央行两年内加息四次：加息对房贷市场的影响(表)

房贷产品

解 释

适合人群

固定利率房贷

固定利率房贷：是指在贷款期限内，不论央行利率如何变动，借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。

其优点在于：利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。

缺点是：一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房者有可能要为房贷多交钱。

主要是三种人，一是有固定收入的人；二是有升息预期的人；三是一些为了锁定风险的生意人。

提醒：如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷，违约金为贷款余额的 3% 。

结构性固定利率

借款人与银行签定贷款合同时即设定好固定的利率和对应的固定期间，不论固定期间内时常利率如何变动借款人都按照合同约定的固定利率制服利息。

优点：使用结构性固定利率产品，还能相对减少贷款的利息支出，给客户带来实惠。

缺点：提前还款将收取较高额度的违约金。

规避投资风险的投资型购房者。

房贷产品

解 释

适合人群

移动按揭

将贷款本金分阶段偿还，根据借款人的收入增长曲线，而为借款人量身定做的还款方式。并根据贷款人未来的收支情况，将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段，使贷款人的月供随着收入的变动而变动。

特点：最主要的就是还款方式的自选自定 , 购房者可以根据自己各时期的职业状况、收入估算、理财计划等来确定还贷的阶段、金额 , 这样可以减少购房者在收入波动时的还贷压力。

一般情况下 , 其收入的稳定性及成长性至关重要 , 要求其从事的职业或行业以律师、会计师、评估师、金融保险、医生、教师等主要以中青年人为主 , 除了收入有较好的成长性外 , 要求其所购房房屋为住宅。

循环贷

借款人将按揭房抵押给银行而获得一个贷款额度，在对顶的时间和额度内可以分次提款，循环使用。

优点：贷款额度高，使用年限长。 “ 循环贷 ” 的实质就是抵押贷款。

缺点：用途较为局限。

提醒：根据额度确定方式的不同， “ 循环贷 ” 可分为自主额度和综合额度两种。前者，想要获得较高的额度应特别注意要采用提前还款、递减还款或双周供的方式。因为，自主额度是以按月等额本息还款法计算的剩余本金作为客户的循环授信额度，只要客户所选择的还款方法使本金摊还的速度比等额月供快，两者之间的差额就可供客户使用。

宽限贷

“宽限贷” 也叫入住还款，是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。

该还款方式的最大优势是，可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。适合减轻还款压力的人

房贷产品

解 释

适合人群

接力贷

以某一子女 ( 或子女与其配偶 ) 作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

优点：老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放按揭贷款。老人的子女虽然贷款年限不受限制。

缺点：如果子女往往刚工作不久，收入少，难以贷到希望的额度。

一类是作为子女的借款人，预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按照现行规定可贷金额较小，希望通过增加父母为共同借款人以增加贷款金额；另一类是作为父母的借款人年纪偏大，按照现行规定，借款人年龄＋贷款年限 ≤65 ，可贷年限较短，月供压力大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限。

公积金贷款

住房公积金贷款也叫北京市住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款，是由北京住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款；贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。

优点：贷款利率与商贷相比有绝对优势；自由还款方式更具灵活性和人性化；对于房屋的建成年代门槛较低； 以家庭为单位，如果夫妻双方都具备申请办理公积金贷款资格，购买一套房屋时，如果一方的可申请贷款额度不能满足实际要求，那么可以与另一方合力申请，提高可贷额度（但不能超过40万）。

缺点：贷款额度一般不超过40万（ 根据《个人信用评估报告》的评定等级： AA 上浮 15% ； AAA 上浮 30% 。则申请金额在 40-52 万）。

符合公积金贷款申请标准的人： 1. 具有北京市城镇常住户口或有效居留身份。 2. 在北京具有稳定的职业和收入有偿还贷款本息的能力。 3. 在北京市所属区县内购买自住住房。 4. 具备购买住房合同或相关证明文件。 5. 在申请贷款前已连续缴存住房公积金 12 个月（含）以上或累计缴存住房公积金 12 个月（含）以上，（离退休职工除外）。一般为自住型消费者。

贴息贷

北京住房公积金管理中心与有关商业银行合作，对商业银行发放的商业性个人住房贷款，凡符合中心贴息条件的借款人，由中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴。中心按照以下标准对借款人进行:利息补贴商业贷款执行利率低于商业贷款基准利率的，按照商业贷款执行利率与主伐功能公积金贷款利率算出的实际利息差进行利息补贴；商业贷款执行利率高于或等于商业贷款基准利率的，按照商业贷款基准利率与住房公积金贷款利率计算出的利息差进行利息补贴。

优点：既能享受公积金利率优势，又能提高贷款额度；由担保中心进行担保；贴息贷相对与公积金贷款放款速度较快。

缺点：还款方式一般只有等额本金、等额本息

符合公积金贷款申请要求，同时对贷款额度要求较高的人。