商业地产泡沫或将引来调控 北京供给增幅７９％
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商业地产开发热情似乎应该降温了。近日在北京举办的首届中国特色商业地产高峰论坛上，中国商业经济学会副会长黄国雄表示，商业地产已然出现泡沫。
“我们的商业地产应该说发展到了一个新的转折阶段。”身兼中国城市商业网点管理协会副会长和中国商业地产联盟副会长，以及人大经济贸易系主任等多重身份的黄国雄教授是在做《如何看待未来商业地产的发展》这一主题演讲时，作上述表示的。
谈到我国商业地产市场现状，黄教授将其总结为１６个字：“总量不足，结构失衡，部分饱和，泡沫脱销。对于未来商业地产开发，黄建议应"谨慎介入，科学发展。”
“任何一个商业地产都必须服务于市场，主要解决市场需求的问题，但是目前商业地产开发存在三个问题，即形象大于需求，开发重于经营，规模快于效应。这三大问题给商业地产发展带来了不少困惑，主要就是一些地方政府为树立标兵形象窗口，对商业地产开发表现出浓厚的热情。但是市场是否有这样的容量，人口和人们的购买力是有限的，这样的情况下需要的商场面积也是有限的，从这个角度来说要重视和研究市场需要的问题，而不是仅仅从政府的形象来考虑。”黄国雄首先将矛头直指过度开发和重复开发。
黄国雄表示，当前商业地产开发一个明显的趋势是开发商比较热衷于大型商业特别是购物中心的建设。现在全国购物中心积压已经达到四千万平方米，一个购物中心十万平方米，这就是四百个，全国６６０个大中小城市，平均两三个城市有两个。如果按大型城市计算的话，就是一个城市有两个以上，这种情况脱离了我们整体的经济发展水平。
“我认为购物中心必须建立在经济发展的基础上，ＧＤＰ在一千美元左右应该是没有发展的条件，一千到三千应该是进入了实验期，三千到五千进入了起步期，五千到一万进入发展期，一万进入了成熟期。"黄国雄对有的人口仅二十几万的城市建两个大型购物中心，感到不解，从这个角度说，不少地区是发展过猛。”
黄国雄指出，我国商业地产开发存在区域发展不平衡、业态发展不平衡和规模发展不平衡三大结构失衡问题，有的地方出现了"有场无市"的情况。有的商业地产项目开发存在一定的盲目性，开发的时候没有考虑经营，两者没有有机地结合起来，难以持续发展。有的商业地产项目有规模但是没有效益，这一点是不少地区都存在的问题，除了个别在盈利，多数都在亏损。
黄国雄告诉记者，从市场经济和城市化的进程考虑，我国商业地产刚刚起步，中国的商业也正进入市场化的阶段，未来发展应该有很大的前景。当前主要的矛盾是商业地产的发展与经济发展水平不相适应，出现了阶段性的相对过剩。
据有关媒体报道，继一线城市之后，一些二三线城市如济南、宜昌等地也兴起了一股"抢铺潮"。宜昌均瑶国际广场近日就曾出现众人抢购的场面。
传统的百货商场因为管理水平低下、功能单一而日趋衰落，一些新兴的商业业态，如大型超市、综合购物中心、ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ、各类专业市场、产权式商铺如雨后春笋般兴起。这些新的商业业态在将一些新的消费理念带给人们的同时，也激发了投资者对商业地产更浓厚的投资兴趣。
根据国家统计局统计数据显示，２００１年以后，我国商业地产投资年均增长率达到３３％，超出住宅投资增长率６个百分点。进入２００５年，商业地产呈现出更快的发展势头，仅２００５年１月至５月份全国商业地产项目开工面积就达１．３４亿平方米，投资同比增长３８．７％。
中国指数研究院华东院提供的数据也显示，商业地产销售率销售与供给比例除了上海较高为９２％外，北京、广州、深圳这一指标分别为３２％、５０％、４２％。这意味着有一半以上的商业地产没有卖出去。单从北京来看，上半年，北京商业地产的供给增幅为７９％，而需求的增幅只有３７％，二者之间的差距是４２个百分点。
黄国雄表示，当前进入商业地产的投资者主要有四股力量。首先是外资，外资通过各种形式来扩大对商业地产的控制和购买，北京一到六月份外资购买的商业地产价值高达６０亿元；其次是商业资本在经营资本的同时又扩大了对商业资产的投资；第三是其他产业的资本向商业地产进军；最后一股力量是许多过去从事住宅开发的开发商转向商业地产开发。对于后者，黄感到有些忧虑。
黄国雄分析强调，“国六条”实际上导致了一些住宅开发商重点向商业地产转移，这样一来商业地产明年可能还有一个更大的发展时期，如果国家不采取一定的措施来控制规模的话，就会带来“整体的失控”。
“从去年统计来看，银行商业地产的贷款是７９００多亿，贷款余额是７７００多亿，余额占９６％，从这个角度看，这种积压维持下去，宏观调控就要采取措施，所以我提出要谨慎介入。”目前来看，北京已有的商业面积是１８１１万平方米，在建的有１０００万平方米。这个数字就是说现有１８１１万平方米，平均每人两平方米，一平米按１２０００元计算，消费支出必须在两万以后，消费率是５０％，换句话说，收入没有４万以上就无法支撑北京市场。
黄国雄指出，虽然首都商场发展存在着首都系数的问题，这个系数要高于全国平均水平，但北京的商业地产开发还是应该保持谨慎，应该科学发展。因为北京未来还有１千万平方米商业地产项目即将入市，按照每平方米至少一万元来看就是１千亿元人民币，即要增加三分之一的市场容量。市场能否接受这个容量，尚是一个悬念。
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