开发风险难测特种用地令房地产开发商举棋不定

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月11日08:40 每日经济新闻杨羚强

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“一号公告”中若干带有菜场、养老院等特殊用途的地块，引起部分投资机构的关注。

若干地块明确特殊用途

“菜场造好后，政府会不会回购？”在浦东新区“一号公告”用地的答疑会上，很多发展商询问，浦东新区唐镇中心村104/1、104/2、104/3宗地块上未来建造的菜场，将会被如何处置。有关部门的回复是：“不回购。菜场设置须符合相关规范要求，并不得用作其他用途。”

不只是浦东新区的唐镇地块，有意开发闵行颛桥地块的发展商也发现，总面积14万平方米的土地上，竟然还包括一个容积率0.5，占地面积1200平方米的托老所。而闵行房地部门近日也向《每日经济新闻》表示，不会回购该托老所项目，建成后将由发展商经营。

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而在“一号公告”出让的土地中，已明确要开发商业、办公、住宅以外的特殊用途物业用地，还包括嘉定东云街地块，该项目土地用途不仅有办公、商业和旅馆等常规项目，还包括文化娱乐功能。

“文化设施、养老设施、菜场……，都属于公建配套设施，原先政府部门拨财政收购，或要求发展商造好后，支付其开发成本。”一位有多年经验的开发商表示。

而主管公共设施建设、规划管理的相关政府部门知情人士则表示，对公建配套设施的管理正逐渐放松，往往是规定房屋的用途不能改变，而后由发展商自由处置这些配套设施。

上海市规划局相关工作人员则介绍，在近几年的土地拍卖中，很多公建配套项目都是由发展商自行处置，政府并不回购；如果政府确定某些土地上公建配套设施必须收归国家使用，则这部分土地就不会转让给发展商。

开发风险难测

虽然，这些特种物业项目建成后由发展商经营，如果能办出产证，还可以出售。不过发展商对投资、开发这一类物业却态度谨慎。

上海三湘集团战略投资部总经理张涛日前就向《每日经济新闻》表示，在参加招投标时，挂拍这一类包含特种物业用地的综合用地，发展商会衡量公建设施占整个项目建筑面积的比例，若比例过大，会考虑放弃开发物业。因为“不知道这些项目的市场前景，以往也没有开发这类物业的经验，担心项目建成后没有市场，还会占用企业较多资金，增加投资风险”。

持有这一观点的发展商不在少数。信义不动产研究中心的李振宇介绍，“据我所知，上海唯一有一次公开销售菜场物业的经历，而且出售的是数年前就已建成的项目。托老所物业则从未卖过。文化娱乐项目目前市场还没有看到过有关的产品，按照以前的物业分类方式应属于其他用途项目。”

虽然如此，李振宇对菜场这一类物业仍然比较看好，他甚至觉得菜场用途地块的售价，应该比周边普通商铺高一些。

此前，中房指数研究院研究总监毛治博士也表示，海外基金对托老所等养老物业，特别是一种被称为“healthcareproperty（健康护理物业）”的市场前景十分看好，有意在上海投资这一类型的物业。

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