文化创意产业“撬动”商务地产

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月13日16:09 搜房网   

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北京市政府近期推出了一个发展经济的新理念——文化创意产业。这是北京市在落实科学发展观、调整经济结构、转变增长方式的重要举措中的新倡导。政府将其定义为：经济文化创意产业，又叫创造性产业，创意经济，是源自个人创意、技巧及才华，通过运用知识产权，创造财富和就业潜力的行业。通常包括广告、艺术及古董、漫画、设计、时装设计、电影、电视、游戏软件、音乐、表演艺术、出版、软件和资讯科技服务等13个行业。

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这一新理念迎合了世界上“资本和技术主宰一切的时代已经过去，创意的时代已经来临”的新经济发展观。这一理念的推出，在各行业引发了文化创意引导经济发展的一轮新趋势，地产业由此提出了创意地产的概念。

严格来讲创意地产不是一个新生事物，而是概念地产的一种，它是将房产与创新文化相结合，实现产品品质的优化升级的一种手段。
其实，每一项投资行为都具有它的创意点，有的投资能够形成新的产业，这时候，就是创意产业。人类历史上每一项技术的发明应用及推广，社会分工的细化都属创意产业的内涵。因此，创意产业不是一个新的概念，而只是一个新的名词。

创意地产的本质

目前所说的创意产业也并非是一个单一内容的。

首先，在一个废弃或新开发的土地上建设成一个有创意的项目，其标志是形成一个投入产出比高，性价比强的项目。其实质是对开发或改建的项目自身重点加以创意求新，使之能有投入产出与性价比双高的结果。从市场营销角度，开发出一个有卖点或具有良好卖点的项目。

其二创意地产是找到一种高回报率的产业，使之在区域内聚集，在区域内形成行业规模，形成区域内新的经济增长点。具体对创意地产而言，又可分为两类，一是写字楼，强调入住对象的预定性与项目硬件的预定性，即在开发之初准确的确定销售对象与销售效果，因此需要对目标市场进行细分，才可奏效；二是一般商业地产。强调的是区域经济分析上的补白，即要在需求与供给分析上下足功夫，要能够准确的预定项目寿命周期内的运营效益。

创意地产成功的秘诀

在今天，创意产业越来越为人们所看中，但是，在创意地产的概念下，人们却忽略了一些东西。创意本身包含着两个概念，一个是创新，一个是意向。创新是人们对旧的事物的改制，而立意是人们在做一件事情时的主题和目的。人们往往把立意和创新混为一谈，所以在社会上才出现了那么多创意地产的项目。今天的创意地产大有被人们滥用或用滥之嫌。

这里所说的意向，即具有创造性意向。每个项目都是有其意向的，而有意向的项目并不都是有创意的。同时，有创意的项目并一定都成功，如，在人类飞向天空的历程中有许多人曾模仿鸟类的行为方式，给自己加上肢膀后从高山上跃下，结果却是摔死在了山下。再者，许多没有创意的项目却也能够获得了成功，因为他们成功的在适当的地点、时间、选择了别人已经成功的做法，或在别人失败的基础上，进行了系统客观地分析后，又进行了恰如其份的调整。

所以，项目成功的秘诀不单一是要有创意，而且是项目的策划必须要符合因地制宜、因材施策、因势利导的客观规律。

当然，现实生活上，也有没有创意项目却获得了成功，但是，现实生活上更多不是失败创意，而是机械仿制。究其原因一是受市场营销利益的驱使，二是为了迎合某些地方政府优惠政策之需。所以创意地产需要打假。

创意地产最终的检验标准是市场的需求效果。创意地产需要有几个特殊条件，也就是说，一个成功的创意地产项目，不仅仅需要一个好的创意，更需要的是其创意在客观上符合市场环境的需要。

创意地产的运作

创意地产的运作过程大体可分为两个层面，一是宏观层面，是指政府或地方政府根据城市社会人口及其结构的发展与区域经济社会基础条件与发展目标，所进行的城市规划布局。二是微观层面，是指开发商和发展商在市政规划布局的基础之上，根据项目特点及预定的客户需求的特质，进行定制式的设计与建造，即设计构想。

在第一个层面当中，应该以政府为主，开发商和发展商为辅，在区域经济发展目标的框架内所完成的任务。而在第二个层面当中，则是以发展商和开发商为主，辅以专业咨询和设计机构，在政府的宏观指控下，共同完成。

规划层面重在国民经济的产业结构与布局的研究。

创意地产的运作技巧

如何能做到一个创意地产项目的成功，在这里我们主要从微观层面（也就是项目的具体设计层面）进行分析。微观层面可以大体分为：参与者层面（含开发商、发展商、设计咨询机构），项目产品定位层面，客户需求层面

一、从参与者角度来看，可以分为三个层面：

首先是开发商、发展商层面

他们需要有敏锐的市场洞察能力与果断的执行力。要正确判断出机遇与时机，为项目的开发与否做出决策。此外，要有坚定的执行力，能把确定下来的项目在有效的投资控制下，高质、准时的完成项目建设。

其次是专业的咨询顾问机构层面

专业的咨询顾问机构要承担两个阶段的任务。第一，要在项目前期研究与立项之时，向开发商或发展商提供全面、准确的咨询建议，特别是项目后期销售与运营效果分析。第二，要配合项目的开发进度，高效、全面的完成招商销售。此外，有能力的专业咨询机构还应提供全程的运营管理服务。

再者是专业设计机构层面

在满足项目使用需求的基础上，尽多的采用新的科技进步成果，使项目饱有时代的高水准品质。同时，要保证总体投资控制在开发商和发展商预定的范围之内。这也是一般项目投资的方案设计标准。

二、从项目产品定位层面可以从以下几个角度进行分析考虑：

①与周边环境包括社会软环境和城市建设硬环境的适应性。

②从市场目标上讲，必需有足够的目标群体与实际的客户需求。

③项目产品要具有时代的科技水平标志，以致于在产品设计寿命期内不被提前淘汰。

④在项目的硬件上面，其功能要最大限度的满足客户的需求。

⑤在项目产品的运行管理上，要科学合理，适宜客户普遍性的需求。

⑥要综合考虑建设费用与运营费用的最佳优化，提供性价比最好的产品，保证其经济价值的竞争力。

三、从客户层面来看要满足以下几方面的要求

①首先要满足实质上的使用需求

②能够提供适应客户经营业务的需要

③要提供良好的售后服务

④要提供最具感召力的产品

⑤要提供适当的张显客户品味的产品

⑥要尽量提供客户所从事行业的行业需求

总之，文化创意产业的提出，为创意地产从政府宏观政策角度开辟了一条发展地产经济的新思路，发展商与开发商应当在注重产品的硬件质量的同时，加大在产品文化品质上的思考与投入，要保持与时俱进的进取姿态，尽力提高地产产品的附加值。为社会与企业创造更高的社会与经济价值。

责任编辑/bjxzl01

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