70新老项目齐集“金九”亮相 朝阳区独占鳌头

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月08日08:44 京华时报  赵丽萍  

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各大机构的统计发现，9月份相比过去的8月份，上市新盘将有所增加。
本报记者 张迪 摄

随着房地产市场 “金九银十”销售旺季的到来，人们也开始充满种种期盼和疑问。观望是否就此结束？房地产投资能否降温？市场是否仍将持续“高烧”？ 

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记者根据北京市交易管理网、中大恒基不动产营销市场研究中心以及搜房新房网等各大机构的统计发现，9月份相比过去的8月份，上市新盘将有所增加，预计将有70个左右的新老项目来冲击“金九”的北京楼市。这些新项目中，与8月份类似，价格差异化明显，户型呈现多样化，朝阳区仍然是新盘放量的主战场。

成熟社区金街银铺

70个新老项目亮相

据北京市交易管理网数据显示，8月份，取得预售许可证的项目仅40个，较之7月份的64个，下降了24个，下降幅度很大。刚刚进入“金九”，截止到9月5日，已经有14个项目取得了预售许可证，预计9月新盘放量会有所增加。

据搜房新房网的统计，预计9月份将有20个左右全新项目亮相，其中包括万科东第、东湖湾、华润橡树湾、立方庭等。而老项目后期更是达到了50个左右，其中包括阿曼寓所、A派公寓、华发颐园、新奥洋房、富力又一城、东亚奥北中心等。因此，预计9月份会有70个左右的新老项目冲击“金九”，一扫过去的8月楼市的阴霾，为“金九”楼市添上一抹亮丽色彩。

但是，业内人士也表示，虽然预计9月份放量会有所增加，但是楼市并没有年初时预测的那样乐观。受到政府宏观调控的影响，一些原本准备开盘的项目衡量得失之后很可能做出调整，比如修改规划、重新审批，是否如期入市等等，这对于项目能否如期入市造成了一定影响。如果北京市的“细则”在本月出台的话，预计一些尚在等待的项目或者在9月末，或者在10月初推出，因此，“银十”的楼市估计会比较乐观。

价格差异明显

据中大恒基市场不动产营销市场研究中心预测，9月新盘开盘项目整体均价将达到8800元/平方米左右，高出8月开盘均价近600元/平方米，但政策效应不容忽视，8月份房价涨幅控制已初见成效，预计9月新盘成交价格也会略低于开盘价格。

据目前已有的数据显示，在全新开盘的项目中，售价都比较高，而且公寓项目占到了一半，除了两个项目均价在8000元/平方米左右外，其他6个公寓项目均价都在10000元/平方米。就算是普通住宅立项的，像橡树湾、东湖湾、颐清家园等，售价也已经在8000元/平方米以上了。

地理位置仍然是决定价格的重要因素，位置较好的项目，基本售价都在8000元/平方米以上。像位于亚奥区域的数码国际公寓均价已经达到11000元/平方米左右，位于西二环菜户营桥的金泰城丽湾均价也预计为8000元/平方米，位于朝阳公园附近的万科东第售价预计在16000元/平方米。

在全新项目中，均价预计低于8000元/平方米的项目有5个，多数位于郊区，包括位于亦庄的博客雅居，均价为6000元/平方米，位于大兴黄村的首邑上城，预计均价为6400元/平方米，位于顺义的万科四季花城，均价为5000元/平方米。另外位于朝阳区华堂商场对面的海华堂和位于朝阳双桥附近的华美橡树岭均价都在7500元/平方米。

而老项目后期的售价仍然呈比较大的差异化，既有位于朝外大街的新城国际三期，均价达到38000元/平方米，也有位于密云的明珠花园二期，均价为1900元/平方米。根据物业所处位置和品质的不同，老项目后期供量价格呈现多样化。

户型灵活多样

受到“限小”政策的影响，9月份楼市新供量的户型更加灵活多样。以前不多见的小户型在9月楼市中开始频频亮相。

在全新开盘的项目中，比如数码紫金公寓，部分房型设计灵活多变，由于户内无承重墙体，客户可根据需求自由分割组合，实现百变房型。户型面积从40平方米到180平方米，选择余地较大，可满足不同阶层、不同人群的需求。金泰城丽湾的主力户型为80－90平方米的两居。华美橡树岭的主力户型为两居，还有100-110平米左右的三居，110平米左右的跃层等不同户型。位于中关村购物广场西侧的立方庭的主力户型为一居30-60平方米。博客雅居的一期为55－100平方米6余种户型。

另外，全新开盘的一些高档项目，则多为大户型，中小户型较少。比如万科东第的户型为二居110平方米左右，三居150、160平方米左右，户型面积较大。位于望京的东湖湾面积从100平方米二居至260平方米四居，主力户型是160－180平方米三居室。位于小屯的万科紫台项目户型也以面积为160平方米的三居为主。

老项目后期由于产品差异比较大，其户型差异也多样化。小户型项目东亚奥北中心三期9月4日已经推出。位于立水桥附近的北京北后期也将在9月份推出，户型面积55－113平方米，其中一居面积55－60平方米,二居面积72-88平方米，三居100－113平方米。而位于朝阳路上的阿曼寓所，则户型面积集中在60-100平方米的一居和两居。一般来讲，位置较好、售价较高的一些项目大户型所占比重会大一点，售价低的户型相对小一些。

朝阳区独占鳌头

9月份的新盘区域供应分布的局面不会有所改观，朝阳区仍将独占鳌头。统计显示，至少有10个左右的全新项目将在本月亮相朝阳，而后期项目更是有20多个位于朝阳区，由此计算，近30个新老项目都集中在朝阳区，占去了所有新入市项目的40％左右，供应势头不减。

除了住宅项目，本月朝阳区还有4个写字楼项目入市。包括已经开盘封顶的人济集团旗下的人济大厦封顶，该大厦位于京顺路西北侧由一座人济万怡酒店配两座甲级写字楼组成，建筑规模6万平方米，采用全生态办公。还有位于朝阳区东三环南路的顺迈金钻将于9月底开盘，该项目总建筑面积为6.8万平方米。另外还有位于朝阳望京的方恒国际中心，总建筑面积25.1万平方米和位于朝阳北路的世华国际中心，总建筑面积10.4万平方米。

其他各个区域将平分秋色，随着城八区可供开发的土地面积减少，远郊地区开始加入竞争行列，城八区供应量的面积优势不再明显。9月份，随着四至五环间开发的逐渐饱和，该区域内的放盘也将逐渐减少，五环以外的新盘供应量将达到五成以上。京城住宅郊区化的趋势将越来越明显。

此外，别墅的放量都将比8月有大幅上升，全新的别墅项目有北京湾、中海瓦尔登别墅、水岸江南绿色生态园、领秀新硅谷四个，老项目后期更是多达10余个，这些别墅项目基本都集中在五环以外。

预计9月上市部分全新项目

项目名称         位置            预订均价（元/平方米） 物业类型

观山悦          昌平区城关镇                   12000               别墅

立方庭    海淀区中关村购物广场西侧      60万元/套起      公寓

金泰城丽湾    丰台区菜户营桥西北角    8000－10000      公寓

万科东第       朝阳区朝阳公园南          16000              公寓

荣京丽都       大兴区亦庄荣京东街             6300           公寓

橡树湾          海淀区上地                     8200           普通住宅

东湖湾           朝阳区望京                     9000          普通住宅

家天下·儒风 怀柔区富乐大街          4200         普通住宅

领秀新硅谷   海淀区西二旗中路六号          7500     普通住宅

万科四季花城（暂定） 顺义望泉寺村东          5000       普通住宅

责任编辑/sf065

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