建设经济适用房的力度，但相对于商品住宅而言，却是远远不够的。国家统计局的统计表明，2005年前8个月全国经济适用房投资为315亿元，占房地产开发投资（8920亿元）的比重为3．5％，与去年同期相比，今年前8月经济适用房投资比重下降了0．3个百分点。

分析人士认为，房地产开发投资领域一“升”一“降”的信号隐含着多重含义。一是在国家宏观调控的大环境下，越来越多的开发商看好房地产市场，他们逐渐意识到宏观调控目的是解决当前房地产市场发展中存在的少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等突出问题，促进房地产市场持续稳定健康发展，并未剥夺开发商的整体利益，因此“盖房”的积极性并未受到影响，有些人鼓噪的“楼市崩盘论”并未出现。这对于稳定房地产市场、增加商品住宅的供应量还是有积极意义的。

二是经济适用房的数量在增长，但增长速度不尽如人意。尽管在建设经济适用房等政策性住房方面，国家没有硬性的规定，但由于过去欠账较多，社会需求较大，因此保持一定速度的增长是完全有必要的。而现在的情况却是投资开发比重持续出现下降，这说明来自地方政府的推动远远不够。

利益主体如何能够追求社会责任？

国家宏观调控的思路是“靠两条腿走路”来解决中低收入人群的住房问题：一方面鼓励开发商建设中小套型的商品房，通过降低购房成本来满足一部分人的需求，另一方面则是要求地方政府建设经济适用房、廉租房等政策性住房，通过“以租代售”等方式保障社会的需要。而现在的情况却是，虽然两条“腿”都在向前迈进，但经济适用房的开发力度明显不足。

“出现这种不平衡的根本原因，是因为地方政府现在还是利益主体，不是公共服务机构。”深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕说，现在地方政府的财政收入很大一部分都是靠土地转让获取的，然后再通过加大基础设施建设拉动地价，如此循环往复，从而实现“经营城市”的目标。

在商品房建设的各个环节，从土地转让，到房屋建设、出售、转让等，地方政府都可以从中获益，因此他们对于商品房的建设比较“热心”。只要开发商看好市场，顺应相关政策要求，地方政府自然会乐意加以支持，商品房开发投资的速度就会保持快速上升势头。

相反，在经济适用房领域，由于地方政府完全是“赔本生意”，不但没有任何收益，财政反而要补贴用于建设，因此尽管国家三令五申，要求加大政策性住房的建设力度，但效果总是不尽如人意。按照国务院九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，今年9月底前，包括县城在内的全国各级城市要向社会公布当地住房建设规划，其中就包括今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。大限已到，但现在仍旧是应者寥寥。

“利益主体如何能够追求社会责任？只要‘土地财政’的根子不斩断，地方政府就难免会倾向于建设更多的商品房。”高海燕说。

专家：应该确定经济适用房的建设比例

对于如何加快经济适用房等政策性住房的建设，广州大学教授刘兴桂表示，国家有关部门可以考虑根据各地的实际情况，制订出经济适用房等政策性住房的建设比例，并将其列入地方政府的绩效考核体系。有了这些硬性指标，相关的建设目标就不至于流于空话。

其次，应该对一些落实国家宏观调控政策不力的地方政府进行通报批评。国务院九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确提出，各地政府要在9月底前公布住房建设规划，一些地方却完全不见动静，对这种情况应该严肃处理。

“治本之策应该是叫停‘土地财政’，尽快转变政府职能。”刘兴桂说，目前很多地方的经济增长主要是靠政府固定资产投资拉动的，地方政府不是公共服务的提供者，而是投资性的主体，如果这个问题不解决，在面对建设商品房还是政策性住房的选择时，地方政府是很难做到不厚此薄彼的。

显然国家有关部门已经注意到了这一问题。今年9月国务院出台的《关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出要改革现有的土地收益管理办法，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。一些与“土地财政”相关的改革也在酝酿当中。

“尽管转变政府职能不是一朝一夕的事，但如果这次真的叫停了地方政府的‘土地财政’，各地政府能更多地考虑社会责任，建设经济适用房的局面势必会发生很大改观。” 刘兴桂说。

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责任编辑/sf059

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