北京写字楼聚集格局渐弱 新商务圈隐现投资价值

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月11日15:52 中国房地产报  张晓赫  

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由于新兴热点投资区域多处于商圈与商圈的连接点，与各个商圈的联系都比较紧密，同时凭借着运营成本、交通资源、政策支持、土地储备等多方面竞争优势，这些热点区域将会吸引更多的企业，在与传统商圈的竞争中，这些新区的发展潜力不可忽视。
 
写字楼市场连续几年的集中放量，使传统商务圈内的开发商倍感销售压力。

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在北京市写字楼市场呈现出多元化发展趋势的背景下，一直被誉为“三足鼎立”的CBD、金融街、中关村传统写字楼热点区域格局被渐渐打破，北三环商务带、望京、亦庄等新兴商务区越来越受到开发商与企业的注目，成为写字楼投资新宠。

传统商务圈压力重重

“近来连续的集中放量，我们现在的租金也有所下滑，但这是一个整体现象，并不只我们一例。”一位在CBD拥有开发项目的负责人这样告诉记者。

在销售市场不景气的压力下，2006年2月，北京市朝阳区政府下发了《朝阳区关于促进北京商务中心区金融产业发展的实施意见》，对入驻CBD的金融企业予以购房补贴或租房补贴，这也是政府为吸引企业入驻CBD而做的努力。

但7月《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》下发各地，取消了政府对外资企业的优惠政策。这一变动，无疑使该区写字楼竞争进入白热化阶段。

实际上，在中关村、金融街也有如此境况，尽管多数业内专家一直认为目前写字楼市场供需双高，对目前传统商务区的较高空置率保持乐观，但极高的市场供应量与不断被分化的客流仍令开发商们感到形势严峻。同时，随着三大传统区域规模的不断扩大以及各自核心区开发的接近饱和，其交通、住宅、餐饮等基础设施配套问题也开始凸显。

据中原地产发布的报告指出，2005年至今，在对投资写字楼所选区域的选择中，CBD写字楼投资购买人群为22.2% ，金融街写字楼投资购买人群为13% ，而中关村投资购买人群则下跌到9.3%，三个主力区域数据总和仅为44.5%。

硬币的另一面则是新商务圈的强劲增长之势，北三环商务带、望京、亦庄已逐渐成为新兴的投资热点。

北三环：去核心化推动的结果

传统区域核心区的写字楼越来越密集，供应量持续放大。但在核心区更加核心的同时，整个市场也出现了另外一个相反的趋势，那就是商务的去核心化，北三环商务区域的兴起正是这种趋势的结果。

华高莱斯国际地产顾问刘崴认为，在未来不短的时间里，核心化和去核心化将同时影响着北京商务格局的发展，进而影响着北京写字楼市场竞争关系的变化。

北三环是整个三环交通干道的一部分，具备天然的交通优势，目前商务带上写字楼的分布，基本是在安贞桥、马甸桥和北太平庄桥这样三个南北主干道与北三环的交通节点附近。这样的地方，不仅尽占整个三环路交通的便利，还兼具南北方向交通的便利。

比如通过安贞桥节点，架起了与亚奥商圈的联系；而马甸桥节点在八达岭高速的延长线上，形成与中关村和上地信息产业基地的紧密结合。

北三环的几个交通节点上已经出现或即将出现多个写字楼物业，如马甸桥的北环中心，北太平庄桥的城建大厦等，安贞桥区域50万平方米的大型综合项目环球贸易中心，其五星级酒店和高档公寓等配套，更是弥补了这一区域商务配套的不足。

去核心化的动因也许还将促使北京产生多个类似于北三环商务区域的地段。

刘崴预测，在未来不短的时间里，核心化和去核心化将同时影响着北京写字楼格局的发展，进而影响着北京商务市场竞争关系的变化。

望京：城市边缘型写字楼市场起步

“望京在近10年的发展过程中已经渐渐显露了它得天独厚的区域优势，无论是从硬件上，还是从需求上，它都有增长的趋势”，第一太平戴维斯商业楼宇部经理纪刚向记者细数了望京的区域优势。

首先，交通硬件上的优势让望京占尽先机，其本身紧邻机场高速公路和京承高速公路，随着五环路全线开通、城铁13号贯通以及该地区主要出入口等硬件设施的改造完成，望京区域交通优势将更加突出。

其次，经过近10年的发展，作为亚洲最大的人口居住区，望京已经积累了一定的较高素质的人口，多为中产阶层。

同时，望京区域内的住宅、酒店、超市等基础配套设施也近乎平衡与完善，这就为一个商务圈的形成提供了基本的温床。

当CBD越来越多的巨头跨国公司开始抱怨CBD严重的交通堵塞、找不到停车位、写字楼设施不够先进、并且准备在中国拓展业务或成立总部时，他们纷纷离开CBD，去往望京选择新的办公之地。

业内人士进一步分析，望京区域的写字楼市场发展是典型的城市边缘型写字楼市场发展模式，即由著名企业生产研发基地和总部带来写字楼需求，进而推动区域写字楼市场发展。摩托罗拉、西门子等跨国公司撤出CBD，将总部设在望京也正印证了这一点。纷至沓来的跨国公司大大加重了望京的商务氛围，望京已由单纯的“卧城”发展成了今天的商业商务居住功能复合城区。

纪刚说：“望京已经具备了一个商圈应有的基本条件，但还需要时间的积淀，它的价值尚未得到完全发挥。”

世邦魏理仕研究部主管覃晓梅也对望京表示了肯定，她认为望京的写字楼多为定制化发展，大都是按照要求为特定的知名企业建造，奔驰亚洲总部也将很快动工，这有利于提高望京的品牌力。从叶青大厦、创业中心、电信大厦、星源公寓到博泰国际，一条望京地区的中央商务大道正在逐步形成。

亦庄：产业物流张力爆发的策源地

说到亦庄，纪刚认为，同其他商务圈相比，亦庄应该是另一个概念，这里聚集的多是生产型的产业物流。

事实上，是亦庄的战略地位决定了它的发展。随着环渤海经济圈的初具规模，作为圈内经济策源地的北京、天津自然会有更为紧密的互补性经济合作。而处于这两所城市之间的亦庄经济技术开发区，则占尽位置优势与开发区特有的政策优势，成为一大亮点。

根据一直关注亦庄的戴德梁行的数据资料，到2005年底，已有53家世界500强企业在亦庄投资67个项目。随着开发区规模的完善，将会有更多的企业选择在亦庄发展。

数量规模越来越壮大的生产厂商自然衍生出了对该区域写字楼的需求。因此，由戴德梁行独家代理的因地制宜、独栋、低密度的双生态花园式办公模式的BDA(亦庄经济技术开发区)国际企业大道也就应运而生。

戴德梁行预计，亦庄将在未来3年内新增10万平方米以上接近甲级写字楼品质的办公物业，旺盛的需求和有效供给将促使亦庄区域成为北京写字楼市场的新热点。

新兴区域潜力不可忽视

纪刚同时指出，目前新兴区域的写字楼，多是企业总部、研发中心的定制化项目，虽然也有租赁的项目，但同CBD等传统商务圈的租赁规模相比还是有很大的差距。

“出售与出租是两个不同的概念”，纪刚解释道，“整栋出售无疑利于资金的快速回收，但对于一个有实力的企业来说，租赁则会带来更多、更长久的资金回报。”

纪刚进一步指出，“现在已经有开发商看到了这一点，到2008年会有不少优质的租赁写字楼在新增区出现。”同时，到2008年，随着大部分地铁线和更多甲级优质写字楼的建成，新兴商圈会吸引更多商机。

业内人士也一致认为，由于新兴热点投资区域多处于商圈与商圈的连接点，与各个商圈的联系都比较紧密，同时凭借着运营成本、交通资源、政策支持、土地储备等多方面竞争优势，这些热点区域将会吸引更多的企业，在与传统商圈的竞争中，这些新区的发展潜力不可忽视。

 

责任编辑/sf062

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