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作者：徐广蓉

万科深圳公司总经理张酹心情似乎很不错，电话里的语气明快而轻松。

“万科城和东海岸后期项目审批应该没有什么问题了。”万科城和东海岸都是通过拍卖获得的土地，目前万科城尚有第四期项目正在通过消防、民防审批，东海岸也还有最后一期项目正在审批。之前，作为万科深圳公司总经理的张酹一直担心的是这些项目需要更改规划。

虽然还没有看到相关的正式文件，但是最近从深圳市国土资源与房产管理局传来消息是，通过公开方式获得的房地产开发项目将不受“90-70政策”的约束。

9月5日，记者再次从深圳市国土资源与管理局得到证实，“90-70政策”将对6月1日前通过招标、拍卖等公开方式出让的土地放行。

与深圳政策松动相比，北京开发商似乎还需观望。

9月5日，北京市规划委员会发布《关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》(1101号文)，通知指出：“2006年6月1日前已经取得相关批准文件，但未取得施工许可证的商品住宅项目，应按照依法行政的原则，依照有关政策规定，配合市有关部门做好清理工作。”

新批项目“严格执行”

对“6·1”之后新出让的土地单个项目达到70%在多个城市达成共识。

6月20日，深圳市政府正式下发《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(以下简称“98号文”)，成为全国第一个37号文的地方细则。

该文件被称为“坚硬的细则”是因为文件中一句话赫然入目：“在新的土地出让合同中，在核发的《建设工程用地许可证》中，应注明套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”深圳率先将“90-70政策”落实到了单个项目。

但是，随之而来，7月中旬建设部以书面形式首次清晰解读国十五条。

根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)的规定，70％比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

165文件显然给地方政府一个大赦的机会。

深圳细则开始“松动”，在7月11日接受电话采访时，参与深圳细则制定的隶属深圳市国土与房产管理局的研究机构深圳市房地产研究所所长王锋博士就曾透露，“每个项目可以区别对待”，但是，新出让项目必须严格执行，还是要“保证90平米以下户型占主体。最终要达到总供应量的70%”。

业内人士认为，北京市规委1101号文，事实上认同了深圳细则的总量加单个项目的做法。1101号文显示：“对于2006年6月1日后新审批、新开工的住房项目要严格按照国办37号文件、建设部165号文件的规定执行。”

而上海的做法是，“不出成文政策细则，而在每个地块招标文件中增加相应项目，明确执行要求”。8月28日，上海市2006年1号土地出让公告中涉及的20个地块开始领取挂牌文件。根据此次出让土地中所涉及的几乎全部住宅用地，都严格执行“国六条”细则文件要求———90平方米以下小户型占项目总建筑面积的70%以上。

拍卖地深圳放行

事实上，开发商对于户型结构调整的关注焦点在于“2006年6月1日前已经取得相关批准文件，但未取得施工许可证的商品住宅项目”。北京1101号文对此并未作明确解释。通知显示的是，“配合市有关部门做好清理工作”。

数据显示，目前北京有600个项目均属于被“清理”的范畴。但是如何清理并没有说明，包括招拍挂项目和协议转让项目如何改规划等问题，通知中都没有提到。

据称，1101号文公布之后，北京市规划局的咨询电话几乎被打爆。得到的回答是，具体如何清理还需进一步商定。

有开发商则称，市规委内部所掌握的执行精神是，2006年6月1日前已经取得土地证、规划证、开工证的住宅项目，就按开发商原来报批的规划方案进行开发建设，也就是说一个项目只要有一部分取得了施工许可证，其他后期项目都算过关。

目前此说法尚未得到政府部门证实，也尚未有类似的项目审批通过。

就在北京、上海尚在观望阶段，首发地方细则的深圳率先开始解决此类“历史遗留问题”。

8月，一则标题为《深圳将大赦“90-70政策”》的网文引起了深圳业界的广泛关注，文中披露“看似坚决的、所有新批项目都要执行“90-70政策”规定的深圳即将松动，符合以下条件之一的项目均可获得赦免：一、2006年6月1日之前已经批准即使未动工的、容积率1以下楼盘不受影响，按照原来的控制规划标准执行；二、此前通过招标拍卖方式获得的地块，按照原土地出让合同的约定执行；三、在2006年6月1日之前已经获得许可证但未实际动工的，视同动工，不受影响。

为此记者向深圳市国土资源与房产管理局求证，该局表示此事基本属实，“以公开方式出让的土地，已经签订的合同中没有规定‘90-70’的条款，所以也不能够追加。”办公室主任李玉泽说。

由此，万科城、中海松岗项目、振业城、招华·曦城、深业·新岸线、鸿荣源·禧园、桑达·棕榈堡、龙光·君悦龙庭、深业龙岗地块、天琴湾、联泰·梅沙湾等十多个低密度豪宅项目都将获得“大赦”。

披露该信息的作者，深圳地产研究人士半求认为，这对于保证未来一年半内深圳房地产的供应意义重大，如果真的严格执行“90-70政策”，深圳未来一年半时间内的供应量起码要下降约32%。

国土局一位官员向媒体披露，准确的实施细则还包括“2006年6月1日前以协议方式出让，但未取得施工许可证的项目，必须调整户型；2006年6月1日以后出让的土地必须不折不扣地执行90－70政策”等规定。并且政策性住房的单套建筑面积应当控制在90平方米以内，其中经济适用房控制在90平方米以内，公共租赁住房控制在60平方米以内。另外，政府还将采取一系列手段，以保证2006年及其后几年新建住房70％以上都将控制在90平方米以下，总体目标与中央调控政策并无分别。

而另一消息人士透露，由于目前多个项目会得到“大赦”，所以规划、国土等部门已经达成一定共识，该细则导致的直接后果是会使未来一到两年出让的土地小户型比例平均高达90%。“这些可能仅仅作为‘暗控’，不会公开发布通告。”该消息人士称。

但是，该说法尚未获得深圳市规划局的正面回应，规划局有关人员仅表示，不同的地块将会按照实际情况规划小户型的比例。