地价不断飙升 开发商读偏国务院土地调控新政

近日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(以下简称“通知”)正式发布，这一政策迅速被业界解读为国家一系列土地新政中的最高指令。但遗憾的是，一些迹象表明，这样的一份最高指令似乎被市场各方解读“偏”了。

日前在广州，两个完全符合“90/70”新政户型要求的地块拍卖，被财大气粗的房地产商将楼面地价分别推高到了3974元/平方米和4033元/平方米。由此预计未来的中小户型房价可能高达七八千元/平方米，创下了广州市的区域天价。而在上海浦东花木地区，一处53万平方米的地块引来八家公司竞拍，最高投标价格将近60亿天价。

需要提醒的是，对《通知》的解读中，两个“亮点”引人瞩目：地方政府不能再当“甩手掌柜”，此外对土地收益的分配机制也有所调整，解决了“土地财政”的问题。但正是《通知》中的“亮点”，却被许多开发商认为地方政府土地批租的权利将被限制，由此推断土地供应将进一步趋紧，所以高价拿地就成为唯一的途径。伴随着地价的升高，房价自然水涨船高。正是由于这样的误解产生了开发商不惜代价抢地的热潮，使得本为了平衡市场供求、遏制房价快速上涨的“90/70”新政反而成了楼价高企推动力。 [延伸阅读：国土资源部澄清：“地价将上涨50%”纯属误读]

因此必须要指出的是，开发商误读了《通知》中地方政府在房地产调控中的权利与责任。新出台的土地政策的主目的有两：一是减少土地囤积，让土地尽早利用，减少存积；其二是节约土地。《通知》中固然规定了诸如土地收益金要全额纳入预算管理，实施收支两条线等限制性措施，但是其目的并非是简单限制地方政府土地收益的分配权利，并非一刀切似的收回土地出让的权利，而是使这项权利更加透明化、规范化。

开发商作出如此的误解，原因在于目前所实行的中央与地方财政分权体制决定了地方政府在房地产业中的权利和利益联系紧密。事实上，“事权向下，财权向上”是近些年来中央与地方政府财政分税体制的一大趋势。历次财政改革，其结果往往是中央政府甩公共支出包袱，地方政府只能以较少的财政收入承担更大的责任。因此，土地出让收益必然成为地方政府不得不依靠的“补给站”。 [延伸阅读：我国土地新政策将大幅提高地价 预计将提高近50%]

权利受限且又不得不依赖土地收益这一处境，必然将迫使地方政府只能选择高价供地。由于开发商理解的失误，导致了地价在过度的投标竞争中可能推高未来的房价，最终将背离房产调控新政的初衷。故而也就不难理解在9月11日晚间，国土资源部发出三篇政策解释文章，强调通过建设用地审批流程的改革，省级政府调剂土地的权力将得到增强，此举当可发挥释疑解惑之目的了。

但需要强调的是，这样的释疑解惑只具备短期意义。从长远来看，政府对于房地产调控的方式应当侧重于在履行保障性住房供给的基础上，视房地产政策为宏观调控的一个组成部分，借助诸如货币政策进行微调等方法进行非直接干预。

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