伴随调控不断出台 解读绍兴楼市板块十宗“最”

遏制炒房、控制投资规模、稳定住房价格、实名购房制，查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价……经历了惊涛骇浪的2005年，步入2006年后，与全国楼市一样，伴随着国家各项宏观调控政策的不断出台，绍兴楼市在悄悄谋变。

在这非常时期，房地产业内外人士除了急于掌握未来市场动向，也都非常关切今年会流行什么产品？以便在市场浓重的观望氛围中，能顺利地选择自己心仪的楼盘。

消费者在观望市场，以“不急于一时”之等待心情，寻找适当的时机与产品介入。不难想见，楼市已然由“全面上涨”→“区域轮涨”→“版块补跌”，进入到“个案表现”的阶段，尤其是同一版块、区域的楼盘竞争、抢客，必将日趋激烈与白热化，而在地段、环境雷同的情况下，各个楼盘之间便只能在产品定位上做足文章，以区隔市场、扩大认同。

对此，有关业内人士认为，在目前我市的楼市里，楼盘竞争的背后，常常伴随着板块的竞争，板块竞争力与楼盘竞争力又常常相辅相成，相互影响。那么，目前绍兴的10大房产区域各拥有哪些特点，以保证它们在楼盘竞争当中占有一席之地？这些板块在今年上半年的销售当中，又各自演绎了怎样的“纷争年代”呢？

城东(内环河以外)：自住销售最热

大面积的绿化、安静的外部生活环境、宽敞的道路……

在目前我市各大楼市区块中，城东区域被市民认为是最适合于居住的地方。由于地处城郊，这里远离了城市交通的喧哗，安静的环境受到市民一致认可。

由于以上这一系列的原因，城东地带无疑是今年上半年我市居民选择购买自住房最为热门的区域。

如涂山花园，该小区二期自今年推出以来，还是受到了市民的追棒，如今，140平米以下的房源已告售罄。而近期刚开盘的舜江花园，在开盘之前，也已有超过60%的房源被市民抢购一空。

据市房管部门有关负责人介绍，由于租赁市场相对较为平淡的原因，在城东购房者的队伍中，购买者多数是选择自住的，而100至140平米之间的房源是市场上最为抢手的，因此，该区域的自住房销售也毫无疑问地成了全市比率最高的一个区域。

城南(内环河以南)：房屋价格最稳

城南区块是楼盘价格最稳定的区域，相比于柯桥、袍江等板块以价格战为主的剑拔弩张，该区域的楼盘却是风平浪静，价格不仅未下滑，不少楼盘还小幅涨价了，演绛了一场“稳中有升”的大戏。

目前，区域内的在售楼盘当中，有天镜南苑、秦望公寓、景都花园等小区，自今年年初以来，虽然楼盘销售也受到了国家宏观调控的影响，但总体销售还是不错。

据了解，由于一些居住配套设施的不断完善，在目前我市的楼市销售中，城南区块的房源买卖相对较受市民的青睐，价格也较为坚挺，无论建造时间相对较长的老房源还是刚完工的新楼盘，都比较受市民关注。

据市房管部门介绍，城南地块房源价格稳定的原因除生活配套设施较为完善外，租赁市场的火爆也是一个重要的原因。由于交通十分便捷，使得该地块的楼盘在我市的租赁市场上一枝独秀，从而引得不少手上有节余的市民不断在这里进行长线投资。目前，该区域的楼盘销售价基本都维持在6000元／平方米。

城西(内环河以外)：销售节奏最快

纵观今年上半年城西地段的楼盘销售走势，无论是天地永和的预订速度，还是书香锦苑的销售业绩，乃至浙江金昌即将在该区域推出的一个规模不小的小户型楼盘，城西毫无疑问地成了我市销售节奏最快的区域。

据介绍，造成今年上半年该区域楼盘预订、销售持续走强的主要原因是这里毗邻市中心，交通十分便捷，同时相比于周边一些万元房来说，该地段的房价定位还是较为合理的。

有关行家分析认为，城西区域的楼盘很多都是旧城改造地块，土地规模不是很大，销售周期比较短，从拿地到交付差不多只有两年时间。同时，城西的消费人群一般都是改善住宅环境的原住民和对区域比较熟悉的客户，区域的性质决定了“实惠型”楼盘的定位，这些人对楼盘的价格比较看重，因此开发商的定位也比较理性。

而胜利西路延伸段的开通，也是促使今年上半年该区域楼盘销售节奏加快的另一重要原因。“马路延伸了，一个个崭新的楼盘必将不断林立在道路两旁”，在这种思想的影响下，市民选择在该区域置业的速度不断加快。

城北(昌安地段)：升值速度最快

解放北路延伸段贯穿通车、人民医院即将入驻、一系列配套设施要上马……在如今，城北区域楼盘已后来居上，成为我市各大楼市区域中升值速度最快的地块。

“去年购买时，每平方米的价格还只需6000元左右，但让人意想不到的是，今年上半年，这个价格已到了8300元／平方米”，昌安银滩花园的一位住户介绍说。短短半年时间，楼盘价格就上升了2000余元／平方米。据了解，像这样高速增长的楼盘，在昌安区域已不是什么新鲜事。

据昌安区域的一些楼盘开发商介绍，自去年开始，昌安地段的楼盘销售就开始爆发，而从今年年初开始，这股销售热潮进一步走强，有些楼盘甚至还出现了一房难求的局面。

银滩花园、家宜花园，哪怕是润沁花园、龙洲花园等一些安置房较为集中的小区，房价也在不断上蹿，使得城北区域名副其实地成为我市各大区域中升值速度最快的区块。近日，记者在走访中发现，城北区域的升值神话仍在不断上演。

据有关商家介绍，造成该区域房价不断上升的原因，除了该区块正好处于绍兴市区未来市中心的过渡地带，未来发展趋势被众多购房者看好外，附近大滩高档楼盘的即将动工兴建也是一个重要原因，给了卖家不少信心，因此激起了这一区域住宅身价的不断递增。

老城区：销售均价最高

因为老城区的原因，由于可开发的地块日渐稀少，供应量少，总价高，市中心板块往往被淹没在楼市的销售排行榜后，然而当楼市销售不好时，以老城区为首的市中心板块各种优势便开始显山露水，并迅速成为市民关注的焦点。

据记者了解，作为均价超过10000元／平方米，单套总价均在160～200万元之间的高档住宅，锦江文华、翰林越府等小区一直受到市民的关注，销售红火，而紧随其后以天丰华府、毓兰华庭等为代表的楼盘，每平方米的价格基本都维持在8000元以上，单套总价均在150万元以上。

据一些开发商介绍，由于老城区土地推出量逐年减少，对于这个寸土寸金的稀缺板块而言，再拓展的空间很小，可供开发的土地不多，未来两三年内可能新推出的楼盘寥寥无几，而且规模不大，所以地段的稀缺性也给老城区的开发商以“定心丸”，供小于求无疑将支撑房价坚挺。

与其它板块的楼盘相比，老城区是万元房和高档房源最多的区域，也是销售均价最高的区域，在该区域里，每个新开发的楼盘价格基本上都超过了8000元／平方米，而最高一个楼盘甚至已超过了11000元／平方米，而且这些高档楼盘的销售很是不错，不但吸引了我市大量商界精英，同时也招来了不少从温州、杭州、四川等地赶来的长线投资客。

并且，选择在老城区置业的，还有不少是为学区房而来的，购买一套住房为子女选择一个名校区。由于这股购买大军的入驻，着实推动了老城区的房价。

据市房管处有关负责人介绍，在今年上半年，虽然受国家宏观调控政策的影响，但老城区区域的房产销售仍是一片红火，销售价格不断创造新高。

袍江工业区：市场价格最低

这里的楼盘销售总体来讲已成为目前我市楼盘价格最低的区域，每平方米的售价维持在2500～3200元之间。

据了解，目前袍江区域的楼盘主要有世纪广场高层公寓、天谛公寓、鸿通金都、越中新天地等楼盘。

一系列房产新政曾给袍江楼市带来巨大冲击。而目前，袍江楼市已重新振兴，开始回暖。今年上半年，袍江楼市以销售413套46274平方米的业绩创下袍江楼市销售新高。

在分析袍江房产迅速回暖的原因时，袍江工业区一位负责人认为，这与今年初市政府作出的一系列促进市区楼市繁荣与健康发展的政策有关。袍江房产回暖的另一重要原因是，袍江房产主管部门通过市场调研，及时调整市场定位，引导房产企业将众多工作稳定、收入较高、需求迫切的“新绍兴人”(在绍发展居住的外来高学历、白领人士)作为住房消费主体。袍江楼市开始尝试与老城区错位竞争，差别发展模式。错位竞争其中一大举措就是走低价位竞争的路子。即住宅单价低、总价低。相对老城区而言，袍江房价具有价格低廉的优势。同时，袍江工业区随着路网及其他城市公共设施的不断完善，国家级生态产业示范园区的创建，人居袍江的氛围日益浓厚，正吸引越来越多的“新绍兴人”入居。

生态园区：开发销量最少

生态园区房地产开发起步较晚，目前只有鸿通金宇苑、银蝶苑、天赐良缘和金地阳光等四个楼盘。从目前的建设状况来看，生态园区区域的建设情况还是在布局过程中，其规划的主题和发展的方向将完善市民居住区生活氛围，以及完成当初政府对生态园区整体定位的点睛之作。

因此，适当的增加生活配套设施与重新调整以水为主的景观环境，将为生态园区打造成适宜居住的小区典范。

据介绍，在很长一段时间内，生态园区内只有金地阳光和天赐良缘“独秀”，这种情况一直持续到今年3、4月份，随着银蝶苑和鸿通金宇苑的加入，生态园区内的房地产市场才有了一些规模，但仍显得体小量少。

据市建设局有关部门介绍，由于开发的楼盘少而小，因此，使得生态园区成为目前我市房地产开发销售绝对成交量最少的一个区域，目前，这里的楼盘销售价普遍维持3500元左右。但是，这里随着园区体制的完善、政策的落实、设施的建设，其前景看好。

柯岩：亮点板块最多

柯岩区块是今年上半年亮点最多的区域，新开的一些楼盘轮番上演了一出销售大戏。

探究柯岩的楼盘发展史，还得追溯至2002年。当时，柯岩区块因其得天独厚的自然条件和时代机遇，逐渐由安居居住区发展成为高档住宅区，而经过多年的发展，如今，“柯岩”已成为我市高档居住区的代名词。

柯岩区域开发商在市场定位、产品类型、定价策略上也都非常接近。“江南生活蓝本”、“高品质生态居住社区”“由富及贵”，柯岩板块的所有项目基本上都定位于高端客户，而且大都瞄准的是那些在轻纺城经商或者自营企业的小部分人群。

虽然在建筑风格上打出了地中海、欧式等多种概念，但基本产品形态无外乎高层公寓与低密度别墅的组合。在户型面积上，项目都以大户型为主。如康郡别墅的销售面积在160平方米至350平方米，越都名府销售面积也在200平方米至320平方米，均价则达到了6000元／平方米以上。

而随着我市楼市的不断成熟，版块间的竞争日趋激烈，众多产品定位于同类型的客户，势必带来激烈的竞争，寻求差异化经营成了楼盘之间回避竞争的最好途径。为些，一些开发商纷纷寻求楼盘开发新亮点，他们不断从户型设计、园林规划、建筑风格等方面选择走差异化的道路，即细分客户群，打造特色产品，于是，一个个与众不同的亮点版块不断闪现在该区域内。

柯桥老城区：销售数量最大

今年上半年，柯桥老城区在各板块里的两项记录是：供求量最大，成交量最多。

近日，记者从绍兴县房管处了解到，虽然受国家宏观调控政策的影响，在目前市区和绍兴县所有区域中，柯桥老城区的楼盘销售量在今年上半年仍创下了一个“之最”：即销售量在所有区域中最大。

据了解，柯桥老城区不少楼盘在越建越漂亮的同时，售价也是水涨船高，目前，老城区内绝大多数楼盘售价已超过了6000元／平方米大关，而有些位置较佳的楼盘每平方米的售价甚至达到了7500元以上。

一些布商认为，具有完善的生活配套设施是该区域楼盘最吸引人的地方，其次与轻纺城距离较近，也是不少布商选择在此置业的一个重要原因。

锦江半岛、阳光绿苑、湖景中央花园，外形越建越漂亮，档次一个比一个高，柯桥老城区的亮点还不止于此，柯桥老城区的明星楼盘阵容强大、犹如一场接力赛，这些楼盘都先后演绛着柯桥老城区明星楼盘的风采。

柯北：此地最受关注

俗话说得好：商海如战场，如今把这句话引用到绍兴县柯北的房产市场上，一点也不为过。

“柯桥日后开发的重点是柯北”、“绍兴县所有房地产开发都要围绕着柯北运转”，今年年初以来，当柯北地位被重新定义后，柯北的房地产市场立马引起了市民极大的关注，尤其是随着轻纺城市场的北移，这里更是吸引了多方的视线，并迅速升级成为市民焦点话题。

“如果市场北移，这里必将成为一方热土，周边的房地产肯定会因此而快速升温”。据介绍，在今年上半年，许多布商将投资、置业的目光盯上了柯北区域，他们表示，只有稍有风吹草动，就会立马进入，捷足先登。

据绍兴县房管处有关负责人介绍，在布商争相关注的同时，今年上半年，这个区域的房地产销售走势也有了快速发展，一些布商提前介入，并购置了楼盘。

而据不少房产开发商表示，由于轻纺城布商投资置业流行跟风，所以柯桥轻纺市场要北移的消息一经传出，该区域的楼盘销售就开始走红，如今年上半年与去年相比，有了明显的改变，在一些楼盘售楼处，持币待购的布商少了，取而代之的是出手购房者，并且这种趋势还会随着轻纺城商关注度的不断加大而不断走强。