上市公司中报出炉：地产上市公司遭遇资金瓶颈

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月08日08:31 京华时报  肖宾  

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随着上市公司中报披露的结束，各家房地产上市公司也都公布了2006年中期报告。数据显示，在已公布中报的房地产上市公司中，多数业绩出现了增长，两极分化的情况进一步体现。在地产板块股价大涨的同时，资金紧缺已经成为众多地产公司最大的梦魇。

六成公司业绩显著

从公布的数据来看，目前有近百家以房地产业务为主，或具有房地产收入的上市公司，从其公布的2006年上半年的业绩情况显示，地产上市公司中有近40家主营业务收入出现不同程度的增长，30多家净利润同比增长，其中增长幅度在50%以上的达到了近20家。

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据有关方面不完全统计，已经公布中报的几十家房地产企业总共实现主营业务收入253.97亿元，同比增长16.67%；净利润37.15亿元，同比增长24.86%。在众多上市公司中，成为显著的绩优板块。

有市场人士表示，房地产上市公司业绩增长的主要原因是，按照房地产行业的结算原则，2006年上半年的半年报实际反映的是2005年或者2006年初的销售成果，在该阶段房价依然持续上涨，所以多数公司业绩都有一定的增长。

未来业绩有所保证

海通证券分析师对记者表示，按照半年报的数据情况，尽管面临国家宏观调控的考验，但房地产行业的未来业绩依然看好。

该分析师对记者表示，从统计数据来看，今年上半年，已公布中报的房地产上市公司预收账款总计高达277.15亿元，同比增长64.89%，为上半年主营业务收入的1.15倍。这意味着，未来半年或一年内，这些预收款将进入业务收入中，房地产上市公司的业绩已经有高额预收款的保证。

但也有人士提出了不同意见，有分析师对记者表示，因房地产行业特殊的会计制度，2006年上半年的半年报对本轮调控的影响还没有体现，而相关影响肯定将在未来的报表中有所体现，这将增加房地产公司的业绩变数。

两极分化有所加剧

从公布的2006年中期报告可以发现，房地产公司业绩的两极分化情况进一步加大，万科、金地等名牌公司的业绩稳定增长，而一些小规模的开发企业业绩徘徊不前。

海通证券分析师对记者表示，以深物业（000011）为例，该公司业绩由去年的每股收益0.0197元变为今年上半年每股亏损0.0432元，净利润变为-2339万元。该报告期内数据是进行重大会计差错更正追溯调整后的数据。同时，武汉众环会计师事务所对公司上半年报告出具了有强调事项段的“非标意见”。

对于主营业务盈利能力较上年同期出现重大变化，该公司方面解释，由于报告期内房地产项目尚处于开发状态，均未达到销售条件。报告期内所销售的项目为以前年度未售完的尾盘部分，结转的房地产项目的销售收入减少所致。

万科、金地等名牌公司的业绩进一步稳定增长，预计行业内的并购将进一步增加，强者恒强的格局将开始出现。

业绩促使股价上扬

在刚刚过去的8月份，房地产股票一骑绝尘，地产指数8月份涨幅为17.09%，成为沪深两市的领涨指数。保利地产、G天宸、G中企、G世茂等多只股涨幅超过20%，远远超越大盘的表现。

8月份房地产股票表现分外抢眼，出现集体暴涨的态势。统计显示，保利地产、G天宸、G中企、G世茂、G中粮地、G招商局、G城建、G实发展、G*ST珠江、*ST中天、G万科A、G金地、G华发等10多只房地产股在8月份表现不俗，月涨幅均超过20%。其中保利地产、G天宸的月涨幅分别为43.59%和41.39%，G中企、G世茂、G中粮地的月涨幅为39.04%、31.06%和30.8%。同期，上证综指和深证成指的涨幅仅为2.85%和5.88%。

从领涨的房地产股来看，除了保利地产是新股之外，其他多数个股均为基本面优良的品种，有不少是基金为首的机构重仓股，G中粮地、G万科A、G金地等品种还被QFII重仓持有。此外，一些低价股表现也相当火爆。G*ST天桥由于中期业绩大增，8月份涨幅高达62.36%，雄居两市A股之首。G华天、G中宝、绵阳高新、G金宇等品种也有较大的涨幅。

人民币升值奠定基础

市场人士表示，除受业绩增长因素刺激外，人民币不断升值也成为地产股暴涨的基础。

招商银行有关人士介绍说，在突破7.96的关口后，人民币兑美元汇率近期继续上扬。人民币兑美元中间价达到7.9585，较前一交易日又涨了13个点，再度创下历史新高。进入9月后，人民币出现了一定的加速升值迹象，盘中人民币兑美元中间价一度达到7.94关口。历史经验表明，本币的升值往往导致以本币计价的资产升值，特别是以股市为代表的虚拟资产，其升值幅度将远远超过本币升值的幅度。人民币资产重估增值的行业，最典型的就是房地产和商业地产行业。

各家证券机构也纷纷认为，人民币的长期升值趋势比较明显，有益于房地产行业发展，针对房地产的宏观调控，有益于房地产业的整合，房地产业行业中的优势企业，今后将能够获得更大的市场份额。

负债率有所增加

尽管有业绩和人民币升值的双重推进，但从各家地产公司的中期报告，还可以看到，上市公司平均资产负债率由2005年同期的57.5%上升至59.9%，说明房地产公司对银行等金融机构的依赖程度依然较大，国内目前已经进入了一条缓慢的加息通道，这对地产公司影响较大。

海通证券分析师表示，半年报显示资产负债率在70%以上的公司共有15家，占全部上市公司的22.7%，上市公司平均资产负债率由2005年同期的57.5%上升至59.9%，说明房地产公司对银行等金融机构的依赖程度依然较大，而4月和8月的两次加息会对上市公司产生一定不利影响，为减少其对企业经营产生的不利影响，扩大股权融资渠道是较为理想的选择，而股权融资对上市公司的盈利能力和财务状况有更高要求，资产负债率高且盈利能力不强的公司在资本市场上将逐渐边缘化。

资金饥渴症加重

业内人士也担忧，在大多房地产企业业绩持续向好的情况下，作为判断上市公司业绩“含金量”的经营性现金流却出现了大面积的负数，而且房地产公司上半年的资金隐忧进一步升级。

有人士表示，在发布中报的几十家房地产企业中可以看到，有不少家公司每股经营性现金流为负，房地产龙头万科的每股经营性现金流也由去年同期的－0.2798元，下降为今年的－0.8057元，下降幅度高达187.96%。每股经营性现金流为负，且同比为负增长，表明房地产企业的资金需求量很大，资金状况进一步令人担忧。随着投资规模的扩大，房地产公司资金短缺的境遇可见一斑。

经营性现金流的不尽如人意，一方面导致派息能力与意愿的弱化，另一方面，也加剧了上市公司对再融资的渴望。目前，北京城建、泛海股份、栖霞股份等地产公司都已经提出了再融资的计划。仅8月25日一天，就有亿城股份、深南光、招商局三家地产公司提出了再融资的计划。

如此多的地产公司争相再融资，市场能否接受呢？深南光的工作人员对记者表示，目前的趋势是，越是有钱的公司越能挣钱，越挣钱的公司就越受到投资者的青睐。已经在证券市场上占有一席之地的房地产上市公司，由于土地制度改革以及银行对开发商的企业贷款门槛抬高，因而逐渐突显出资本的优势。无论是竞标土地还是收购项目，拥有募集资金的上市公司无疑处于市场竞争中的极有利位置。当这种行业竞争优势转化为公司业绩大增和估值的提高时，地产上市公司的再融资也就并非难事了。

责任编辑/sf065

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