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作者：华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司市场研究中心研究员
京城郊区城市化已经历了数年历程，伴随《北京城市总体规划》的逐步实施，近年来土地供应的外延化以及住房消费大众化，加速了郊区发展势头，郊区城市化促使目前各郊区区域房产市场特征已十分明显，其热点板块房价也已成“气候”，甚至南四环外住宅均价也已接近7000元/平方米。
据北京市建委公布的预售证数据统计，2006年1－8月，北京新增商品住宅供应面积的70%分布在四环以外，近50%分布在五环以外，居住外移的现状与势头可见一斑。随着居住外移，郊区发展逐渐加快，不同区域发展进程呈现出明显不同的阶段性特征：
亚奥板块以及望京板块等区域具有独特的地缘优势，伴随着城市公共交通的日益成熟，商业生活配套的日趋齐全，商务功能逐渐增强，俨然由原来的城市边缘地带发展成为城市功能完备的新城市都心区。在此过程中，区域发展热点不断扩散，区域房价也节节攀升。目前，亚奥板块的开发重点已明显外移至北五环以外的清河、立水桥一带，望京板块逐步与丽都酒仙桥等区域形成一体。
朝青板块、通州、昌平居住人口规模则在不断扩大，市政交通配套条件不断改善的同时，将越来越多的商业街区、名牌旗舰店、加盟连锁酒吧、合作名校等引入社区，弥补区域原有商业、教育、医疗等不足，逐步成为大北京的重要功能承载地。朝青板块利用CBD居住功能的外移不断完善自身的城市机能，并将发展的边界逐步拓展到五环以外；通州在八通轻轨的直接刺激下，也逐步承担起CBD居住功能外移的使命，呈现出城区和轻轨沿线房产同步发展的格局；昌平由于靠近海淀区，随着中关村、上地高新技术产业的发展，高校新校区的建设，市政设施的完善，13号线沿线承载着日益突出的城市功能。
南四环以外尽管住宅发展日新月异，商品住宅价格明显上升，但尚处于“住宅独大”的发展阶段，城市功能的发展完善尚需时日。
作为一个人口众多的发展中国家的首都北京，居住外移现象并不新鲜。从20世纪90年代前以政府主导建设的劲松、团结湖、蓟门里，到90年代望京以及9大边缘组团开发，到现在的多中心的规划，大量的居民由内城到三环、到四环、到郊区县，城市版图扩展的历程就是居住迁移的历程。伴随着市政设施，尤其交通建设的发展，郊区城市化进程加快，北京居住重心外移的步伐也在加快。
2004年以来公开上市交易的新增土地供应明显向四环以外倾斜，这直接导致房地产开发重点的外移。据统计，2004年“8.31”过关的4600万平方米土地有70%位于四环以外；而2004年以来“招拍挂”的800万平方米住宅用地的90%位于四环以外，郊区县占到40%以上。
住房消费大众化时代的到来进一步促进了居住外移。尽管个人住房按揭贷款的大门在1998年就已经开启，但直到2004年，随着国内经济环境的变化和城市化进程的加快，住房消费的大众化才在北京骤然加快。中心城区有限的供应和居高不下的房价使得此时进入市场的工薪阶层不得不将目光重点转移到那些配套相对成熟、交通相对方便的城市新兴发展区域。与此同时，城铁、环路、高速路的建设以及汽车消费大众化等使普通百姓的出行距离大大延长，城市建设的加快又使越来越多的城市边缘地带都市化，所有这些，都使得大众化住房消费的区域边界不断外扩。而这，正与北京城市空间结构的调整和房地产开发重点的外移不谋而合。在上述多重动力的共同作用下，北京居住重心外移的进程进一步加快。
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“华高莱斯”:城区土地稀缺加速京郊城市化
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