虽然2006年对于房地产市场来说是宏观调控政策频出之年，经历了两次的央行加息、6月1日的新营业税政策实施以及8月1日个人所得税的征收；但是，这样一系列的宏观调控政策对于京城二手房市场的冲击力似乎并没有产生巨大的威力。即使今年7月的京城二手房交易量在6月1日开始实施的新营业税政策后环比下降了13.8%；但是，这丝毫不能阻止三季度二手房市场逆势突围的趋势。据“链家地产”统计资料分析，今年三季度的二手房交易量为22126套，相比二季度的21480套略微上涨了3.01%，而相比去年三季度的15800套上涨了40%。
之所以三季度二手房市场能够在宏观调控紧缩之下保持平稳的上升，“链家地产”市场研发中心认为在于几点：首先是经历了去年的宏观调控，消费者对于政策的理解力和对未来走向预判能力得到加强，购房者的观望时间缩短，使得今年8、9两个月份的成交量迅速回升，从而支撑了三季度交易的相对活跃；其次，今年的宏观政策也更多地让开发商处于了调整和观望，1-8月的商品住房竣工面积为796万平米，相比去年下降38%，这也让部分需求者转移至二手房；第三，虽然的营业税和个人所得税在一定程度上增加了房产转让环节的成本，影响了交易双方的交易心理，但是，也正是基于这两个政策的明朗化，让消费者不再为政策的摇摆而等待，从而消除了一部分交易者的观望情绪，而且个人所得税在房屋原值不能确定的情况下，可以按照成交额的1%缴纳，也为交易双方留出了操作空间，在一定程度上也增加了交易意愿；第四，京城房地产价格的稳步上涨，也进一步加快了刚性自住房产需求者的入市步伐。
城八区交易量环比上涨11.6%，而昌平、通州、大兴和顺义四区县环比下降6.9%
从今年三季度北京各个区县的二手房成交量走势来看，应该呈现了“内升外降”的区域差异化交易状况。据“链家地产”统计资料分析，今年三季度京城城八区的二手房交易量为12976套，相比今年二季度的11623套上涨了11.6%；而三季度昌平、通州、大兴和顺义四个区县的二手房交易量为6131套，相比二季度的6585套下降了6.9%。导致这种“内升外降”的主要原因，“链家地产”市场研发中心认为在于两点：第一就是5年内转手交易征收5.5%的营业税让部分需求者重新将置业目标区域由郊区往城区方向回流，凭借城八区的区域优势、并且之前的相对价格高位劣势也得到了一定的弱化，从而增加了城区的消费者购房需求；第二，由于此次宏观调控明确了住房建筑面积90平米以下占到项目的70%以上，而这个政策直接冲击是目前正处于大规模开发的郊区房产，让一些打算置业郊区的消费者能够在未来可见预期之内购得满意房产，从而将自己的购房需求往后推移，这样就影响了郊区的二手房交易量。
二手商品房的主流地位没有发生改变，但占比回落1.72%
在交易环节税费政策以及未来中低价位商品房供给量增加的双重影响下，京城二手房市场交易品种的占比出现了略微的变化。据“链家地产”统计资料分析，二手商品房的交易比重从二季度的59.8%回落到三季度的58.08%，略微下降了1.72个百分点，很明显，已购公房的交易比重却上升了1.72个百分点。但是，毫无疑问的是，二手商品房的这种主流地位并没有削落，而且相比去年三季度二手商品房占比的54.8%还上升了3.72%。因此，“链家地产”市场研发中心认为，在公房房源放量存在较大瓶颈、二手商品房存量快速增加以及消费者对于居住品质更加关注的推动下，二手商品房的交易比重应该会继续的稳步攀升，其成为交易的主流已经不可逆转。
40万以下房产奇货可居，60-80万房产交易比重逐步攀升
据“链家地产”统计资料分析，在京城二手房的成交总价来看，其主流成交档位是在40-60万之间的房产，三季度40-60万的交易比重为40.62%，二季度为39.95%，基本保持平稳；但是，40万以下的房产和60-80万之间的房产交易比重相对出现了明显的变化。其中40万以下的交易比重从二季度的26.79%下降到三季度的21.52%，下降了5.27个百分点，而今年一季度40万以下房产比重为28%，也就是该档位的交易比重在逐步下降，“链家地产”市场研发中心认为，一方面是因为郊区交易量的下降导致了低总价房产比重的回落，另一方面也表明在价格上涨的推动下，40万以下房产存量在快速减少，在未来市场将变得更加的奇货可居。相比而言，总价在60-80万的房产交易比重却由二季度的18.6%上升到三季度的22.7%，上调了4.1%，而今年一季度该比重为16.3%。从中也可以说明这部分房产是消费者在未来时间内的主要购买区间。
90平米以下成交占主流，100-150的中大面积房产比重上升
据“链家地产”统计资料分析，三季度90平米以下的二手房仍然占市场的最大份额，占总成交量的66%，与二季度相比也基本保持平稳。其中60—90平米的二手房最受投资置业者的青睐，占二手房总成交量的40%；与此同时，50平米以下的二手房成交量开始下滑，由二季度的12%下降为三季度的8%，100到150平米之间的房屋成交量继续上涨，由二季度的18%上升到21%。由此可见，随着二手房市场的逐渐成熟和完善，并且在未来大面积商品房供应量的减少将会更加显示出大面积二手房的强大魅力。“链家地产”市场研发中心认为这主要是供需两旺的结果，从供给角度来看，众多二手商品房投放到二级市场，充实了中大面积二手房的供给量，从需求角度来看，受一级市场的影响，一些高端客户加入到二手房市场，从而带动中大面积二手房成交增长。
综上所述，在经历了三季度二手房市场的突围之后，并且随着宏观政策对于房市冲击力的更加减弱以及政策本身的相对趋于稳定，“链家地产”市场研发中心认为，今年第四季度的京城二手房市场会有一个更加不俗表现，交易量应该相比三季度上涨10-20%之间，全年的交易量也将达到8-8.5万套。(来源:链家) |
