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是生存还是死亡?住宅禁商后商住楼走上“PK台”

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年09月08日08:17 北京青年报
高彤

　　工商局不注册　建委不改立项

　　6月19日，北京市工商局一纸公文暂停了“利用居民住宅从事经营活动的登记注册”，此政一出，在市场上产生了“立竿见影”的效果，无论一、二级市场都为此发生了不小的震动。其中受政策牵连最大的，莫过于楼市中大量立项为“商住”、“综合”的项目，它们大多以写字楼的模式和标准规划、建设和配套，市场定位也多以中小企业为主要客户群。然而，新政出台，一夜之间改变了这些商住项目的命运———生存还是死亡？留下还是离开？商住楼走上了“PK台”。

　　●困惑：工商建委“两头堵”，商住项目左右为难

　　柳先生是位于北四环一处商住项目的销售经理，他的项目开盘之后，销售情况非常理想，购买者中，九成以上都是中小企业经营者和投资者，真正用来自住的寥寥无几。但是，工商局新出台的政策使自己的项目不能再作为公司办公的注册地，此举一出，立即使原本出色的销售记录瞬间冷清下来，甚至已经签合同的业主也有人询问能否退房。

　　先生说，他曾经询问过工商部门的有关人员，得到的解释是，凡是在房屋产权中涉及住宅，或者无法明确辨别是不是住宅的，都不能用作商业办公，简而言之，“凡是有人住的地方都不能注册”。而如果想让工商局对这些房屋予以注册登记，唯一的办法就是修改项目的立项审批，将其用途完全改为“商业”。对此建委的答复却是，我们对该项目的审批是依法完成的，没有任何问题，因此不便进行改批。

　　而一位某区县建委的负责人则向记者直言，让建委更改立项并非不可能，但整套手续一般需要一年左右的时间。如此长期、复杂的手续变更造成影响项目工期、拉长资金回流期几乎是在所难免。

　　其实，因为工商局新政而备感无所适从的远不止柳先生一家，据了解，此政策虽然直指“在住宅里办公”，但就房地产业而言，已经致使市场上大批以住宅立项、却以写字楼设计建造的项目面临尴尬，同时一批以“综合类”立项的写字楼项目也受到影响。

　　●现状：成本低配套全，商住楼已成中小企业集中地

　　据有关方面统计，北京有60%以上的公司开在住宅楼里，利用居民楼开办公司的占用面积不少于1200万平方米；而在中大恒基提供的数据中，房屋租赁市场中有三成以上都发生在商业办公领域。其中，商住楼、综合楼更是中小企业的密集区。

　　那么，为什么在写字楼市场颇有几分萧条的情况下，商住、综合类项目反而能异军突起，成为众多企业青睐的对象呢？成业行房地产经纪有限公司副总经理张艳向记者介绍，商住楼用作办公主要有四点优势。

　　一是成本优势。目前，北京市场上的写字楼、商铺等商用物业平均租金价格约为每天每平方米3至4元，开间面积多在200到500平方米，而且不能分租，对比之下，买下一套100平方米左右的商住单元，总价不过百万元上下；而且，住宅在物业费等方面的实惠更是自不必说，所以，对那些只有不到十名工作人员的公司来讲，成本优势不言而喻。

　　二是产权优势。买下一套商住物业，产权按住宅标准为70年，而无论是写字楼还是商铺，都不可能达到这个年限，况且现在很多写字楼只租不卖，在这种情况下，商住项目在使用上的灵活性和自主性就凸显出来。

　　三是按揭优势。对于不少初创企业，受自身财力所限，还需要通过按揭的方式来购买办公场所，而一般写字楼按揭贷款首付为五成，贷款最长年限为10年，商住楼则可以按首付三成，30年还贷，更具弹性的按揭方式也为企业在资金流动上提供了更大空间。

　　最后是配套优势。不少此类项目都是参照写字楼标准建造的，甚至有的都没有天然气入户，但在配套上却一应俱全，企业在此办公不会感到丝毫不便。

　　●建议：不同情况需区别对待，能否改变“一刀切”局面

　　事实上，在住宅里开公司，在北京以及国内其他许多城市都已经非常常见，北京市工商局在2002年4月和2004年6月也曾先后两次下文，就民宅商用的事宜做出了说明。总体来讲，两次政策的大方向都是在“既不干扰居民生活，又有利于企业发展的原则”下，“允许企业（或个体工商户）以居民楼中的居住用房屋作为住所（经营场所）”进行一系列商务活动。“正是在这种情况下，商住、综合类项目开始成为市场上的一股潮流。”柳先生回忆道。

　　然而，这一切随着今年6月19日市工商局的新政都发生了180度的改变，在让众多商住项目站在十字路口的同时，也令众多在商住项目里办公或者准备进驻商住综合楼的中小企业面临了生存难题。因此，住宅禁商甫一出台，各界争论一直不绝于耳。

　　为此，李晓林、叶青、何平山、杨志刚、郑福双等五位北京市政协委员联名向有关部门递交了提案，就住宅禁商提出了三点建议。一是恢复商住、综合等以住宅立项但实际完全是按照写字楼格局建成的物业中商业用途的登记注册，保持个体、私营、民营等性质企业的良好发展；二是在今后的工商业管理、特别是注册登记等方面政策制定时，应该让着力点尽量前移，对政策进行周密、细致的规划，避免大起大落式的变更；三是对分布在纯居民小区中且与广大居民混处于同一幢甚至同一层楼的一些不适于继续存在的企业，应当坚持全面清退，真正实现住宅禁商政策的初衷，不会给合法业主带来不必要的损失。

　　●记者手记：解决问题“力”要从“心”，“PK台”上应有第三条路

　　住宅禁商施行至今，两个多月的时间过去了，然而我们看到，事情并没有完全向政策制定者预期的方向发展。特别是在面对商住、综合项目及其中的中小企业时，“一刀切”引起了许多非议，也让政策执行起来显得力不从心。

　　谁都不会否认，住宅禁商，大方向完全正确，但要解决商住、综合项目的问题，不是简简单单一部政策就能药到病除。因为这一问题的形成牵扯到建筑项目性质界限模糊、甲乙级写字楼租金过高、对中小企业扶植力度不够等方方面面的因素，因此解决问题就更需要多方面、多部门的通力协作。

　　如今，商住项目已经站上了“PK台”，是去是留还需要有关部门进一步的说法。但在记者看来，应该存在“第三条路”，使商住项目和中小企业的利益得到双方面的保全。张艳说，现在有不少商住项目已经私下跟业主承诺，将负责代办注册，即把注册地放在写字楼，而业主的办公地仍然在商住楼里，但显然，这样的结果不是我们期待的。所以，“第三条路”的引导就更加显得重要和迫切。

　　好在，在6月19日住宅禁商的文件中，工商局表示将会围绕这一问题作进一步的细化和通知，或许这是一个契机，能让有关部门更好地趋利避害。

　　但愿这个过程不会太长。

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