宏观调控政策三箭齐发遏制炒房 九月风暴震撼楼市

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月09日07:43 金融时报  周剑初  

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对于地产商和境内外炒房族来说，9月第一周充分领教到了国家宏观调控政策的威力。从9月5日至7日，宏观调控政策是三箭齐发，击中了炒房者的要害。

9月4日的“第一箭”由国家外汇管理局和建设部共同发出，目标直指外资投机炒楼。近年来，投机性外资被认为是大城市房价飞涨的重要推动因素，而且，外资投机炒楼还被指豪赌人民币升值。然而，这些投机性外资的好日子终将结束。外汇局和建设部发出的这份名为《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，其主旨即在于加强外资购房结汇时的审核，其关键则在于把握真实性。对外资投机炒楼的五条主要途径，包括假独资、假并购、违规合资、假个人购房、QFII资金炒房，该通知均作出了极具针对性的审核规定。据权威部门介绍，在国际货币基金组织187个成员中，有137个成员对非本国居民投资本国房地产进行管制；外资购买境内商品房属于资本项目交易，对其进行区别管理是国际惯例。

9月5日的“第二箭”来头更大，由国务院直接下发，意在严把土地“闸门”，加强土地调控。土地是房地产之源，土地调控最大的关联方当然是房地产业。事实上，自国家开始实施宏观调控以来，土地和信贷一直是被中央政府所三令五申的两大调控“闸门”。在这份《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中，使用了“必须采取更严格的管理措施”这样严厉的措辞，而且将其意义上升到了“保证经济社会可持续发展”的高度，足见中央对土地调控问题的极端重视，同时也可以想见多年来解决这一问题之艰难。国务院这一最新通知，最突出之处是两点，一是突出明确地方政府调控土地的责任，规定“地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责”；二是提高土地使用成本给投资降温。通知表示，将提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让且其出让价格不得低于公布的最低价标准。可以说，土地调控新政的确抓住了房地产“虚火”的“命门”，收到明显成效将是我们可以翘首以待的。

9月6日发出的“第三箭”是建设部、国家发改委、工商总局三部委启动的一项活动———在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动，活动的重点打击对象包括捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作行为等6类违法违规行为。对房地产交易秩序进行专门治理，在国内历史上应当说是头一次，这再一次印证了中央宏观调控的决心之大之坚。近年来，国内诸多城市房价先后飞升，房价之高让百姓恐，买房之难让百姓惧，恶意炒作让百姓恨，房屋质量让百姓痛，围绕房地产行业产生的问题与投诉也是各行各业中最多的，用“怨声载道”一词来形容也许并不为过。中央这一专项整治活动，应当说是得民心、顺民意之举。而且，建设部官员称，对群众反映强烈的房地产开发、房屋拆迁、物业管理、集资合作建房中违法违规行为也列入查处范围。看来，中央这回是“动真格的”了。

纵观9月初出台的这三大宏观调控举措，有一个明显的共同特征，那就是具有强烈的行政色彩。我国本轮宏观调控的三大手段是市场手段、行政手段和法律手段。中国国情还离不开行政调控方式，毕竟中国还是一个转轨中的社会主义市场经济体制国家。再者，在这些行政化手段出台不久之前，我国已经采取了诸多市场化举措，包括提高银行存款准备金率、升息以及其他税收、财政措施。多种调控共同作用之下，其积极成效将不只作用于房地产业，也必更将有利于我国国民经济整体及各行业的可持续发展。

责任编辑/xm001

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