个税满月二手房交易出现三大变化 租赁成交量上扬

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月07日14:24 房产之窗网   

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二手房交易出现三大变化

自8月1日二手房买卖开始征收个人所得税至今已有一个月时间。京城二手房市场在6月曾因营业税的征收出现大幅下跌，那么同样会减少售房收益的个税，实施一个月后的情况如何呢？

变化一：涉税房产成交量不降反升

本以为涉及个人所得税的房产交易会下降，但据“链家地产”统计资料分析，个税实施一个月，五年以内的涉税房产交易量并没有出现下降，反而上升了15.6%，首先是因为，国税总局颁布“国税发[2006]108号”文件后，北京市地税局出台了“京地税个（2006）348号”文件，个税可按总成交价的1%征收，实际征收额度并不大，因此涉税房产的交易并没有因此中断，反而部分因为个税而犹豫的消费者坚定了出售的信心；其次，由于五年以上二手房源放量的“瓶颈”并不能得到根本的突破，致使有效需求与房源供应并不能得到最大程度上的匹配，因此需求将会逐渐转移到次新房中；并且随着下半年宏观政策实施效果的初步显现，五年内的房源放量会加快，同时政策实施的明朗化也会加快一些购房需求的释放。京城二手房个税征收政策影响8月凸显　7%的业主卖转租

21世纪不动产北京区域市场分析师分析认为，8月份一居、二居挂牌量继续保持上升趋势，而没有受到个税政策的影响，主要是因为这些偏中小户型的房源，一方面房款总价相对较低，若按照政策规定中的转让收入1%的比例缴纳个税，相应的个税税额也偏低，将卖方所要加大的销售成本相应减小。另一方面，中小户型的房源在市场上需求量大，流通快，易于成交，也能实现卖方快速将房源出手，躲开10月1日起执行最新计税价格的政策。8月京沪楼市由售转租的房源呈不同程度增长

变化二：近九成涉税交易选择按成交价1%的方式缴纳个税

据“链家地产”权证过户中心统计的过户量显示，在8月涉及个税的交易中，选择以成交价的1%作为缴纳方式的交易占到88.7%。“链家地产”认为，首先，个税缴纳有两种方式：差额的20%以及成交价的1%，消费者可按较低额选择；其次，已购公房多在五年以外，不涉税，涉税的大部分是五年以内的二手商品房，而近几年北京市房价上涨较快，二手商品房再售的利润差额较大。比如胡先生的案例，他2002年购买的马家堡一套商品房，当时总价为35万元，现在售价为50万元，差额达到15万元，可扣除的费用为8万元，按差额20%征收，需缴纳（15-8）×20%=1.4万；如果按成交价的1%计算，仅需0.5万元。只有在能够提供足够的房屋原值等原始发票，扣除合理费用后余额很少的情况下，出售者才会选择按差额的20%缴纳。个税加剧二手房市场售转租 8月租赁供需两旺

变化三：由售转租房源增多，租赁成交量上涨

“大成正嘉”8月租赁需求登记率同比上涨了近29%，而登记出租率也增加了近37%。21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示，8月份二手商品房的租赁挂牌量较7月环比增长15.4%，对比上月环比增长4.3%的比例可以看出，租赁市场的房源量在8月可以说比较充足。这主要得益于部分由售转租房源的入市。另“链家地产”统计资料显示，8月租赁成交量较上月上涨了11.2%，租赁旺季继续延续。7月因大量毕业生进入社会以及外地来京务工人员的增多，使得租赁市场进入旺季，而支撑8月旺季的原因有二：第一，个税实施后，部分挂牌的五年以内房源为规避个税，采取延后出售、转而出租的策略，促使租赁房源量上升；第二，8月末是学生暑假结束的时间，学校周边房需求量陡然上升，因此学校集中的区域，如五道口、明光村等区域的租赁成交量的涨幅都在18%以上。政策影响二手房变出租房 此消彼涨，房屋租赁唱主角

记者在采访了京城几大经纪公司后发现，个税正式实施一个月后，实际的市场成交数据并不像政策刚出台时所预期的将出现下降，一方面有个税税额不大，影响有限的原因，而另一方面则反映了京城二手房市场以自住需求为主，今年以来出台的多项调控政策已使得消费者对于政策的接受及消化能力大为加强。在进入“金九银十”的二手房交易旺季后，二手房成交量有望再度得到突破。

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责任编辑/bj_zufang002

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