昨日，一位杭州的房产业内人士向本报记者传递了一份房产开发成本清单(表一)。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润，相对其6亿的成本来说，回报率近100%。
据记者了解，这位业内人士曾经从事于南都房产，后来离职独自创业，并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。
从这份成本清单可以看出，开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家告诉记者，按照这样的拿地成本推算，该开发商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面价格是每平方米2475元。
而当该楼盘于两三年后建成时，楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售一栏里可看到，其多层公寓销售价格为7800元/平方米以上，高层公寓则卖到了8000元/平方米以上，加上商铺与车位的销售，回报率惊人。
与此同时，本报记者还从有关渠道获得了两家开发商对各自项目的预算规划。这两家开发商，一家是上海的ZH房产(表二)，一家是杭州的ZT房产。从这两家开发商的项目预算中，可以看出房产成本与利润之间的悬殊差距。
上海的ZH开发商所开发的项目，位于上海市闸北区某街道，项目总面积103亩，项目总建筑面积20.6万平方米(商铺及配套3.05万平方米)，一期47亩、建筑面积10.25万平方米，目前已划分为面积大体相等的A、B两块，将分步拆迁并开发。
在ZH的“如意算盘”中，A区的动迁成本、建安成本、配套费用加一起，总成本是4.284亿，折合每平方米的成本是8400元，而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元/平方米、商铺3万元/平方米。从成本到售价翻了一倍，该开发商的理由是，周边的楼盘售价，绿洲雅宾利一期：2006年4月开盘，均价18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年开盘，均价16000元/㎡。
如果项目建成并成功销售，该开发商的毛利将达4.416亿元，项目的毛利回报率超过100%。
杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房，但该项目成功开发的话，开发商将得到14.6亿的收入，相对于其11亿元的成本，毛利回报达30%以上。
表1：杭州某楼盘成本清单
项目名称计算式金额
(万元)
一土地面积(出让面积) 141.19亩
(94133平方米)
二可建房面积
(主要部分)
多层公寓 94560平方米占62.78%
小高层公寓 40000平方米占26.56%
沿街商铺 4000平方米占2.66%
半地下汽车库 17280平方米
小计 167890平方米
三容积率 1.6
四销售额
多层公寓 7800*94560 73756.8
小高层公寓 8000*40000 32000
沿街商铺 12000*4000 4800
汽车库 8100
小计 118656.8 |
