激烈市场竞争中的“国美第一商街”赢在开街之前

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月14日16:58 房地产门户搜房网   

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从电器零售开始，很多大牌企业就在研究国美学习国美，今天，国美把自己20年的成功商业管理经验运用在地产开发上，又取得了令人瞩目的成绩：国美第一商街租售工作自开展以来，销售和招商业绩一路飘红。在京城商业地产相对比较低迷的情况下，国美在缔造了第一城的住宅销售神话之后，又在业界谱写了一曲商业地产的传奇，不得不让人对国美的规划和管理能力刮目相看。

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很多业界同行、非同行以及众多商家都在关注国美第一商街租售一片火爆的情形，各种专业、非专业评论也纷纷出炉。不识庐山真面目，只缘身在此山中。也许身处事外，站在一个局外人的角度观察、分析之后的结论会更客观和公正，国美第一商街的火爆同开发商卓越的规划能力有着密不可分、最为直接的关系。

四大主题业态填补区域空白

国美第一商街规划的四大主题业态--国美餐饮街、家居生活馆、社区中心、商业广场，都是属于区域业态空白或区域急缺的业态。

首先，纵观整个朝青板块，已经形成一个百万城市精英生活城，常住人口8-10万，流动人口达到百万，却没有一条成规模的餐饮街与迅速发展的消费要求相匹配。民以食为天，解决数十万人的人生头等大事，就是一个非常直接和巨大的市场。国美餐饮街站在打造京东第一美食街的高度，不仅填补区域空白，而且将来要发展为特色经济，不可不说眼光老到。

再看家居生活馆，也有异曲同工之妙。有过装修经历的人或多或少都去过几个家居建材市场，可能留心过北京的家居建材市场分布图。在北京的东北部、西南部、东南部、西北部都已经形成几个固定的成规模的大型家居建材市场，国内外知名的家居品牌商也纷纷在这些区域安营扎寨，但唯独整个东部，却成了一个空白点。当然这同城市的规划和发展是分不开的，CBD也仅仅发展了15年时间。但现在随着北京市政府"两轴-两带-多中心"政策的出台，CBD东扩已成定局。朝阳北路、青年路、姚家园路都已全线贯通，CBD以东地区的交通更加四通八达，十几个新楼盘已开始入住，无论是从人口、交通，还是时机来看，朝青都急需一个大型家居市场来缓解供需严重失衡的状态，国美家居生活馆也正是瞄准了这个难得的市场缺口应市而生！

社区中心更是如此，朝青板块20多个新楼盘，加上区域原有楼盘在内，综合型社区服务中心几乎是空白，而国美第一商街的社区中心囊括了升级型菜市场、五金店、加电维修、彩扩店、音像店、耗材专营店、邮局、银行、房产中介、票务中心、社区医疗中心、汽车美容店……

等几乎所有社区便利服务，不但满足国美第一城6000业主的生活需要，同时服务于周边社区，成为区域便利中心。

商业广场的规划，应该是国美精心调研之后的产物，从区域图来看，朝青商业已成气候和规模的目前只有华堂和白云生活广场，与区域迅速增长的人口总量极不相符，人均商业面积不但同上海、深圳等城市有很大差距，就是与北京其他区域相比，也严重滞后。国美商业广场的面市，无疑会成为区域商业的领头羊。

科学规划商业体量  促成生意"扎堆儿"效应

国美第一商街四大主题业态，商业面积分别为:餐饮街30000平米、家居生活馆19000平米、社区中心13000平米、商业广场28000平米。对一个10万平米的商业中心而言，这个规模是比较科学合理的。

从整体讲，朝青板块8-10万常住人口，预计流动人口将达到100万，10万平米的体量足以形成区域商业聚集效应，太大或太小都不合适，太大会让规模经济边际效应沦为负增长，太小则无法达到盈利最佳点，只有合理规模才能达到最高利润。从这一点明显看出，国美没有贪大求全，做到了科学规划。

再从局部看，以餐饮为例，10万平米规划30000平米做餐饮，这个"三七"开，开得很好。餐饮聚集人气最快，可以很快带旺商业气氛，但无限制地"摊大饼"并不是最好的做法。餐饮有餐饮的商业规则，生意再好，一天有固定的"饭点儿"，铺位有固定的营业面积，决定了有相对固定的上客量，而每个铺位有固定的营业成本，这就决定了做餐饮的总体量不能过大也不能过小，既要成规模，吸引人流量，又要控制规模，保证营业利润。

家居生活馆、社区中心、商业广场的经营也是同样的道理，规模太小，商家太少的话，形不成规模效应；生意"扎堆儿"，大家才都有得赚。同行是对手，更是伙伴，这是一个"共赢"的时代，吃"独食儿"搞垄断那一套显然已经早就过时了，商业更讲"与时俱进"！商业的上限在哪里，归根结底，是本区域直接消费潜力和辐射区、次辐射区预计消费潜力三者之和，商业上限和这个数字保持一个合理比例最为科学，显然，国美第一商街都做了调研和可行性分析，才有今天租售同时火爆的情形出现。

业态有机互补同步良性发展

餐饮街、家居生活馆、社区中心、商业广场四大主题业态，看似互相独立，互不干涉，其实内部有一个互相"反哺"的关系在其中。

做商业的人都知道，"一招鲜"固然能"吃遍天"，但不同业态却能带来相当客观的客源和人流量。举个例子来讲，国内大型的购物中心，有许多都是"一站式"消费，地下一层或顶层一般设为美食广场，或者什么美食长廊等等，名字不尽相同，但都是提供餐饮服务，其他楼层分别为百货、家电、服装、珠宝、化妆品......不一而足，这就有一个互补的道理，吃喝玩乐本来就是一家，购物结束后紧接着就是吃饭的问题，当然也有先吃后逛的，这样，餐饮的客源就成为购物的客源，购物的客源也是餐饮的客源，互为补充。在国美商街同样如此，餐饮的客源也是其他三个业态客源重要的补充部分，同时其他三个业态也为餐饮带来一定比例的人流量，是"一对三"，也是"三对一"的关系，这样，商业之间就形成了互补共赢的良性发展。

从以上三个方面的分析不难看出，国美第一商街的租售火爆同业态合理科学规划是分不开的，隔岸观"火"，只是一家之言，精明的商家和投资客自然更能深谙其妙，所以才有今天商业传奇的新篇章！

 

责任编辑/sf062

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