中国房地产报：北京2006年土地供应呈N型走势

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月12日09:04 中国房地产报  王伟民  

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编者的话：时值金秋九月，《中国房地产报》策划的“土地情报”专题分城市专版系列始问世。

本报将对国内重点和热点城市2006年已成交、正在交易和即将入市的地块进行梳理和统计，内容主要以城市土地宏观市场、重点地块分析和城市区域板块“点面结合”方式呈现给读者，同时也期待与您的互动。
 
我们相信，数据是最具说服力的语言，但我们并不照搬照抄数据，而是通过精心加工整理，解读数据中的内涵和外延，并对已成交土地在今后所呈现的产品形态和房价走势进行预测和分析，给广大的开发商、投资者等提供参考。

本期攫取北京2006年土地交易状况作为首个案例，国内其他重点和热点城市的土地情报将陆续推出，敬请关注。

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北京2006年土地供应呈N型走势

在经历了“8·31大限”、“国八条”等调控政策后，耗时一年多的土地整理期存量土地最终集中体现在2006年上半年放量，但6月份来，“国六条”导致北京土地市场交易呈现下降趋势，随着“金九银十”的到来，北京土地交易市场再次高涨，N型走势明显

2006年，北京土地供应市场“N型”曲线走势明显。

成熟社区金街银铺

在经历“8·31大限”、“国八条”等政策调控和一年多的土地整理期后，一个真实的北京土地放量图景展现在2006年。

有数据为证，2006年1~8月北京公开出让土地面积为373万平方米，比2005年的353万平方米高出20万平方米。而今年下半年即将入市的地块面积也高达504万平方米。

加大土地供应是政府稳定房价的措施之一，特别是对于在国内房价涨幅排前三的北京而言。在7月份，北京新建商品房以11.1%的涨幅位列全国城市第二，仅次于深圳。

然而，今年5月份的“国六条”让土地市场再次遭遇“严寒”，对开发项目限面积限比例的政策让很多开发商不得不调整规划，在拿地上亦显得格外谨慎。

尽管突然袭来的宏观调控没有改变早前的供地计划，但这会让北京的土地交易市场变得更加理性和成熟。

供地的曲线走势

北京市国土资源局4月4日发布了2006年土地供应计划和三个配套文件。根据这个计划，北京市2006年全年土地供应计划6500公顷，与2005年相同。其中商品房用地供应量为1600公顷，比上年减少100公顷；经济适用房用地为300公顷，比2005年增加100公顷。

按此计划，北京城八区分到的土地占总量的40%，并向朝阳、海淀、丰台区倾斜，东城、西城、崇文、宣武4个中心区新增建设用地为零；远郊10个区县占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。

“从北京市2006年土地供应计划来看，政府向市政基础设施用地倾斜的目的很明确，这也是国土部门配合城市郊区化发展和建设社会主义新农村方向的必然结果。”华高莱斯地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎指出。

从前8个月的效果看，土地供应受到宏观调控的影响较大。本报根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示，前5个月供地35块，供地面积为2353469平方米，所占总供地地块和面积比例分别是69%和63%。

在实施“国六条”之后的6、7、8三个月，供地块数和面积分别是16块和1384510平方米。在9月以后，土地供应的高潮到来，根据北京市土地整理储备中心公布的信息统计，9月北京很可能有16块土地入市(不包括正在交易的两块)，面积约200多万平方米，超过10万平方米的地块达7个。

“北京市土地供应的时间不均衡性已经确定，先扬后抑再扬已经使今年北京土地供应呈现曲线走势。”北京市土地学会有关专家表示。

市场观察人士认为，北京土地供应的不均衡，首先是由于遭遇到土地政策收紧，地根收紧导致土地供应面临断炊之虞。其次，北京市和其他省市一样，拆迁是个难以回避的难题，这客观上使土地一级开放步伐减缓，也让入市土地减少。最后，规划审批规划的变化，也是土地供应不均衡的因素。

招标渐成主角

2006年前8个月，北京土地供应总量变化的同时，土地供应方式亦不容忽视。

来自各方面的消息显示，今后一段时间内，北京土地市场上住宅用地的供应都将采用“招标”方式，“招标”意味着并非一定是价高者得。北京市土地整理中心相关负责人表示，招标、拍卖、挂牌都是土地交易的合法形式，但招标是目前最适合的，“可以肯定的是，现在的住宅用地基本是采用招标”。

进入第3季度以来，受宏观调控影响，开发商普遍热情消退，争抢土地的情况大大减少。7月份仅有7块住宅用地完成交易，有些地块投标价几乎与投标底价一致，甚至还出现了低于底价的。

一位业内资深人士表示，此次北京市悄然调整土地出让方式，与近两年北京土地供应在拍卖过程中价格不断高涨、“地王”频现不无关系。在北京房价涨幅过快的背景下，“地王”频现更使地价被舆论指为高房价的始作俑者。虽然相关政府部门负责人不只一次公开表示高房价并非地价造成，但来自外界的压力并未因此而减弱。

“对于招标，我们的第一反应是‘心里没底’，毕竟价格不是最终决定因素，可能只占到40%，还有一部分人为的因素。”明天地产发展中心业务总监陈云峰表示。他建议，未来，在土地采用招标方式出让土地时，除投标价格外，招标中的决定因素还应该包括付款进度、企业业绩和资质等。

面对房地产市场各种变化，开发商也在观望、谨慎拿地，揣摩市场的走势。彼时，6月1日以后新拿到的土地，都必须实行“90平方米中小户型必须占70%以上”，这对开发商的开发模式和风险管理都是一种考验。

加紧处理闲置土地

近期，北京市国土资源局率先在全国公布了辖区内闲置土地报告。该报告显示，2004年1月至2006年6月，北京市住宅项目供应土地712宗，土地总面积4206公顷(不含代征地)，其中未动工土地736公顷，占18%；已完成土地开发646公顷，占15%；正在开发建设土地2186公顷，占52%；已竣工土地638公顷，占15%。也就是说，2004年1月到2006年6月，北京市已出让的住宅用地中还有736公顷土地尚未动工建设。

有业内人士认为，此次北京市公布住宅用地供应和开发情况，可以使房地产开发更透明，有效打击囤积土地行为。

土地储备基金长期备选

“目前北京市土地整理储备中心正在委托清华大学房地产研究所等机构，做一个土地储备基金的课题。课题主要围绕制度建设搞一些研究。” 北京市土地整理储备中心有关负责人向记者证实。

清华大学教授刘洪玉曾向记者介绍，该课题的基本思路是通过土地二级市场回款成立一个土地储备基金，为土地一级开发时间超过两年的项目提供银行贷款担保，或者直接参与资金短缺的项目。

北京市土地整理储备中心副主任陈倩表示：“这是一个政府部门(土地储备机构)、银行、企业三方协作，管理三位一体，资金封闭运作的土地一级开发融资模式。”

但国土资源部土地利用司副司长束克欣对此表达了不同的看法。他表示，土地一级开发融资问题要减少对银行资金的依赖，加大财政资金的投入。“我们不要老给银行‘打工’，政府部门应该多拿点钱，共同把土地市场‘蛋糕’做大。”

责任编辑/sf065

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