9月27日，海淀区地税局交易大厅赶“十一”前末班车的客户明显增多。记者周晓东摄

    “中海凯旋园小区交易基准价为13268元/平米，美丽园小区为10562元/平米……”从10月1日起，交易价格如果低于北京市地税局公布的最低基准价格，则必须按照最低基准价计算税费。”北京市地税局7月10日颁布的《关于调整二手房交易计税价格的通知》(以下简称《通知》)将于该日正式实施。

    信一天市场部负责人罗煜告诉记者，《通知》主要是为杜绝买卖双方在交易过程中私签“黑白合同”，通过做低合同价进行逃税的行为。而做低合同价是现在避税方式中最普遍的一种。《通知》中规定，对于成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的，均以最低计税价格作为核定征收税款的基数，这无疑给欲做“黑白合同”的买卖方设置了一道难以逾越的屏障。

    据了解，即将执行的最低计税价格相比目前正在执行的税政有四点不同，一是首次单独列出了106个特殊二手商品房项目，使新税更具针对性；二是最低计税价格的更新时点有所变化，从每半年更新一次到“将由北京市地税局根据北京房地产市场交易情况不定期进行调整”，从而更贴近最新市场价。三是典型区域更加细化，由145个变成284个，指导意义更明确；四是最低计税价格标准更科学，原计税价格主要参考的是建筑年代的修正系数，此次新规定对楼层和户型也进行了相应修正系数调整，从而更能反映房屋实际价值。

    业内认为，最低计税标准的出台，在很大程度上可拦截以“黑白合同”的形式逃漏税行为。但据记者调查，尽管如此，二手房交易中仍存在一定的纳税漏洞。一些业主采取假继承和假赠与，以及先公证后过户“合理”避税，由于违反政策规定，交易双方将承担极大风险。 

    漏洞·堵塞 

    出台背景：原政策难堵逃税漏洞

    据了解，此次税收新规在去年就已现雏形。当时依据的计税价格是市建委每半年公布一次的二手房交易指导价格。但在实际操作中，通过“黑白合同”避税很盛行。

    在今年年初，北京市地税局委托市建委城建研究中心进行了一次更为细致的数据采集与分析，从而制定了新的最低计税价格。

    据业内人士介绍，2005年1月24日，市地税局出台了第55号通知(现在仍以此政策为税费交纳执行标准)。

    其中规定，对于二手房交易涉及税收的计税价格，如果合同成交价低于市建委发布的《北京市已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格手册》(以下简称指导价格)中确定的指导价格且无正当理由的，均以指导价格作为核定的基数征收税款。

    在实践中，55号通知的局限性不断显现。比如只要是同一栋楼，建筑年代是相同的，不管是底层还是中间楼层，计税价格都一样，同时由于每半年才更新一次计税价格，与市场上实际价格经常会有较大出入。