关注理由

    为了遏制房价过快上涨，今年5月国务院相继出台“国六条”、“国十五条”。一个月内，连续出台两次调控政策，力度大，涉及面广，让许多人对国家控制房价充满信心。

    可令人费解的是，当国家出台重磅政策后，各地却又频频掀起土地抢购热潮。本月6日，在福州市今年第六次拍卖土地大会上，金山的２００６拍-１４号宗地以7.92亿的总价，刷新了福州单幅地价的最高纪录；而仅隔6天，9月12日，位于福飞路的2006挂-06号宗地居然又把这个纪录提高至9.7亿，值得一提的是，同场拍出的2006挂-05号更是以357.45万元/亩的单价，开启了金山地价的新纪元。

    一边是“新高、新纪录、天价……”，一边是房产调控风不断刮起，这形成很大的反差。而当这些字眼高频率地见诸报端时，老百姓开始怀疑房地产调控的作用到底有多大，国家的房产、土地政策为何得不到落实？是什么一再推高地价？而今后的房价又将如何呢？

    【今年福州城区拍出23幅宗地】

    金山占过半 单价三级跳

    今年以来，福州城区一共出让了23幅地块，鼓楼6幅、仓山12幅、台江2幅、晋安3幅。

    就大家所关心的拍卖价格方面，记者选取了今年三个时间段的金山土地拍卖价格，集纳比较：3月6日，2006拍－03号宗地以214.07万元/亩成交；7月6日，金山2006拍－11号宗地成交价为221.41万元/亩；9月12日，2006挂-05号宗地，成交价已达357.45万元/亩。从这可看出金山土地单价出现三级跳。

    而对于前日金山拍出的357.45万元/亩天价，业内极为关注。福州房地产专家陈国旺认为，近两年，受城区地块的限制，拍卖土地多集中在金山，其地价高涨有必然性和偶然性，必然性在于，随着金山的发展，配套设施大幅提升，地价攀升也在意料之中；偶然性在于，前日拍出的2006挂-05号宗地之所以高价，主要得益于地利。

    “从目前福州的土地分配，以及近两年来金山土地的增值情况看，未来金山的楼盘均价完全有能力突破4000元/平方米。”陈国旺分析说，除了金山新区，老城区的土地同样强劲，前日拍卖的另两幅土地均在晋安区福飞路，两幅地块的单亩地价一块达到399.54万元，另一块则更是飙升至482.37万元，与前年相比，单价翻了两番都不止。

    【地价为何屡创新高】

    政策被架空　助长囤地风

    福州相关主管部门某负责人向记者透露了一个潜在的信息。

    该负责人说，为了防止开发商囤积土地，而人为导致房价上涨，无论是中央还是地方，都有明确规定，开发商拿地后必须在合同约定的期限内开始动工。但真实的情况是，许多开发商并没有真正照章执行，就拿福州上半年拍出的几幅地块来说，“国十五条”要求，6月1日前没有拿到施工许可证的项目，都必须重新更改规划，把90平方米以下户型的数量调整至项目总量的70％以上，而据他所知，福州上半年拍出的大部分土地均未开工，也就是，他们都必须更改规划。于是，一个很明显的情况发生了，这些项目都纷纷大肆推迟开发时间。

    “按照约定，这些地块早已超出了动工时间，可开发商却照样能这样自由安排计划，不是有关部门不想管，只是目前还没有具体的实施细则，比如超期限开工将受到什么处罚？哪些部门实施跟踪监管？没有这些，出让土地时的开发期限就是一句空话。”他说。

    该负责人同时表示，闲置土地的管理也是一个大难题。其实，根据国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》以及福州的相关规定，对于一年以上未动工的土地，要征收土地闲置费，对于两年及两年以上未动工的土地，必须无偿收回。但是，在日常的管理中，想要真正这样实施，确实很头痛，比如乌龙江附近的几幅地块，征得好几年后才拿出来开发。

    “明明有这些防止囤地的政策，却无法实施，这是各地都存在的问题。”该负责人感叹说，如果这些土地没有处理清楚，无疑助长了开发商的囤地势头，为了降低风险，要是开发企业都纷纷如此效仿，到头来，土地紧张引发房源紧张，在供小于求的情况下，房价想不涨都难。因此，这些流落在市场上的“灰色土地”必须引起相关部门的高度重视，也只有这样，才能从整体上平抑房价。

    开发商：先拿地再说

    近来，房地产业内流传着这样一种说法：“不怕没钱，就怕没地。”这也从另一方面表现出开发商对于土地的渴望。

    福州一位不愿透露姓名的房地产公司老总告诉记者，随着福州城市发展步伐的进一步加快，土地是卖一块少一块。对于有实力的开发商来说，想在市场上分一杯羹，首先就要靠拿地。此外，考虑到楼盘的规模效应，当新推出的土地位于自家楼盘附近时，开发商就往往想一起买下，在近几次的拍卖中，很大一部分买家都是出于这样的考虑。

    “人多房少，房子就自然好卖，土地也是一样，土地越来越少，开发商还很多。未来，谁控制了地块，谁就抓住了市场，因此，只要有钱，就先拿地再说。”一位房地产公司开发部经理如是说。

    专家：地价高　开发风险不小

    “土地出让价格太高，对开发商来说也不是什么好事。”上述那位估价师说，土地的价格越高，开发商的开发风险就越大。房地产不同于其它买卖，高价拿地的压力非常大，一旦楼市降温，资金链无法维系，许多开发企业甚至会一夜之间走向崩盘。

    对此，陈国旺也认为开发商的高价争地，也是对未来楼市走向的一种博弈，存在不小的风险。

    记者了解到，2005年年底时，福州台江区的一幅地块，开发商的平均开发成本高达8397元/平方米，高于市场价格，于是就出现了开发商拿地后又放弃的情况。“听说该开发商最终选择主动违约，放弃了几百万元的拍卖押金，直到今年，该地块才又被拿出来重新挂牌。”一位亲历那场拍卖会的开发商告诉记者。

    【地价升房价会否再涨】

    地价影响房价并不决定房价

    虽然国土资源部一再表示，地价的上涨不会对房价产生太大影响，但是，一个铁的事实已经摆在我们面前，土地拍卖最热的金山新区，不仅一手房价格节节攀升，就连刚性需求很强的二手房市场也出现了较大幅度上涨。根据福州麦田房产提供的数据显示，2005年时，金山的二手房均价仅为2900元/平方米左右，到了今年，金山的二手房均价已经达到了3700元/平方米。

    地越来越少，余下不多的地竞争日趋激烈，地价不断飙升，对此老百姓自然会说：“房价又要涨了！”而业内人士并不这么认为。福州一位资深房地产、土地估价师分析说，地价是房价成本中重要的组成部分，此外，房价还涉及拆迁费用、建安成本、税费和利润等，因此，地价只会影响房价，但并不决定房价。

    采访中，不少市民也纷纷表示，面对日益突出的房地产难题，除了出台相关的法律法规，如何落到实处，值得政府部门好好琢磨