热点透析:海外热钱流入楼市 房价成汇率指标(图)

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近来，从海外流入国内的热钱，并未因中国政府限制外资炒房而停步。一些外资仍利用政策间隙进入中国楼市。有关专家指出，若热钱持续大量流入，将给中国的货币政策操作造成巨大的困扰，并加剧国内房价水平上涨的压力。

热钱加速布局中国

国家统计局近期的一份研究报告指出，自今年2月份起，押注人民币升值的热钱卷土重来。那么，这些热钱流动的风向标又将指向哪里？股市期货、货币汇率、还是房地产？对于仍然在赌人民币升值而进入的跨境资本来说，投资房地产再合适不过。在国内金融市场尚未放开的背景下，具有稳定高收益的房地产行业顺理成章地成为境外资本的投资平台。

事实上，逡巡门外并未离去的境外资本进入中国房地产市场的路径似乎更加明晰。8月21日，荷兰ING房地产收购深圳地产大鳄金地集团天津公司51%的股权，合作开发投资其天津项目“格林世界”；几乎同时，花旗集团也宣布斥资2000万美元参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程。此前，荷兰ING集团和美国的花旗集团都已经尝试过以股权投资模式介入中国内地楼市。

对于7月下旬六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，有关专家认为，只要人民币升值的预期不消除，限制境外资本大量进入商品房流通环节，必将把其赶入直接的房地产开发领域。一些业内人士心存隐忧：另辟它途的大量境外资本，仍然可能在中国的房地产市场卷起一场“热钱风暴”。从今年3月上旬日本央行宣布结束超宽松货币政策起，已经有不少境外房产基金开始从日本市场转战中国市场。但这些外资不管是以直接投资的名义，还是风险投资或股权投资的名义进来，他们都不是实际的房地产需求者。这些热钱仍在巧妙地利用着政策间隙，并且他们正在上演一出“变脸大法”。在一些热点城市和中西部省区，“变投资公司为合资公司”、“转沿海热点城市为内地二线城市”、“变单纯投资为园区开发”是现阶段“骑虎难下”的国际热钱普遍采取的“变脸大法”。而且这三种“变脸”方式实际上相互捆绑在一起。

房价已成汇率指标

恐怕很多人都没有想到，预测人民币汇率变化的一个重要指标竟然是房价。中央政府决定汇率政策时，一般决定的因素主要取决于汇率变化后对贸易产业和非贸易产业的整体影响。但因为国际游资将热钱放在了中国的房地产市场，使房价与汇率纠缠在一起。国际热钱的操作手法是，通过贸易途径将美元换成人民币，然后购买人民币资产。由于中国资本市场风险较大，那么大量游资就进入了房地产市场。这样做的目的是希望能够一箭双雕，首先是从房价上涨中获得利润，然后再坐等人民币升值。这样一来，汇率就被房价绑到了一起。当汇率与房价绑在一起后，一切都变得复杂了。

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