政府改革回购"经济适用房"制度:让政策回归本意

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月03日09:42 新京报   

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日前，北京住房建设五年规划公示，其中就政府保障类用房的用地量、分配对象、套型面积等诸多方面，做了详细规定。而颇为引人关注的改革措施是，经济适用房将探索建立取消直接上市，而是由政府回购的制度。【延伸阅读：观察:广州中低收入家庭盼经济适用房受惠面扩大】 

此举乃经济适用房流转政策的重大调整，关乎经济适用房的基本性质和定位。可以想见，在市场上屡现经济适用房高价转让的情形下，禁止经济适用房直接上市，对于打击借经济适用房投机牟利，可谓釜底抽薪。而目前政府提供的政策性住房尚属稀缺，政府回购，也有望保证此资源得到最大利用。

不过，人们也会担心：经济适用房毕竟不是廉租房，而是政策性商品房，倘完全杜绝其上市流通，是否有过份干预自由市场之嫌？经济适用房应该在多大程度上，由政府做主？此担心并不奇怪，因为一直以来，经济适用房始终徘徊于政策房和商品房之间。【延伸阅读：经济适用房"以租代售"引发新问题 前景并不乐观】 

在建设部等部门于2004年5月联合下发的《经济适用住房管理办法》中，明确规定“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。显然，经济适用房既是政策性住房，又是商品房。

而之所以如此，与经济适用房的出台背景有关。经济适用住房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，产生的一种房屋所有形式。1998年，政府推出此政策时，既有保障住房市场化之后居民有房住的政策考虑；也有扩大内需，拉动经济增长的需要。

然而，“鱼与熊掌难以兼得”，经济适用房发展到今天，已渐显弊病。当下，一方面，国家政策性住房总量十分紧缺；另一方面，北京却出现近八成经济适用房对外出租的情形（有数据显示，昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%）。

一方面，媒体爆出有“豪华装修、230平方米、6台电视、7个空调”的经济适用房转售；另一方面，公众连夜排队抢号经济适用房场面，早已成城市一景。

这诸多尴尬，与经济适用房的双重定位不无关系。拿颇具双重性特征的“5年内不得转让”来说，实际上起不到打击投机的作用，据业内透露，市场上“阴阳合同”大量存在，经济适用房早已是公认的投资热点。而且，一些城市将经济适用房的销售对象定为年收入0.5万-6万元的家庭，然而有调查显示，照此计算，意味着93%的城市家庭属于经济适用房的供给对象。但实际上，保证绝大多数人群住房的，只能是市场，政府的职责是保障少数低收入群体的住房。

因此，经济适用房政策已到必须改革的地步了。我们认为，在国家尚难提供足够多政策性住房的情形下，不妨强化经济适用房的政策性、福利性，严格申请条件，把经济适用房纳入社会保障体系，将有限的资源投向少数低收入人群。而设立国家回购制，无疑有利于厘清市场与政府的关系，还原经济适用房的政策性本意，打击投机经济适用房行为，保障福利政策不被扭曲。【延伸阅读：宏观调控措施层层落地 经济适用房会否重陷迷途 】 

其实，这也牵涉到政府职能的转变。在惟GDP时代，政府的房产政策多为发展经济，但今天，人们愈发认识到，政府的首要职责，不是制定“房地产政策”，而是制定“住房政策”；不是单纯求房产市场繁荣，更要保障人人有房住———发展经济的同时，更关注民生，关注公平。【延伸阅读：中国住房保障制度亟待完善 多层次框架已经形成】 

当然，如果政府彻底主导了经济适用房资源，也有一个前提：即要对相关主管部门及其官员建立完备的监督机制，尽可减少住房分配腐败，保证国家的住房政策优惠切实流向最需要人的手里。

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