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作者：田新杰

外资行的经营性物业抵押贷款已成为许多地产企业融资的重要方式之一。随着国内金融年底开放日益临近，一些外资行也在为今后做大房地产企业的业务加速“铺路”。

在内地，东亚银行以经营性物业抵押贷款为特色业务，逐渐做大经营性物业贷款市场蛋糕。

东亚银行模式

最新公开数据显示，截至今年6月底，东亚银行半年净利达15.65亿港元，较去年同期增长32.3%。期内，该行净息差收益率为2.03%，较去年同期的1.76%有明显升幅。有分析人士指出，该行内地贷款业务大增是净息差收益率上升的重要因素。

今年上半年，该行中国业务除税前盈利为2.84亿元，较去年同期的1.45亿大增96%，而中国的总贷款额按年增长53%。

近年来，东亚银行积极拓展中国内地贷款业务，已经尝到了甜头，按照现有资产，该行已为香港第五大银行。目前，东亚银行在内地有11家分行、10家支行及6个代办处。而该行筹建沈阳分行的方案日前已获银监会的批准，预计将于2007年上半年开业。

一位上海知名房企融资总监告诉本报记者，“我们与东亚银行已经有一些业务联系，可能不久会有成果，其中主要是经营性物业的抵押贷款业务。”

据这位房企融资负责人透露，在目前国内房地产企业与外资行的业务接触中，经营性物业的抵押贷款是双方主要的业务往来。

事实上，在与地产企业的贷款业务中，外资行有着更为严格的控制风险机制，在双方都严格执行目前开发贷款限制条件的情况下，外资行受限于人民币贷款业务(绝大多数开发贷款是人民币业务)瓶颈，几乎无法与中资行竞争。

“但是，经营性物业贷款业务上，外资行却具有明显优势。”上述房企融资负责人指出，“按照目前中、外资行各自对这一业务的规定，在实贷资金上，中资行一般按照物业最初投资额当作抵押物业的评估价值，而外资行则以物业当前市场评估价值计算，加上放款成数接近，外资行的放款额普遍大于中资行。”

“更被开发企业看重的是，外资行对此类贷款的用途没有太多明确限制，而中资行一般要求此类贷款只能用于抵押物业的相关方面。换言之，开发企业从外资行获得此类贷款后，存在用于其他项目开发的可能性。”

这俨然已是一种变相的融资模式，起码，能够成为开发企业缓解资金链压力的“救兵”。

东亚银行上海分行相关负责人表示，除了资金用途上不过多限制的区别外，外资行经营性物业抵押贷款还可以跨区域放贷，比如在宁波的项目可以从上海分行申请贷款，而中资行一般要求向当地分行贷款。

“优质企业的优质项目抵押贷款及一些流动资金的贷款业务，是目前中、外资行之间竞争的焦点。”国内某商业银行公司银行部负责人坦言，“在经营性物业抵押贷款业务上，外资行确实具有一些优势，但是，可能要承担更大的风险。”

为异地融资铺路？

“这类业务在本行的内地业务总量中占很大比重，我们有一套完整的控制风险机制。”上述东亚银行相关负责人表示。

“在这类客户中，以房地产开发企业为主，包括来自东南亚、香港的开发商，以及部分江浙地区的优秀地产企业。”

为了更好地控制风险，目前，外资行这类贷款的抵押物业主要集中在四类：大型商场，比如与沃尔玛等国际零售巨头有长期租约的物业；地段优势明显的酒店式公寓；国内大型ShoppingMall，如大连万达等企业旗下的此类物业；黄金地段形成一定体量的社区商铺，比如一些开设数码广场的住宅底层商铺。

另据透露，这类贷款期限一般在10年左右，放款成数视物业情况和业主还款能力等因素而定，一般在五成上下，年利率在7％左右。

然而，这种可能被开发商用作房地产开发项目融资渠道之一的贷款模式，随着市场的变化，尤其是调控下部分物业出现贬值的可能性存在，从而影响贷款安全。

“竞争的加剧则更可能埋下风险隐患，事实上，像外资行经营性物业抵押贷款业务，如果贷款企业用这笔资金来开发其他项目，本身就存在变相发放开发贷款的问题，其风险很难控制。”上述国内商业银行人士坦言。