楼市分析：左右未来房价走势的三条红线
2006年9月7日 10:25 来源：新浪blog
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房价是永恒的热门：
奥运让08前后的房价扑朔迷离，
调控让房价涨幅忽快忽慢，
房奴，尤其是正在立志成为房奴的同志们，希望房价大幅下降，
发展商、政府据说在房价及相关问题上博弈，
对于专家、记者，房价则是吸引眼球的利器
……
六年前，就有人预言“房地产向崩盘踏上了一只脚”，回过头来看，虽然预言落空了，但当年这么预言也没什么可笑的，房价就像股票一样，总有人看空，有人看多。
既然说到房价像股票，那么我们不妨看看房价的基本面。
有三条红线将左右未来的房价走势：
首先是中国的城市化进程，这是产生巨大住房需求的源泉。需求在不断增加，自然会刺激房价增长。
前日看了篇预测，忘了是摩根还是美林提出的，说中国的城市化进程将持续到2020～2030年。在未来这十四、五年，这一进程使房地产的需求仍会呈现增量的势头，当然会是条逐步下降的曲线。这种需求的态势将强力的支持一手、二手、租赁等多元市场。如果房价只是偏高，依中国的传统文化，大多数人会买房子买地，房价过高，部分一手购买力会被分流到二手、租赁市场。
尹先生提及计划生育将导致08年前后城市人口结构有很大变化，影响是肯定的，但农村人口进城的影响可能更大些，他们从年年进城打工，慢慢开始定居，随着收入的提升与稳定最终溶入城市。尤其向北京、上海等大都市，移民的购买力将继续主导市场。
其次是中国经济发展的趋势。
中国经济在未来很长一段时间内会持续增长。经济增长带来的财富很大程度会很沉积在股指与地价。这一点已经被其他国家普遍证明了。奥运和它相比就小CASE了。
而在当前的国策下，城市土地的供应不可能与经济发展同步倍增，所以稀缺是必然的。
一方面是升值，一方面是稀缺，房价持续上涨不可避免。
第三条红线就是稳定。稳定是控制速率的重要因素。
安定团结更是国策了。没有稳定，什么都没了，这是共识。但房价过高，大量的基础购房者采用家族购房的模式（动用三笔钱：自己储蓄的钱，借贷未来的钱，父母养老的钱）来满足一项最基本的需求，太可怕了。这一方面极大的抑制了内需，另一方面让每个家庭抗风险能力为零，让银行的钱大量套牢，未来二三十年内赶上一次全球性的经济衰退的几率应该是100％吧。
为了确保稳定，房价最好是维持在偏高的水平。为此国家的手段绝对是强力的，无论形式是市场的，还是行政的。这回的调控从投资规模、市场的结构入手，虽然行政意味浓，总比去年在房价、增幅上扯皮要实际许多。
总之，城市化进程、经济发展是原动力，在目前的形势下它们是引擎，推动房价的上涨，出于稳定引发的调控是档位（但没有倒档），只是调节增长速率。至于奥运、房奴等等不过是过眼云烟罢了。
对于购房者来说，等90平米大量供应的时候还是要快买。单价下降不太现实，成套总价下降还是有可能的。真要总体单价下降30％的话，社会人均收入下降就不止30％，跳楼的最后还是老百姓。幻想房价能降到三年前水平不太可能。
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| [关键词]：房价 楼市 |
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