地产股遭受内冷外热 瑞安房地产降价重发上阵

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月03日09:37 经济观察报   

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“也许现在是房地产企业最迷茫的时候，但也是投资房地产企业最好的时机。”负责富力控股(2777.HK)配股和瑞安房地产(0272.HK)上市项目的摩根大通人士强调。

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他说这番话的背景是，富力控股按每股38.2港元配售新股，筹资15.86亿港元；瑞安房地产再度出击，发行约11.59亿股，发行价5.35港元。

尽管受到宏观调控的负面影响，但是，外资对国内房地产企业乃至房地产市场依然看好。毋庸置疑，外资将继续投资中国房地产企业，现在，它们要做的是在正确的时间站在正确的位置上。

瑞安“降价”重发

“价格是在经过慎重考虑，并且是在路演过程中和投资人、分析师进行了深入沟通后的一种反馈。”参与瑞安房地产项目的摩根大通人士称，“不过从根本上说，从来没有人怀疑过瑞安房地产公司本身的质素。”

瑞安房地产于6月12日开始公开招股，但在截止认购的最后阶段突然紧急搁置上市计划，并向已认购的投资者退回全部认购款项。这成为今年在招股最后阶段搁置上市的第一例。当时，瑞安房地产计划发行10.55亿股股份，初步招股价区间每股5.6至7.55港元，集资金额最多达79亿港元。

“当时各方面的条件都不好--宏观调控政策出台、香港市场受美国加息影响而波动，如果硬要发行难度很大。在多重考虑下，我们选择了放弃。”摩根大通人士解释说。

在等待更好时机期间，瑞安房地产又被香港媒体质疑与上海社保基金挪用丑闻有关。

显然，瑞安房地产不得不重新讲述新的“故事”，才能有望再度发行成功。

首先是招股价打折扣。招股书初稿显示，本次招股定价区间位于4.8至5.35港元，低于此前价格区间。

其次，为增加影响力及提高公司形象，瑞安房地产请来汇丰控股(0005.HK)前主席庞约翰(John　Bond)以及香港联合交易所前主席郑维健助阵，出任独立非执行董事。同时也选择了由摩根大通、德意志银行和汇丰组成的强大上市保荐人阵容。

有消息称，瑞安房地产此前展开的10.43亿股国际配售，已经获得4至5倍超额认购。并且，汇丰旗下的汇丰证券投资亚洲公司早已斥资认购了总值1亿美元的瑞安房地产新股。

最重要的一点就是消除社保阴影，“瑞安房地产特别出具了律师函，就上海社保和公司的关系做出了详细的解释。”

“从法律角度看，它是一笔正常合法的贷款，和瑞安房地产并无关系。”知情人士认为。

摩根大通人士表示，从目前的情况看，瑞安房地产的订单无论质量还是数量均令人满意，而且机构投资人的素质和认购规模都足以令人感到"兴奋"。

根据上市日程，瑞安房地产10月4日于港交所挂牌上市。

外资兴趣不减

“实际上，和国内的看法大相径庭，国外投资人对中国房地产企业非常有兴趣。”摩根大通人士坦言。

首先是对房地产市场的判断不同。瑞银集团亚太区首席经济师Jonathan Anderson向本报表示：“你去上海看一看，价格波动异常的是高端房子，北京也是这样。所有这些高端的最奢华豪宅只占中国房地产市场的5%左右。中国房地产的大块头还是在中端和低端方面，而且都不是在最大城市，而是中型城市以下，长沙、郑州、福州等等。看一看占中国房地产市值95%的房地产，价格是在稳定增长。我们在这方面市场上看不到有任何迹象表明泡沫存在。”

Anderson强调说：“如果仔细看一看中国政府到目前为止出台的所有房地产政策措施的话，会发现多数政策的着眼点都是在一小块高档、奢侈豪宅中投机性的部分。中国的老百姓、普通的群众第一次买房子基本上买的都是中低档，他们绝对没有受到这些措施的影响。所以从宏观角度来看，我们也不预期中国房地产市场出现巨大的上下波动。”

实际上，外资机构普遍认为，当前房价上涨较快的主要原因是由居民消费结构加快升级、市场需求比较旺盛，且住房供应结构不合理，中低价位住房比重偏低，廉租房发展滞后等多重因素造成的。

“外资机构对于房地产市场中的政策风险因素的态度已经非常成熟，来到中国，他们就有能力承担政策风险带来的压力。”摩根大通人士介绍说，“现在他们真正关心的倒是中国房地产企业的公司治理结构问题，因为，现在中国国内的地产行业已经进入洗牌阶段，一些大的房地产企业正在越来越引起外资的重视。其中，土地储备仍然是房地产开发商能否生存下去的关键，而是否可以继续生存的根本则是能否具备良好的公司治理结构。”

责任编辑/sf059

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