607个项目面临户型调整 未来房价仍然是一个谜

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月06日18:09 青年报  余美英  

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607个项目面临户型调整

昨天上午的市规委，广渠门一个2万多平方米的住宅项目负责人逢人就问，“我还是‘8·31’土地大限签协议拿到的土地，我的项目用调整成中小户型吗？”像这位开发商一样，急于知道自己的项目用不用调整成中小套型的开发商很多。那么，新出台的细则中所指的“需要按照相关政策清理”的住宅项目，北京目前有多少个？

据透露，根据有关方面的统计，截止到6月1日，北京市拿到规划许可证但尚未拿到施工许可证属于九部委新政“需要进行套型调整”的项目约607个，规划建筑面积达到2000万平方米。而这2000万平方米住宅中，按照此前各项目所报的规划方案，面积在90平方米以下的户型所占比例还不到10%。

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15万套中小住宅有望明年年中上市

小户型在北京供不应求是不争的事实。8月下旬，位于崇文门附近的保利蔷薇开盘，虽然开盘价超过了9000元/平方米，但却出现了几百人排队抢购的场面，而几乎所有的抢购人在回答缘何抢购的时候都说“小户型，总价低”。那么，此次北京市规委出台的新政策所力挺“中小套型”，在什么时候能上市销售？老百姓什么时候能买得上？对此，业内人士分析认为：明年年中，607个面临调整的住宅项目约15万套中小套型住宅将有望上市销售。

据了解，自5月29日建设部、国土部等九部委出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”之后，事实上，北京市规划部门和建设部门几乎不再受理开发商办理项目手续的“报件”。

统计数据显示，2006年上半年成交的商品住宅期房每套平均面积为144.7平方米。也正是如此，由于北京市有关“90平方米中小套型”的实施细则一直在拟定中，从6月开始至今，北京市只有保利蔷薇等4个“90平方米中小套型”达到70%的住宅项目拿到了规划许可证，而此前一直在报批相关手续的607个住宅项目都“停”了下来静等北京实施细则出台。

按照此次出台的新规定，规划建筑面积达到2000万平方米的607个项目都面临套型结构调整，这将意味着607个项目按90平方米以下的住宅面积占70%计算，中小套型将达到1400万平方米；如果按照90平方米一套计算，中小户型的住宅套数至少有15万套。

而按照北京的施工周期计算，这607个将要进行调整套型结构比例的住宅项目最早将在明年年中以后上市销售。

北京中小户房价涨幅明年或将趋缓 房价仍成谜

“明年年中，至少15万套中小套型住宅的陆续上市，将使得北京中小套型住宅供应充足，这将意味着北京中小套型房价涨幅有望在明年年中趋缓。”北京中原地产总经理等业内人士分析认为。

5月29日，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的政策出台，此后，建设部、国土资源部、商务部等部门陆续出台了多个关于稳定房价的政策。但北京的房价从5月开始，一直在快速上涨也是一个不争的事实。分析其中原因，包括开发商、市场人士以及专家学者甚至政府有关房屋土地管理部门的负责人都一致认为是阶段性供应不足引起的房价上涨。而新政出台后规划部门和房管部门停止审批住宅项目而引起的“新盘减少”现象似乎更加引起了购房人的恐慌，从而也间接地给开发商一个涨价的理由。

此次关于“90平方米中小套型实施细则”出台后，业内人士分析认为，至少607个有待调整套型结构比例的住宅项目将按照有关政策进行调整，并在明年年中以后陆续形成有效供应。虽然此前曾有人分析小户型将加大建安成本，从而引起中小户型住宅房价的上涨，但以中原地产李文杰为代表的一批专家学者昨天分析认为，房价的决定因素是供需，明年年中以后，北京中小套型住宅供应充分势必会减缓中小套型住宅房价的上涨势头。

而谈到具体能降低多少房价涨幅，李文杰等人则表示还要看中小套型住宅最后上市的速度和供应量。

市规委:住宅规划审批本月起北京将实行新流程

昨天，市规委出台的《北京市规委关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》同时还明确了北京几百家开发商三个月来一直在期待的新政下住宅规划许可证新的审批流程。按照新的流程规定，9月1日后，新审批的住房项目必须标明90平方米以下的住房套数。

据介绍，从9月1日开始，市规委将对新审批的住房项目执行新的审批流程。

首先，审批部门在办理规划意见书时应当填写“住宅建筑套型密度”指标；在审查设计方案时，应审查“住宅建筑套型密度”是否符合规划意见书提出的要求。在办理建设工程规划许可证时，应当在许可证附件中填写住房项目总建筑面积、90平方米以下住房的建筑面积、单栋住房项目总套数、单栋住房项目90平方米以下住房套数等指标，同时要审核套型结构比例是否符合规划意见书和审定的设计方案的要求。

新启用的“建设项目规划许可证及其他事项申报表”中，套型结构比例明细表中一定要列出：住房项目总建筑面积和总套数；套型建筑面积90平方米以下住房的总建筑面积及其占住房项目总面积的比例；套型建筑面积90平方米以下住房总套数；单栋住房的建筑面积和总套数；单栋住房90平方米以下住房建筑面积及其占该栋楼总建筑面积的比例；单栋住房套型建筑面积90平方米以下的套数。

责任编辑/sf059

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