江苏为何敢于破釜沉舟？公开房价成本的利弊衡量

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月02日09:30 经济观察报   

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9月26日，一份97个楼盘的“房价成本”清单，由江苏省盐城物价局悄然发布。迄今为止，这是从官方渠道公诸于众的第一份房价构成。而仅在此前数日，广东省建设厅以侵犯房地产企业商业秘密为由，否决了人大代表的同样请求。

谈商业秘密，当然就是谈市场经济，看起来自产自销的房地产当然也就与商品划上了等号。但问题在于，房地产是纯粹的、应由市场规律自发调节的商品吗？之所以这样说，是因为关键之处在于房地产生产资源的配置，并不市场——土地利用一直处于不公开状态，有多少是工业用地，住宅用地供应每年是多少，这些都无从可查。

如果市场需求很大，而土地利用却由政府一手安排，这从上游就限定了房地产的市场属性的不完整。土地需求大，却多被用于工业而供给住宅偏少，房价焉能不涨？9月初，国土资源部将工业用地权从地方收回，正是对这一倾向的修正。

也就是说，我们探讨房子问题，并不能以“自由经济”的调节规律简单套用。实际上，这是一个需要有形之手“计划”干预的事情。既然土地支配权在于政府，那么也就有“计划”好附着在土地之上的“公共产品”的责任，中低价、廉租房，当然应由政府整体规划。现在的问题是地方政府的土地收入，不仅不能充足的投放于廉租房的建造，而且如果房价成本完全公开，不只是被公开楼盘价格被限定，整个市场也会由于“木桶效应”而出现“成交休克”，大家都等着便宜楼盘，地价必然骤落，土地财政又何从谈起？江苏公布“房价成本”为何有破釜沉舟之感？实际正是公共住宅问题以及因此带来的诸多不平衡，已无法求解。

这就牵涉到问题的另一方面，对于“公共产品”的提供，政府自然应当承担主要责任，但对于一个享有垄断资源的行业，当然有承担提供“公共产品”的责任，且不论“公开房价成本”是否恰当，对于房地产企业而言，更重要的是厘清商业责任与公共责任之间的关系。“公开房价成本”的确是破坏了与97个楼盘数年前刚开始生产时形成的契约关系，但因此而带来的对垄断资源行业如何承担公共责任的探究，确实有“快刀斩乱麻”之感。

有关公共产品与企业之间的关系，早在18世纪末年美国修建公路之初，就是一个敏感问题。投资修路者被称为是“把一个国家没有利用过的资源展示出来，面向市场”。这何尝不像我们现在大幅利用着廉价的土地！第一家私人收费桥公司查尔斯桥，1786年开张，被称为“美国私人企业的最伟大影响”，但在这之后的十年间，美国的私人收费公路建设公司却并非日进斗金，除了收费路段，他们要提供各种各样的免费路段。“入口的位置是立法机关确定的”，那些参与城镇集会、来回于面粉厂和铁匠铺、肩负军队任务以及居住在入口一公里以内的人，获得了免交过路费的权利。不仅如此，收费公路带来的间接收益，“为生产和商业提供了新的运输通道，增加农产品，并促进每一种国内商业”。当时一位观察家称，“资本家可能没有获得3%的年回报，但社会以各种形式，实际得到了15%或者20%的回报。”这几乎是关于公共产品与企业责任关系的最早断述。

即便宪政体制已然成熟，一些西方国家在处理这个问题时，与两百年前的收费公路问题相比，也并没有什么特别之处。面对焦灼的住房问题，英国财政大臣Gordon Brown公布了到2008年底的预算计划，全英必须额外建造84000套低成本住房，政府已经指定住宅建设者，他们必须承担此项责任。而一个正在实施的政策是“任何超过10套以上的住宅开发计划必须拥有1套低成本住宅”。

一个折衷的办法，无疑是在商业利益与公共责任之间寻找平衡。而对于这个平衡，政府应承担相当的设计职能。房地产企业在赚取商品房利润之时，应当承担公共住宅的建造责任。与英国不同的是，我们需要建造中低住宅的数量，可能要与他们的比例倒过来，那么前段时间热议的90平方米要占到70%比例之举，其实倒也是社会结构真实状况的反映，要改善的是具体执行办法，而不是因为这个90平米政策的唐突，而否定了其本身透射出的结构失衡的现状。

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责任编辑/sf057

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