买卖双方心理迥异 杭州九月房地产市场依然故我

“加息”是最近影响整个杭州二手楼市变化的主要因素之一。央行第四次上调房贷利率，购房者的购房成本一定程度上有所增加。加息周期的明朗化和房贷利率差异化措施的执行，会导致房地产投资收益下降，未来一段时期内，部分业主开始会陆续出售手中物业，投放到市场的房源有望增多。因此二手房市场的房源挂牌量较之前有一定的增长。

在实际执行中，首次自住房贷者可以享受到0.85倍的优惠，大大降低了加息对这部分购房者的影响；另外，在房源放量增加的前提下，许多购房需求得到了有效的满足，从而会促进成交量的上涨。因此加息可能会促进成交量的上升。

买卖双方预期迥异

据统计，上周新增客户统计再次从前周的426人次微降到403人次。新增求购从上周的45人次略有上升到60人次。新增出售再次上扬，从前周的106套涨到119套。但总体的市场表现依然低迷。

买卖双方对未来价格的预期上，也出现较大分歧。一连串政策的出台及市场表现，使多数买家对房价持看跌的态度。相反的，只有少数卖家预期杭州未来价格会下跌，大多数认为房价将继续上涨或保持平稳。买家观望心理比卖家更重一些。

据统计，上周挂牌房源平均总价99.97万，较前周109.38万元有一定幅度的下降，平均面积也从前周的106.26平方米下降到上周的97.2平方米，但是平均挂牌单价却不降反升，由9769元/平方米上涨10171元/平方米。平均楼层和平均房龄分别为5.6层和1997.6年，和前周相比变化不大。

西湖、下城增量明显

出现平均挂牌单价上涨的原因是上周的挂牌房源中，万元房的比例由前周的29.1%上升到上周的37.6%。这些新增的房源主要分布在下城区和西湖区，少部分分布在上城区和江干区等。西湖区和下城区不仅仅是房源的主要供给区域，从另一方面来说，同样是维持整个杭州二手房价的主力军。如果这两个区域没有大的变化出现，整个杭州二手房房价也不会起很大的波澜。

我们预计，市中心的区域，如果区域内一、二手房供应量充裕，价格上可能会有降幅；而城西、西湖边及钱塘江沿线等豪宅聚集的区域，由于买卖双方预期未来价格上涨，因此未来价格将保持坚挺，特别是类似城西桂花城这样的区域，地段好及生活配套成熟，在周边区域一手供应量有限的情况下，欲购买该区域的客户更容易走出观望，提前成交。

未来楼市难有兴奋点

据统计，上周的平均成交总价有所回升，从45万元上升到49万元，上周的平均成交单价也从8431元/平方米上升到8526元/平方米，平均成交面积则从53.37平方米微涨到57.47平方米。平均成交年份从2002年回落到1995年。

在杭州市场方面，各项新政出台将持续下去，与买方心理预期依然存在比较大的差距，预计这种情况仍将持续，因此9月杭州二手楼市成交量低迷的情况很难得到改观。买方预计未来价格下跌或平稳的比例要高于卖方。新政后市场上房源由售转租比例有一定的增加，使供应出现紧缩迹象，但市场总体供应量还是很大，加上9、10月份一手住宅市场的集中放量。因此我们预计，9月杭州二手房价格有望保持平稳或呈现小幅下降的趋势。