世茂滨江花园保值神话正在破灭 二手房跌破2万

二手房成交单价已跌破2万元

“香港有个浅水湾，上海有个陆家嘴”。曾几何时，陆家嘴这块风水宝地上的豪宅，被开发商神化为具有无限升值潜能“不可能跌”的楼盘。然而，近日记者从多家中介公司获悉，曾经作为陆家嘴滨江豪宅代表的世茂滨江花园近期成交单价跌破2万元，已经出现了18000～19000元／平方米的成交单价。

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世茂滨江花园在6、7号楼陆续交房之后，市场上买卖和租赁挂牌房源出现激增，单价和租金下调幅度明显。作为境外人士汇集的豪宅区，在宏观调控尤其是限制外资购房政策的影响下，陆家嘴豪宅市场一片黯淡，不少业主对市场前景表示担忧。

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出现成交单价19000元

泛城租售网浦东区域经理钱刚向记者介绍说，目前陆家嘴板块的二手市场非常冷淡，8月成交量比上月下降了40%～50%，成交价格也未出现止跌回暖的迹象。一度成为陆家嘴滨江豪宅代表的世茂滨江花园表现更是明显，由于其6号楼、7号楼的交房，使得放盘量猛增，租金下滑10%左右。租金下滑使得出租回报率持续走低，一定程度上更加剧了买卖成交的难度，目前该盘成交单价已跌破2万元，已出现单价19000元的买卖成交。

例如，近期该门店成交了一套世茂滨江花园低区房源，业主由于资金状况紧张，且对后市前景并不看好而急于抛售。该房源建筑面积310平方米，主卧及客厅均朝南，在世茂的挂牌房源中，朝向算是比较好的，最大的缺陷就是位于低区3楼。成交总价600万元，折单价仅19350元／平方米，成交单价跌破2万元令世茂再难担当“豪宅”之名。

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单价低于2万不止一例

世茂滨江低于2万元的成交单价并不是绝无仅有，有的房源甚至叫价就已经低于2万元／平方米。汉宇地产陆家嘴分行业务经理马昭军告诉记者，他的手上目前就有2套单价低于20000元的世茂滨江房源。这两套房源均是建筑面积310平方米的A型房，一套位于8号楼的2楼，交房较早，成色已比较陈旧；另一套位于7号楼的2楼，虽然房源较新，但向外看出去是一片尚未改造的煤厂。这两套房源均是客厅与主卧朝西面江，目前业主叫价均在610万元／套左右，折单价19700元／平方米，购房者还价后成交价还会更低。

记者了解到，目前世茂滨江单价低于2万元的房源，一般都是位于低区，房型有缺陷。“以前只要价格便宜，这种低价房源一出现就被投资者吃进了，而现在即使低价，成交也相当困难。”马昭军告诉记者，世茂滨江花园的房源整体价格下调明显，以H型房为例，40楼以上的江景房去年4月份以前单价高达4万元／平方米，而如今已跌至25000～27000元／平方米，跌幅近40%。又如1号楼50楼以上的E型房，以前单价达到35000元／平方米，而现在也降至27000元／平方米。江景房尚且无法保值，低区的非江景房更是“一跌千里”。

多种因素影响保值性

去年6月，新鸿基拿下世茂滨江前面的潍坊新村23号地块，意味着几年后这里建起的滨江凯旋门将是真正意义上的滨江第一排。本来以江景作为最大卖点的世茂滨江花园退居“二线”，滨江景观大打折扣，40楼以下的房源将与江景无缘，从此价格开始一路走跌。

马昭军告诉记者，除了景观因素之外，世茂滨江花园价格大跌也与之前的人为炒作大有关联。世茂滨江小区的入住率极低，业主中有65～70%为温州炒房者，另有10～15%为境外投资者，自住者仅占5～10%左右。目前世茂滨江的挂牌房源，有不少已经过了两次次转手，有的甚至更多。有不少炒房者资金出现问题，只能大幅降价销售，带动了楼盘整体价格下跌，大大影响了楼盘的保值性。不少业主目前的心态不稳，对该盘未来市场走势很不看好，认为滨江凯旋门建起后，世茂滨江的房源可能会更难转手，不如现在趁早转手，滨江豪宅保值神话似乎正在破灭。

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