“禁囤令”下开发商4招应对其实是“变相捂盘”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月08日08:23 每日经济新闻董琳霞

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开发商采取分批分次领取预售许可证的方法短期捂盘

前日，建设部、国家发展改革委、工商总局宣布，将联合在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动，捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作行为在内的六类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。

业内人士指出，在“拿到预售许可证10天后必须开盘”的硬性规定下，仍不排除有开发商违规操作，以变相捂盘来规避政策。所以，购房者应看清开发商各种变相捂盘的手段，不要盲目出手。

“其实现阶段有些捂盘开发商追求的并不是价格的上涨，而是一种规避政策风险的方式。”昨日，上海荒岛房地产工作室市场总监冯伟指出，如今最常见的捂盘手段就是分批分次的领取预售许可证，这样开发商可以主动调整项目的开发和销售节奏，政策一有变动就可调整销售价格，随变化满足市场需求。“当然目前也不乏有一些故意捂盘的开发商。”冯伟表示目前市场上的捂盘手段无外乎以下四种。

手段一：晚领证分批拿

开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法，一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。尽可能晚领证，为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，这时候开发商会搞一些客户联谊会来试探市场，看看客户到底能承担什么样的房价；分次分批拿证，开发商可以将一个项目中品质较差的房源先变现，待市道转好后再拿出自己的精品房源卖个好价钱。

手段二：大幅提高开盘售价

开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的恶意捂盘行为。这类开发商一般实力较强，而且项目开发在土地稀缺的黄金地段，楼盘品质也较高，由于项目所在区域土地稀缺，这类开发商坚信今后该项目的升值潜力，这是典型的抬高房价行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段“效果很好”。

手段三：后续房源转售为租

开发商将一些项目的后续房源转售为租（一般都限制租赁期限），待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资客。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。

这种捂盘项目一般都是品质较好、租金水平较高的楼盘，以豪宅、别墅居多，一般这类开发商会销售一部分房源来探路，如果势头很好便乘胜追击；如果需求下降，销售放缓，就把后续房源转售为租，这样租金不但可以偿还利息，还可以支付这些物业的折旧费用。

手段四：谎称进入尾盘期

有些楼盘，如果你亲自去售楼处询问，工作人员会告诉你只剩几套大房型，前提是你要买小房型；如果你要买大房型，他则会告诉你只有几套小房型可以选择。但是如果你查询网上房地产，则会发现项目还有两三百套未售出。

这些楼盘一般会分批分次低调开盘，不做媒体宣传。但其捂盘动机还是很明显，冯伟表示，这不是一种很高明的捂盘手段，因为如今的购房者在购房前都会做足功课，查询网上备案系统是最基本的程序。